Одним из основных направлений развития крупных мегаполисов во всем мире становятся редевелоперские проекты на месте бывших промзон. В России их освоению пока мешают особенности законодательства.
Бывшие промышленные территории — тот «золотой запас» земли в Москве, который и будет осваиваться в ближайшие годы, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Особенно высоким потенциалом обладают участки вблизи набережных Москвы-реки, а также площадки между Третьим транспортным кольцом и МКАД как наиболее интересные с точки зрения транспортной доступности», — говорит она. По официальным данным, промзоны занимают практически пятую часть столицы — примерно 18,8 тыс. га в границах Старой Москвы, что составляет около 17% территории города. В ближайшие годы, считают аналитики, в столице на месте бывших промпредприятий появится около 5 млн кв. м нового жилья.
«Большинство из расположенных на этих участках предприятий прекратили производство и превратились в хаотичные склады и свалки, поэтому реновация и застройка этих территорий станут важнейшим резервом для развития городов, в том числе и российской столицы», — говорит директор по PR, маркетингу и рекламе «РГ-Девелопмент» Наталия Иванова. Однако полноценному развитию таких территорий мешает наличие мелких собственников, государственных унитарных предприятий, большого числа объектов железнодорожной инфраструктуры (которые создавались для отгрузки готовой продукции с предприятий), низкая обеспеченность объектами дорожно-транспортной инфраструктуры. «У городских властей сегодня нет сформированных юридических механизмов, чтобы вовлечь территории мелких собственников в развитие промзоны, если они этого не хотят», — добавляет Наталия Иванова.
Как объясняет президент ГК «Мортон» Александр Ручьев, в среднем реализация проекта по освоению промзоны обходится на 30% дороже, чем застройка новой территории, особенно если речь идет о крупных проектах, включающих строительство дорог и инженерных сетей. «Если Москва сможет взять на себя часть обязательств по созданию инфраструктуры, это даст толчок развитию сложных территорий. Например, сейчас обсуждаются возможные формы участия Москвы в реализации важных для города дорожных и инженерных инфраструктурных проектов», — говорит он.
Дополнительные затраты девелоперов при застройке промзон связаны, в частности, с экологической очисткой земель, а также со сносом существующих строений. Так, при строительстве ЖК «Большое Кусково» на территории бывшего Кусковского химического завода девелоперу (ГК «ПИК») пришлось провести экологическую очистку и рекультивацию зараженного грунта на глубине от трех до восьми метров. Что касается существующих на территории промзон строений, то использовать их в новых проектах, как правило, невозможно. По словам гендиректора компании «Усадьба» Надежды Хазовой, определяющим является качество и возраст здания. «Например, послевоенные постройки совершенно непригодны к редевелопменту — это бетон, невысокое качество строений, жестко закрепленное функциональное назначение. Их можно только пустить под снос», — считает она.
Резерв для нового строительства
Несмотря на наличие сложностей в освоении промзон, большая часть девелоперских проектов в Москве реализуется именно на таких участках. По оценке заместителя генерального директора Est-a-Tet Владислава Луцкова, около 65% крупных проектов с суммарной площадью застройки свыше 100 тыс. кв. м возводятся на территориях бывших промышленных предприятий. К ним относятся «Зиларт», «Царицыно», «Сердце Столицы», МФК «Фили-Град». «Комплексы на территориях бывших промзон составляют порядка 13% от общего количества реализуемых в Москве проектов», — говорит Луцков.
К примеру, на месте завода ЗИЛ уже анонсировано строительство квартала «Зиларт» общей площадью свыше 1 млн кв. м. А в промзоне «Грайвороново» строится квартал Sreda с общей площадью застройки более 760 тыс. кв. м. На площадках производственной зоны «Серп и Молот» могут возвести до 1,8 млн кв. м недвижимости различного назначения. «В границах Старой Москвы осталось слишком мало свободного места, поэтому территории бывших промышленных зон для столицы — основной резерв для строительства нового жилья», — говорит первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич.
«В центре Москвы, как и в прилегающих к нему районах, количество площадок под застройку близко к нулю, и развитие промышленных территорий зачастую остается вообще единственным вариантом что-либо построить», — говорит собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев. По его словам, территории московских промзон имеют сегодня огромный потенциал: фактически это точки роста города. В частности, уже в ближайшем будущем в центре города планируется застроить 10 га на месте Бадаевского пивоваренного завода, а также провести редевелопмент территорий заводов «Рассвет» на Красной Пресне и завода «Кристалл» на Самокатной улице.
Если раньше локомотивом редевелопмента промзон были небольшие территории, например «Братцево», то сегодня на первый план выходят масштабные проекты. «Жилой комплекс «Фили— Град» стал первой ласточкой «Большого Сити», где сейчас стартовал также ЖК «Сердце столицы». Непростая территория промзоны «Огородный проезд» стала активно осваиваться с проектом МФК «Савеловский Сити», где MR Group помимо строительства объекта активно развивает транспортную инфраструктуру», — говорит директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.
«В целом проекты редевелопмента промзон наиболее активно развиваются в первом промышленном поясе, то есть в зоне, вплотную примыкающей к ТТК. По мере удаления от центра столицы привлекательность таких территорий для инвесторов снижается, поэтому на окраинах освоение промзон идет довольно низкими темпами», — говорит заместитель генерального директора RRG Эвелина Ишметова. Однако при условии грамотной ревитализации практически все промзоны могут считаться перспективными для развития проектов строительства жилья, считает эксперт.
Найти баланс
При застройке территорий бывших промзон остро стоит задача соблюдения баланса жилых и нежилых объектов в первую очередь с точки зрения создания рабочих мест. По словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, самое главное, что нужно сделать девелоперам, — это создать полноценную комфортную среду для проживания, чтобы у жителей не было потребности постоянно ездить в другие районы города. «Идеальное решение — это когда на территории промзоны будет не только жилье различных классов, но и вся необходимая социальная, торговая, административная, спортивная, развлекательная инфраструктуры, а также будут созданы рабочие места», — говорит она.
Хорошим примером реновации промзон с созданием рабочих мест может послужить ЖК «Петр I». По словам Александра Ручьева, на территории бывшей промзоны появится 250 тыс. кв. м недвижимости, включая жилье и технопарк площадью более 60 тыс. кв. м. В рамках технопарка будет сформирована сеть частных коворкингов, которые на льготных условиях будут предоставлять рабочие места для проектных команд и инновационных компаний, работающих в сфере высоких технологий.
Еще одним немаловажным пунктом для комфортной жизни на территории бывших промзон станет создание дорожно-транспортной сети. «Промзоны не обеспечены дорожной сетью в необходимом количестве, поэтому при застройке должно быть уделено достаточное внимание ее созданию, включая не только сами дороги, но и новые станции метро, транспортно-пересадочные узлы и прочее», — говорит Софья Лебедева.
Федеральные власти не меньше девелоперов заинтересованы в развитии этих территорий. Как отмечает Ирина Доброхотова, в Госдуме уже разработан законопроект «О реорганизации производственно-коммунальных территорий», который предполагает особый порядок отчуждения участков, если они относятся к комплексному освоению территорий. «Поскольку принято решение любые промзоны осваивать комплексно, можно сказать, что будет разработан конкретный инструмент и регламент, как поступать с собственниками участка», — считает она.
Алексей Лоссан,
РБК+ от 26.11.2015 г.,
http://www.rbcplus.ru/news/56562b687a8aa93d7b81e614
