Несмотря на сложную экономическую и геополитическую ситуацию, интерес зарубежных инвесторов к российским объектам недвижимости сохраняется. Что именно привлекает иностранцев на российском рынке? Об этом эксперты рассказали порталу UrbanLook.
Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co:
В прошедшем году доля иностранных инвестиций находилась на рекордно высоком уровне. Например, в сегменте коммерческой недвижимости на иностранные инвестиции пришлось порядка 25%. В то же время инвестиционную активность в целом стоит охарактеризовать как крайне низкую. Крупнейшей сделкой в 2015 году в этом сегменте стало приобретение американской компанией Hines совместно с голландской корпорацией PPF Real Estate двух офисных зданий в МФК «Метрополис», сумма сделки составила $325 млн. В сегменте жилой недвижимости также зафиксирован всплеск интереса со стороны иностранных граждан. За счет низкого курса рубля по отношению к доллару, покупки чаще обычного совершали, например, граждане из стран СНГ. Они интересовались как покупкой недвижимости в новостройках, так и на вторичном рынке. Также на рынке новостроек были зафиксированы крупные покупки с участием иностранных юридических лиц. Можно предположить, что иностранные инвесторы и дальше будут интересоваться российским рынком, однако крупных сделок, вероятнее всего, будет меньше. Российский рынок на спаде: с одной стороны, иностранцам это выгодно, с другой – очень велики риски. Причем нынешний кризис назрел по большей части из-за политических проблем – просчитывать перспективы в такой ситуации очень трудно. В заключение можно отметить, что иностранцев интересует только рынок столицы – инвестиции в региональную недвижимость на крайне низком уровне.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments:
Начиная с самого показательного периода 2004 года, львиная доля иностранных инвестиций приходится на коммерческий сегмент. В жилую недвижимость большинство иностранных инвесторов не готовы инвестировать. Москва по-прежнему остается самым привлекательным регионом для инвестирования. Так в 2015 г. она аккумулировала около 89% ($2 млрд.) всех инвестиций в коммерческую недвижимость России. В свою очередь общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2015 г. составил около 2,4 млрд. Распределение выглядит следующим образом: лидеры по количеству иностранных инвестиций-офисы и торговые объекты. Производственно-складской сегмент интересует иностранцев в последние годы также активно, что позволяет уже сейчас говорить о росте доли в общем распределении иностранных инвестиций. Также мы наблюдаем большой интерес со стороны иностранных инвесторов к апарт-отелям, это наиболее успешный сегмент коммерческой недвижимости в России сегодня. Рост спроса на них в России по итогам 2015 года составил 5%. Мы прогнозируем дальнейший рост рынка апарт-отелей на 15-20% и притока иностранного капитала. Привлекательность российской недвижимости для иностранцев - в возможности получения дохода от аренды и возможности выхода из проекта с прибылью посредством продажи номеров частным инвесторам, а также наличие российских партнеров. Сейчас это преимущественно средние по объему инвестиций восточные инвесторы. Снижение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов. Вероятно, что в 2016 г. мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала.
Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort:
Для иностранцев недвижимость в России в последнее время становится более доступной - рублёвые цены на этом рынке откатились на 6-8 лет назад и продолжают падать. При этом факторов для изменения этой тенденции на сегодняшний день не наблюдается. Особенно нынешнее время выгодно для покупки элитной недвижимости - дисконты в этом сегменте могут быть очень серьёзными - от 20-25% и больше, и это в рублёвых ценах (важно отметить, что речь идёт только о вторичном рынке). В долларовом эквиваленте дисконты давно перешагнули рубеж в 50%. Также привлекательны инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для торговли. Особенно интересны помещения под продуктовый ритейл - стоимость объектов минимальна, а долгосрочные договоры аренды могут гарантировать собственникам стабильную доходность на уровне не ниже 12-15% годовых. Причин привлекательности российских объектов для иностранцев две. Во-первых - это курсовая разница. Во-вторых - кризис перепроизводства. Количество объектов на рынке как жилой недвижимости, так и коммерческой превышает спрос уже который год, при этом количество квадратных метров на стадии стройки даёт уверенность в том, что в ближайшее время данный тренд меняться не будет. Я считаю перспективы инвестиций в российскую недвижимость интересными. Существуют некоторые риски при покупке объектов - такие, как переоценка стоимости, юридические риски и сложность в долгосрочном прогнозировании. Но и надбавка за риск на российском рынке достаточно - при грамотной стратегии инвестирования доходность может составить от 30%. Это проверено на практике предыдущих сложных периодов на рынке недвижимости.
Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»:
Иностранные инвесторы, как правило, инвестируют в коммерческую недвижимость –торговые центры и бизнес-центры, которые генерирует доход в виде арендной платы. В 2015 году иностранные инвесторы также проявляли интерес к элитным жилым проектам с хорошим местоположением – ввиду своих уникальных характеристик они не подвержены значительным колебаниям цен. Ввиду сильных колебаний курса и скидок от девелоперов московский рынок недвижимости, где более 95% сделок совершается в рублях, является привлекательным для иностранных инвесторов, чьи сбережения номинированы в валюте. До 2014 года доля профессиональных инвесторов в структуре рынка составляла порядка 50 процентов. В настоящее время на рынке преобладают крупные инвестиционные покупки, в том числе с участием международных компаний, считающих доходность в долгосрочной перспективе 7-10 лет. Крупные инвестиционные компании готовы инвестировать в недвижимость в условиях нестабильной экономики, зная, что могут получить большой объем квадратных метров на выгодных условиях.
Илья Шуравин, управляющий партнер ГК Rusland SP:
Любые инвестиции в недвижимость не только обусловлены прогнозируемой доходностью в национальной валюте. Они подразумевают для инвестора выполнение целого ряда критериев, включая страновые риски. Для коммерческих компаний страновые риски оцениваются через сложившийся инвестиционный климат, скорректированный на валютные колебания и политические риски, а также на экономические последствия политических рисков для международных компаний в предыдущий период, условно 1-3 года). Также влияют на принятие решений налоговые особенности (защита от двойного налогообложения), возможность альтернативных инвестиций и некоторые другие факторы. В момент, когда страновые риски превышают некие разумные пределы (например, когда страна начинает несвойственные ей более активные военные действия), консервативные зарубежные инвесторы абсолютно теряют интерес к недвижимости в этой стране. Поэтому все приобретения, которые могут осуществляться сейчас международными компаниями в России будут обусловлены только одним критерием: выкуп помещений конечными пользователями, арендаторами или управленцами этой недвижимости. Зарубежным институциональным инвесторам, которые не имеют в России ранее приобретенных активов, в моменте сейчас уже абсолютно без разницы, какого дна достигло падение стоимости недвижимости в России - для них оценка страновых рисков имеет самое фундаментальное значение. Мы распугали и китайцев, и арабские фонды, и разогнали все западные фонды, которые с интересом рассматривали инвестиции в российский рынок даже после кризиса 2008 года. Если некий новый неизвестный западный фонд неожиданно начинает вкладывать деньги в российскую недвижимость, можете не сомневаться - с вероятностью 99,9% это всего лишь ранее выведенные из страны российские деньги, которые по определенным причинам возвращаются обратно. Более того, если посмотреть на Западную Европу - то без проблем через консультантов можно найти действующие гостиничные и торговые объекты и в Германии, и во Франции, и в прекрасных европейских курортных городах типа Карловых Вар, с доходностью под 13% до налогообложения. И это в евро. В России же доходность в евро не может гарантировать практически ни один собственник коммерческой недвижимости - ведь еще год назад большая часть арендных контрактов была окончательно переподписана в «рубли».
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»:
Инвестиционный климат в России сейчас нельзя назвать особенно благоприятным, что подтверждают и итоги прошлого года — в среднем по российскому рынку недвижимости объем инвестиционных сделок сократился за год минимум вдвое. Подавляющее большинство этих сделок заключено именно местными инвесторами, причем в Москве, а доля столицы в общем объеме растет. В регионах такие сделки вообще можно назвать единичными. Что касается международных инвесторов, та динамика цен на нефть и курса рубля, которую мы наблюдаем, не дает оснований ожидать увеличения их присутствия. Общемировая конъюнктура работает в том же направлении. Думаю, до момента стабилизации всех этих факторов вряд ли мы увидим приток иностранного присутствия на российском рынке. Те сделки, которые будут заключаться, в большинстве своем, будут заключаться в Москве.
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:
За последние два года инвестиционный климат в нашей стране, очевидно, заметно ухудшился. Низкий уровень активности инвесторов (и не только иностранных) обусловлен несколькими ключевыми факторами — в первую очередь, это экономический спад на фоне падения цен на нефть, санкции, введенные ЕС и США в отношении России, контрсанкции, военные конфликты и так далее. Объемы инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости снижаются, так как в текущих условиях сложно спрогнозировать доходность объектов, а это значит, что каждая покупка кроет в себе повышенные риски для инвесторов. Уменьшились и ставки доходности объектов. При этом в принципе интерес иностранцев к нашему рынку коммерческой недвижимости сохраняется, то есть нельзя сказать, что они полностью отвернулись от России. Продолжают развитие здесь многие иностранные ритейлеры. Остальные — и те, кто уже оперирует на российском рынке, и те, кто лишь присматривался к нему — «взяли паузу». Ушли немногие. Возобновление активности инвесторов из-за рубежа возможно при условии стабилизации внешнего фона (экономики, внешнеполитических отношений и так далее).
UrbanLook.ru от 16.01.2016 г.,
http://urbanlook.ru/eksperty-inostrannye-investory-ne-razocharovalis-v-rossijskoj-nedvizhimosti/
В прошедшем году доля иностранных инвестиций находилась на рекордно высоком уровне. Например, в сегменте коммерческой недвижимости на иностранные инвестиции пришлось порядка 25%. В то же время инвестиционную активность в целом стоит охарактеризовать как крайне низкую. Крупнейшей сделкой в 2015 году в этом сегменте стало приобретение американской компанией Hines совместно с голландской корпорацией PPF Real Estate двух офисных зданий в МФК «Метрополис», сумма сделки составила $325 млн. В сегменте жилой недвижимости также зафиксирован всплеск интереса со стороны иностранных граждан. За счет низкого курса рубля по отношению к доллару, покупки чаще обычного совершали, например, граждане из стран СНГ. Они интересовались как покупкой недвижимости в новостройках, так и на вторичном рынке. Также на рынке новостроек были зафиксированы крупные покупки с участием иностранных юридических лиц. Можно предположить, что иностранные инвесторы и дальше будут интересоваться российским рынком, однако крупных сделок, вероятнее всего, будет меньше. Российский рынок на спаде: с одной стороны, иностранцам это выгодно, с другой – очень велики риски. Причем нынешний кризис назрел по большей части из-за политических проблем – просчитывать перспективы в такой ситуации очень трудно. В заключение можно отметить, что иностранцев интересует только рынок столицы – инвестиции в региональную недвижимость на крайне низком уровне.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments:
Начиная с самого показательного периода 2004 года, львиная доля иностранных инвестиций приходится на коммерческий сегмент. В жилую недвижимость большинство иностранных инвесторов не готовы инвестировать. Москва по-прежнему остается самым привлекательным регионом для инвестирования. Так в 2015 г. она аккумулировала около 89% ($2 млрд.) всех инвестиций в коммерческую недвижимость России. В свою очередь общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2015 г. составил около 2,4 млрд. Распределение выглядит следующим образом: лидеры по количеству иностранных инвестиций-офисы и торговые объекты. Производственно-складской сегмент интересует иностранцев в последние годы также активно, что позволяет уже сейчас говорить о росте доли в общем распределении иностранных инвестиций. Также мы наблюдаем большой интерес со стороны иностранных инвесторов к апарт-отелям, это наиболее успешный сегмент коммерческой недвижимости в России сегодня. Рост спроса на них в России по итогам 2015 года составил 5%. Мы прогнозируем дальнейший рост рынка апарт-отелей на 15-20% и притока иностранного капитала. Привлекательность российской недвижимости для иностранцев - в возможности получения дохода от аренды и возможности выхода из проекта с прибылью посредством продажи номеров частным инвесторам, а также наличие российских партнеров. Сейчас это преимущественно средние по объему инвестиций восточные инвесторы. Снижение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов. Вероятно, что в 2016 г. мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала.
Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort:
Для иностранцев недвижимость в России в последнее время становится более доступной - рублёвые цены на этом рынке откатились на 6-8 лет назад и продолжают падать. При этом факторов для изменения этой тенденции на сегодняшний день не наблюдается. Особенно нынешнее время выгодно для покупки элитной недвижимости - дисконты в этом сегменте могут быть очень серьёзными - от 20-25% и больше, и это в рублёвых ценах (важно отметить, что речь идёт только о вторичном рынке). В долларовом эквиваленте дисконты давно перешагнули рубеж в 50%. Также привлекательны инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для торговли. Особенно интересны помещения под продуктовый ритейл - стоимость объектов минимальна, а долгосрочные договоры аренды могут гарантировать собственникам стабильную доходность на уровне не ниже 12-15% годовых. Причин привлекательности российских объектов для иностранцев две. Во-первых - это курсовая разница. Во-вторых - кризис перепроизводства. Количество объектов на рынке как жилой недвижимости, так и коммерческой превышает спрос уже который год, при этом количество квадратных метров на стадии стройки даёт уверенность в том, что в ближайшее время данный тренд меняться не будет. Я считаю перспективы инвестиций в российскую недвижимость интересными. Существуют некоторые риски при покупке объектов - такие, как переоценка стоимости, юридические риски и сложность в долгосрочном прогнозировании. Но и надбавка за риск на российском рынке достаточно - при грамотной стратегии инвестирования доходность может составить от 30%. Это проверено на практике предыдущих сложных периодов на рынке недвижимости.
Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»:
Иностранные инвесторы, как правило, инвестируют в коммерческую недвижимость –торговые центры и бизнес-центры, которые генерирует доход в виде арендной платы. В 2015 году иностранные инвесторы также проявляли интерес к элитным жилым проектам с хорошим местоположением – ввиду своих уникальных характеристик они не подвержены значительным колебаниям цен. Ввиду сильных колебаний курса и скидок от девелоперов московский рынок недвижимости, где более 95% сделок совершается в рублях, является привлекательным для иностранных инвесторов, чьи сбережения номинированы в валюте. До 2014 года доля профессиональных инвесторов в структуре рынка составляла порядка 50 процентов. В настоящее время на рынке преобладают крупные инвестиционные покупки, в том числе с участием международных компаний, считающих доходность в долгосрочной перспективе 7-10 лет. Крупные инвестиционные компании готовы инвестировать в недвижимость в условиях нестабильной экономики, зная, что могут получить большой объем квадратных метров на выгодных условиях.
Илья Шуравин, управляющий партнер ГК Rusland SP:
Любые инвестиции в недвижимость не только обусловлены прогнозируемой доходностью в национальной валюте. Они подразумевают для инвестора выполнение целого ряда критериев, включая страновые риски. Для коммерческих компаний страновые риски оцениваются через сложившийся инвестиционный климат, скорректированный на валютные колебания и политические риски, а также на экономические последствия политических рисков для международных компаний в предыдущий период, условно 1-3 года). Также влияют на принятие решений налоговые особенности (защита от двойного налогообложения), возможность альтернативных инвестиций и некоторые другие факторы. В момент, когда страновые риски превышают некие разумные пределы (например, когда страна начинает несвойственные ей более активные военные действия), консервативные зарубежные инвесторы абсолютно теряют интерес к недвижимости в этой стране. Поэтому все приобретения, которые могут осуществляться сейчас международными компаниями в России будут обусловлены только одним критерием: выкуп помещений конечными пользователями, арендаторами или управленцами этой недвижимости. Зарубежным институциональным инвесторам, которые не имеют в России ранее приобретенных активов, в моменте сейчас уже абсолютно без разницы, какого дна достигло падение стоимости недвижимости в России - для них оценка страновых рисков имеет самое фундаментальное значение. Мы распугали и китайцев, и арабские фонды, и разогнали все западные фонды, которые с интересом рассматривали инвестиции в российский рынок даже после кризиса 2008 года. Если некий новый неизвестный западный фонд неожиданно начинает вкладывать деньги в российскую недвижимость, можете не сомневаться - с вероятностью 99,9% это всего лишь ранее выведенные из страны российские деньги, которые по определенным причинам возвращаются обратно. Более того, если посмотреть на Западную Европу - то без проблем через консультантов можно найти действующие гостиничные и торговые объекты и в Германии, и во Франции, и в прекрасных европейских курортных городах типа Карловых Вар, с доходностью под 13% до налогообложения. И это в евро. В России же доходность в евро не может гарантировать практически ни один собственник коммерческой недвижимости - ведь еще год назад большая часть арендных контрактов была окончательно переподписана в «рубли».
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»:
Инвестиционный климат в России сейчас нельзя назвать особенно благоприятным, что подтверждают и итоги прошлого года — в среднем по российскому рынку недвижимости объем инвестиционных сделок сократился за год минимум вдвое. Подавляющее большинство этих сделок заключено именно местными инвесторами, причем в Москве, а доля столицы в общем объеме растет. В регионах такие сделки вообще можно назвать единичными. Что касается международных инвесторов, та динамика цен на нефть и курса рубля, которую мы наблюдаем, не дает оснований ожидать увеличения их присутствия. Общемировая конъюнктура работает в том же направлении. Думаю, до момента стабилизации всех этих факторов вряд ли мы увидим приток иностранного присутствия на российском рынке. Те сделки, которые будут заключаться, в большинстве своем, будут заключаться в Москве.
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:
За последние два года инвестиционный климат в нашей стране, очевидно, заметно ухудшился. Низкий уровень активности инвесторов (и не только иностранных) обусловлен несколькими ключевыми факторами — в первую очередь, это экономический спад на фоне падения цен на нефть, санкции, введенные ЕС и США в отношении России, контрсанкции, военные конфликты и так далее. Объемы инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости снижаются, так как в текущих условиях сложно спрогнозировать доходность объектов, а это значит, что каждая покупка кроет в себе повышенные риски для инвесторов. Уменьшились и ставки доходности объектов. При этом в принципе интерес иностранцев к нашему рынку коммерческой недвижимости сохраняется, то есть нельзя сказать, что они полностью отвернулись от России. Продолжают развитие здесь многие иностранные ритейлеры. Остальные — и те, кто уже оперирует на российском рынке, и те, кто лишь присматривался к нему — «взяли паузу». Ушли немногие. Возобновление активности инвесторов из-за рубежа возможно при условии стабилизации внешнего фона (экономики, внешнеполитических отношений и так далее).
UrbanLook.ru от 16.01.2016 г.,
http://urbanlook.ru/eksperty-inostrannye-investory-ne-razocharovalis-v-rossijskoj-nedvizhimosti/
