Санитарный снос

Мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, позволяющее демонтировать более ста торговых объектов возле станций метрополитена. По мнению властей, данные объекты незаконно сооружены на месте пролегания коммуникаций. В перечень на снос попали 104 павильона у выходов центральных станций метро. Предприниматели, в свою очередь, недовольны данным распоряжением. Особенности организации торговли рядом с подземкой обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете уровень цивилизованности торговой инфраструктуры на территории Москвы в целом?

Андрей Шувалов,старший директор отдела торговых помещений Cushman & Wakefield

Что касается киосков и павильонов, то в этой области мы находимся в самом начале пути к цивилизованности формата работы, и причиной этому является отсутствие в течении долгого времени единой концепции и стратегии их развития. Только в 2011 году правительство Москвы приняло программу создания транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), в рамках которых осуществляется пересадка пассажиров между различными видами городского пассажирского с обслуживанием пассажиров объектами торговой инфраструктуры. 2015 год оказался очень непростым для всего московского рынкаторговой недвижимостив целом. В силу девальвации курса национальной валюты и падения покупательского спроса на товары и услуги, очень многие ритейлеры столкнулись с падением продаж и в зависимости от своей финансовой ситуации либо полностью остановили свое развитие и открытие новых магазинов, либо значительно сократили программу экспансии и сейчас отказываются от многих новых проектов. В наиболее тяжелой ситуации сейчас оказались крупные объекты, построенные и введенные в эксплуатацию в начале 2015 года, особенно те, которые финансировались за счет валютных кредитов.

Андрей Васюткин,руководитель отдела исследований и консалтинга

Степень цивилизованности торговли и торговых объектов и инфраструктуры на территории Москвы в целом находится на среднем уровне. Если сравнивать Москву с другими мировыми мегаполисами, то нельзя сказать, что город был перегружен торговой инфраструктурой, в том числе вблизи транспортных узлов. Другое дело, что развитие такой малоформатной торговли происходило бессистемно и бездумно. В итоге, все эти торговые павильоны и сомнительные точки общепита скорее мешали пассажирам, а не удовлетворяли их ежедневные потребности в удобном и быстром бытовом обслуживании. Следующий момент заключается в том, что не все подобные торговые объекты действительно возводились с соблюдением необходимых законодательных норм - это в целом можно отнести к рынку недвижимости того времени.

Антон Коротаев,руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL

Исторически торговые палатки и павильоны стихийно возникали в зонах станций метро, обладающих высоким трафиком. Зачастую такие постройки появлялись хаотично, вне единой концепции, и далеко не всегда могли похвастаться своим качеством. При этом в таких постройках были представлены, в том числе сетевые арендаторы, которые делали выбор в пользу подобных объектов в силу беспроигрышности локации. Москва на протяжении последних лет стремится с одной стороны к унификации, систематизации и повышению качества уличной торговли, а с другой к созданию комфортной городской среды, и логичным шагом в данных стремлениях является борьба с самовольными постройками.

Анна Никандрова,региональный директор департаментаторговой недвижимостиColliers International Россия

Объекты нестационарной торговли, такие как павильоны и киоски, расположенные вблизи станций метро и крупных транспортных узлов, нацелены, прежде всего, на удовлетворение импульсного спроса жителей, чей маршрут ежедневно пролегает к местам остановок общественного транспорта с работы и на работу. В данных торговых точках реализуются продукты и не продовольственные товары (пресса, текстиль, бытовая химия и так далее), размещаются предприятия общепита и сервисных услуг (дома быта, театральные кассы). В моменте времени существенное сокращение числа торговых точек (почти в 3,5 раза до 2,5 тыс. штук) создаст для потребителей неудобства и спровоцирует изменение потребительского поведения - покупки, ранее совершавшиеся "по пути", теперь в большей степени переместятся в полноформатные магазины (например, супермаркеты). Однако в целом, данная реформа привнесет больше положительных, чем негативных аспектов. Например, снос торговых павильонов у станций метро позволяет открыть вид на помещения стрит-ритейла в жилых домах, таким образом, принципиально улучшается их видимость с прилегающих трасс. Это будет способствовать развитию профессионального стрит-ритейла в данных локациях и изменению пула арендаторов. Но, с другой стороны, кратное сокращение числа павильонов, одновременно с действием введенного в текущем году налоговым сбором существенно ударят по малому бизнесу столицы.

Эвелина Ишметова,заместитель генерального директора компании RRG

Последовательная деятельность по упорядочиванию работы коммерческих объектов, расположенных возле вестибюлей станций метро, ведется уже не первый год. И на этом пути уже есть прогресс. Так, в некоторых местах, например, у выхода со станции "ВДНХ", убран так называемый "Шанхай", многие подземные переходы открыты после реконструкции значительно посвежевшими, в некоторых появились современные торговые проекты (та же "Фасоль" у "Курской") - правда, пока в виде эксперимента.

Какие главные оставшиеся проблемы в этом направлении развития вы можете выделить?

Андрей Шувалов

В рамках развития концепции проектов, расположенных на интенсивных пешеходных и пассажирских потоках необходимо обязательно разработать торговую концепцию с учетом существующих пешеходных потоков, провести функциональное зонирование с учетом, а также предварительный опрос арендаторов для понимания требований со стороны арендаторов. Сегодня все это часто делается с точностью до наоборот, сначала ведется проектирование объектов, после чего идет поиск операторов на эти площади. Именно отсутствие взаимодействия между проектировщиками подобных проектов и арендаторами приводит к созданию неэффективных проектов.

Андрей Васюткин

В данном постановлении речь идет о компенсации сноса в связи с прекращением права собственности. Это, по-моему, правильно - многие действовали в соответствии с действующей нормативной документацией. То, что она, возможно, противоречила федеральному законодательству – уже проблема города. Это уже не первый случай, когда город меняет правила в отношении обременений собственниковторговой недвижимости. Можно вспомнить инициативу по наложению обязательств по строительству объектов дорожной инфраструктуры для действующих ТЦ на МКАД. То есть правовой вопрос, последовательность и равнонаправленность действий властей я бы отметил как одну из главных проблем.

Антон Коротаев

Основной проблемой в данном случае является юридический статус построек. Зачастую они представляют собой объекты некапитального строительства, с истекшими договорами аренды земельного участка. Очевидно, что в таких случаях возникает конфликт интересов властей и бизнеса.

Анна Никандрова

Последние 10-15 лет стихийная неорганизованная торговля вблизи станций метро стала носить катастрофический характер: большое число хаотичных торговых точек на выходе из метро и запаркованные машины создавали неудобства для пассажиров и общественного транспорта, а качество реализуемого товара и санитарные нормы в общепите никем не контролировались. Проводимые в настоящее время мероприятия, направленные на реорганизацию нестационарной торговли в Москве, призваны сформировать "цивилизованный" облик данного формата торговли (в частности установка павильонов единого образца с подведенными коммуникациями). Однако все это происходит не одномоментно и еще существует целый ряд нерешенных вопросов.

Эвелина Ишметова

Работы на этом направлении еще предстоит очень много. Например, неясен формат функционирования тех новых коммерческих точек, что появляются в переходах. Также открыты вопросы по сетям, пожарным нормам, по функционалу новых помещений, режиму работы их сотрудников, санитарным нормам и т.п. В некоторых ранее закрытых на ремонт переходах обновленные помещения так и не появились. Значит ли это, что их и не будет? Интересно было бы увидеть стратегический документ города, отвечающий на эти вопросы

Территориальные зоны, вокруг каких станций метрополитена и ТПУ вы считаете наиболее перспективными для развития торговой коммерции?

Андрей Шувалов

Самыми перспективными зонами для торговли остаются все места с большими людскими потоками, в первую очередь пересадочные узлы, станции метро и остановки общественного транспорта, железные дороги и автовокзалы.

Андрей Васюткин

Любые генераторы пешеходных потоков интересны для развития торговли и общепита. Это станции метро, подземные переходы, ТПУ, станции на МКЖД. Город действует правильно, когда предлагает развивать здесь торговую коммерцию. Главное, чтобы объем этих площадей был оптимален. В некоторых случаях, как мы видим, при таких объектах планируются даже избыточные торговые площади, которые не будут востребованы цивилизованным ритейлом.

Антон Коротаев

В целом все станции метро благодаря генерируемому трафику привлекательны для размещения торговли в том или ином объеме - от помещений стрит-ритейла вблизи станций до полноценных торговых площадей, в том числе крупныхторговых центров. Так, в Москве существует ряд станций метро, где потенциально были бы востребованы крупныеторговые центры, в том числе в зоне метро "Выхино", "Комсомольская" или будущей станции "Селигерская".

Анна Никандрова

Торговля в составе транспортно-пересадочных узлов также нацелена на импульсной спрос. Поэтому предприятия ритейла, в первую очередь, стоит размещать на тех объектах ТПУ, где прогнозируются высокие пассажирские потоки. Оптимальным расположением для таких ТПУ является близость к крупным спальным микрорайонам, станциям метро и автостанциям. Первым опытом реализация ритейла в составе московского ТПУ стало ТПУ "Планерная", в составе которого располагается супермаркет, фуд-корт и небольшая торговая галерея. Из проектируемых ТПУ к числу наиболее подходящих для размещения ритейла можно отнести ТПУ на Боровском шоссе и ТПУ на Мичуринском проспекте.