Уходящий 2015 г., пожалуй, стал одним из самых тяжелых на рынке коммерческой недвижимости. Ошеломляющая вакансия, падающие ставки и сокращающиеся объемы строительства окрасили сектор в черный цвет и поставили участников рынка перед лицом новой реальности. Однако, подводя итоги года, принято говорить не только о плохом, но и о хорошем. Так кто же выиграл от кризиса на рынке коммерческой недвижимости в 2015 г.?
Новые лица — новые планы
«Поскольку собственникам в текущей ситуации достаточно сложно заполнить арендаторами торговые центры, то они стали рассматривать кандидатуры не только крупных сетевых ритейлеров, но и, например, новые бренды или небольшие дизайнерские магазины. Таким образом, некоторые компании получили «входной билет» в качественные проекты.
Баланс рынка смещен в сторону покупателя и арендатора, поэтому позитивные тенденции сейчас характерны именно для ритейлеров. В кризис лучше себя чувствуют операторы, работающие в среднем и ниже среднего ценовых сегментах, поскольку существенная часть покупателей переориентируется на менее дорогие бренды.
Для определенной категории девелоперов кризис также время возможностей. Это касается крупных игроков рынка, у которых в портфеле не один проект. Сейчас они могут пополнить его новыми объектами на выгодных для себя условиях. Тяжелее переживают кризис девелоперы «одного проекта».
Из новых трендов можно отметить усиление развлекательной составляющей в торговых центрах, хотя эта тенденция связана не только непосредственно с кризисом, но и с начавшимся усилением конкуренции в связи с большим объемом ввода площадей. Набирают популярность детские образовательно-развлекательные форматы: Kidzania в ТРЦ «Авиапарк», «Кидбург» в «ЦДМ на Лубянке» и др.».
Надейся на лучшее — готовься к худшему
«В этом году в отличие от предыдущего кризиса тренд, когда минус для одних участников рынка обращается плюсом для других, действительно был заметен. Компании, которые имеют опыт предыдущих экономических спадов и при этом обладают мобильностью, к 2015 г. пришли с запущенным в действие антикризисным планом. Так, у нас заранее были переведены в рубли ставки, продуманы пути привлечения и удержания арендаторов.
Еще один тренд заключается в том, что арендаторы сегментов В и В+, а отчасти даже А стали рассматривать для себя наиболее качественные объекты сегментов В– и С. По нашим данным, это примерно 25% от общего числа съехавших из дорогих высококлассных БЦ.
Соответственно, если в прошлый кризис заполняемость офисных центров в сегментах В— и С снизилась примерно на 40%, то сейчас качественные офисы класса С потеряли в среднем по рынку 5–10%, класса В— потеряли не более 15%. Мало того, в нашем портфеле есть и объекты с листом ожидания».
Импортозамещение, качество, культура...
«Есть как минимум две важные позитивные тенденции. Первая — импортозамещение в строительстве, причем не только по материалам, но и по самому генподряду. В последние годы знаковые объекты в России строили иностранные игроки, но из-за колебаний курса в 2015 г. многие из них не могут адекватно спланировать бюджеты. Сейчас выигрывают сильные российские генподрядчики, которые оказываются более надежными. В сложных международных условиях мы должны своими силами строить аэропорты, бизнес-центры, спортивные комплексы, дата-центры — высокотехнологичные объекты, которые становятся драйверами развития городов и регионов.
Вторая тенденция — курс на качество и культуру строительства. Выигрывают строители, которые, увеличивая смету всего на 2–3%, организуют производство по международным стандартам. Речь идет о тщательном планировании, технике безопасности, бытовом городке, информационной открытости.
Такой подход позволяет выполнить любой проект на принципиально ином уровне и даже экономить за счет меньшей текучести кадров, более эффективной работы строителей.
Ставки меньше — офисы лучше
«Уходящий год во многом прошел под знаком оптимизации — почти все виды бизнеса переживали непростые времена, поэтому фирмы меняли одни офисы на другие, торговые операторы закрывали магазины и открывали новые попроще или в других местах. При этом кризис для многих стал временем обретения новых возможностей. Некоторые компании благодаря снижению ставок смогли за те же деньги снять офисы с лучшими характеристиками или выгодно передоговориться с текущими арендодателями. Далеко ходить за примерами не приходится — мы сами снизили арендные затраты почти на 25% в рублях. Позитивным можно считать и факт выравнивания отношений между арендаторами, арендодателями, продавцами и покупателями. Полной гармонии, конечно, нет, но переговорные страсти, которые кипели в конце 2014 г., определенно поутихли. Участники рынка осознали, что сегодняшние экономические условия диктуют необходимость пересмотра некоторых аспектов взаимоотношений, особенно в части ценообразования. В результате меньше стало случаев разрыва договоров, громких уходов арендаторов. Не слишком приятный процесс адаптации к текущим реалиям завершился. Собственники офисов, складов, торговых и прочих объектов сделали все возможное, чтобы «ужиться» с арендаторами в новой действительности. А те, кому это не удалось, разошлись в разные стороны и нашли другие пути развития».
Дарья Соболь,
Журнал Недвижимость и Цены от 25.12.2015 г.,
