Переоцененные перспективы

Прошедшим летом исполнилось три года, как стартовал грандиозный проект по присоединению к Москве новых территорий, в результате чего ее площадь увеличилась почти в 2,5 раза. Согласно планам мэрии, Новая Москва должна стать местом притяжения деловой активности, "разгрузив" центр столицы. Целый ряд крупных проектов офисной недвижимости, заявленный к вводу на ближайшие пять лет, - лишь тому подтверждение. Однако далеко не все эксперты разделяют оптимизм властей по поводу потенциала ТиНАО.

Планов громадье

С момента включения в состав Москвы новых земель власти не перестают заявлять об огромных перспективах Троицкого и Новомосковского автономных округов. Планы девелоперов по освоению присоединенных территории поистине впечатляют: только до конца этого года на рынок должны выйти свыше 100 тыс. кв. м офисных площадей, а в обозримом будущем речь может идти о миллионах кв. м. Среди знаковых проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайшие месяцы, эксперты выделяют бизнес-парки ComCity, K2 и G10, а также деловой квартал Neopolis.

На данный момент заполняемость новомосковских офисных центров сильно варьируется: от 20% в только что сданных БЦ до 90% в объектах, введенных ранее или ориентированных на крупные компании, например, уже названном выше ComCity. В среднем уровень вакансии в Новой Москве соизмерим с "Москва-Сити" и превышает 45%, приводит данные заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI BecarАнна Данченок.

В основномбизнес-центрыв ТиНАО востребованы в качестве бэк-офисов компаний, специфика работы которых не предполагает большого количества встреч с клиентами: FMCG, фармацевтические, и логистические фирмы, автоконцерны и, конечно же, IT- и телеком-компании, доля которых в общем объеме занятых площадей уже в самом ближайшем будущем может превысить 50%. Так, Comcity уже активно заселяют "Ростелеком" (58,5 тыс. кв. м), "Группа компаний "Систематика" (17,6 тыс. кв. м) и Oracle (6,4 тыс. кв. м).

По данным экспертов, арендные ставки в офисных центрах на присоединенных территориях почти в два раза ниже московских, даже в высококлассных объектах: от 10 тыс. до 15 тыс. рублей за 1 кв. м. в год в состоянии shell&core. Заместитель руководителя проекта "К2 Бизнес-парк"Андрей Канаевотметил, что в классе "А" в центральных районах Москвы в большинстве своем сохранились долларовые ставки, тогда как офисные проекты Новой Москвы пересматривают свой подход к формированию коммерческих условий, активно переходя на рублевые договоры.

Тем не менее, даже такие привлекательные условия не всегда являются магнитом для арендаторов: в условиях, когда они могут по низким ставкам найти помещения в пределах ТТК, им нет особого смысла поглядывать на "дальние" проекты. "Интерес к "замкадным" проектам значительно снизился. Причина очевидна: сегодня в рамках Москвы можно найти площади по ставкам, сравнимым с децентрализованными объектами", - констатирует заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLLЕлизавета Голышева.

С этим согласен председатель совета директоров компании RRGДенис Колокольников. "Вакантность в офисных центрах в пределах МКАД в последние годы увеличивается, ставки аренды снижаются. В ряде объектов, расположенных непосредственно на Московской кольцевой железной дороге, пустуют свыше трети площадей, поэтому целесообразность развития офисных проектов за МКАД сегодня, в непростых экономических условиях, представляется сомнительной", - пессимистичен эксперт.

Нет связи с центром

Игроки рынка сходятся во мнении, что замысел мэрии по созданию делового района в ТиНАО, скорее всего, потерпит неудачу, ведь сам факт присоединения новой территории к городу не является стимулом к развитию местного рынкаофисной недвижимости.

Одним из факторов, которые могут обеспечить успех новому деловому району, может стать хорошая транспортная доступность. Но если говорить о Новой Москве, то тут пока все далеко не идеально. С одной стороны, до 2035 года здесь планируют проложить свыше 40 км линий метро, а первые станции подземки - "Румянцево" и "Саларьево" - открыть уже в следующем году. Кроме того, к 2018 году власти намерены построить и реконструировать девять дорог протяженностью более 100 км (пока на новых территориях построены три дороги).

При этом ожидается, что часть транспортных объектов за свой счет возведут инвесторы, в частности, компании "Славянский мир" (4-5 млрд рублей) и IKEA(1,5-2 млрд). Также чиновники заявляли о планах "Газпрома" построить часть дублера от Калужского шоссе до аэропорта Остафьево. "Бизнес-центрыНовой Москвы располагаются в большинстве своем на вечерней стороне транспортного движения, что позволяет избежать пробок", - напоминает директор по развитию RD ManagementАлександр Устинов. Пока что отдаленное расположение деловых центров решается организованным транспортным сообщением с городом посредством шаттл-басов, добавил он.

В то же время на большей части ТиНАО, особенно между Киевским и Калужским шоссе, отсутствует железнодорожное сообщение со старой Москвой, из-за чего транспортная нагрузка на Киевское и Калужское шоссе многократно усиливается. Эту проблему нужно решать в первую очередь, настаивает Анна Данченок, например, за счет строительства легкого рельсового транспорта, наземного метро или автобусов, движущихся по выделенной полосе (BRT - Bus rapid transit).

Специалисты по коммерческой недвижимости прогнозируют, что в будущем наибольшие шансы привлечь арендаторов имеют офисные центры с правильной транспортной инфраструктурой, расположенные в шаговой доступности от метро - например, ComCity, рядом с которым скоро откроется станция "Румянцево", что сделает доступ к объекту легким и из центральной части Москвы.

Офисный рай в чистом поле

Далеко не всегда проекты по децентрализации деловой активности в городах обречены на провал. Хрестоматийным примером этого является французский район Дефанс, выросший на огромном пустыре в пригороде Парижа. В 1955 году, когда было принято решение о создании нового бизнес-квартала, там располагались трущобы с небольшими предприятиями. Сегодня же "Парижский Манхэттен" считается крупнейшим деловым центром Европы, с огромным количеством высококлассных офисов, отелей, магазинов и современной инфраструктурой.

Не лишним будет упомянуть и о канадском городе Миссисога, входящем в агломерацию Большого Торонто. Всего за 50 лет он превратился в один из локомотивов экономического роста страны. Кроме того, город можно назвать по-своему уникальным: согласно официальным данным, он является полностью финансово независимым и уже почти 40 лет не заимствует денег из государственного бюджета. Миссисога давно притягивает мировых лидеров различных отраслей бизнеса: здесь находятся штаб-квартиры таких известных компаний, как Microsoft, Pepsico, General Electric, Walmart и других.

Мнения экспертов недвижимости по поводу будущего Новой Москвы, какделового центрастолицы, разделились. По словамАндрея Ковалева, собственника ГК "Экоофис", сейчас в принципе не лучшее время для создания новыхбизнес-центров: не зря ведь многие новые офисные проекты меняют концепцию, вводя в состав апартаменты или даже полностью меняя офисную функцию на жилую. "То есть, предложение офисов в настоящее время явно избыточно, и объекты с хорошей локацией в центре города вынуждены конкурировать за арендатора. Так что ситуация, когда БЦ, расположенный в Новой Москве, массово переманивает к себе арендаторов из Москвы старой, выглядит скорее фантастической", - убежден Ковалев. При этом он не исключил, что отдельные сделки могут иметь место, если бизнес-центр предлагает хорошие условия, а бизнес компании-арендатора не подразумевает большого клиентского потока.

В то же времяКлавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынкаофисной недвижимостиCBRE, напротив, уверена, что в перспективе 2016-2017 годов бизнес-парки в ТиНАО, помимо объектов "Москва-Сити", останутся практически единственными готовыми решениями для арендаторов, которым требуется площадь более 20 тыс. кв. м.

Такого же мнения придерживается и директор по аналитике Colliers International РоссияОлеся Дзюба. "В качестве альтернативы крупные российские и западные корпорации различных направлений могут рассматривать офисные комплексы, технопарки, бизнес-парки в Новой Москве, где определяющими факторами, помимо локации, являются концепция, развитая инфраструктура, удобные подъездные пути, эффективность и качество планировок," - рассказала она.

Как бы то ни было, нельзя создать деловой район в чистом поле благодаря одной лишь массовой застройке офисными центрами, о чем уже было сказано выше. Чтобы масштабные планы властей не остались таковыми лишь на бумаге, а были претворены в жизнь, необходимо в комплексе создавать инфраструктуру для будущих БЦ и условия для жизни их будущих сотрудников.

С одной стороны, объем ввода жилья в Новой Москве можно назвать феноменальным: за три года здесь появились свыше 4 млн кв. м новых домов, и еще почти столько же планируется ввести к 2018 году. С другой, на присоединенных территориях фактически отсутствует градообразующая идея: здесь почти нет "точек притяжения", а плотность населения на присоединенных территориях, по сравнению с большинством районов Подмосковья, ниже, считают эксперты.

"На присоединенных территориях заявлены 12 точек роста, которые, согласно прогнозам, создадут до 1 млн рабочих мест и оттянут на себя до 15% транспортных потоков. Однако в реальности на сегодняшний день на позицию источника спроса претендуют только три локации: Сколково, где заселение офисных помещений обусловлено, скорее, инициативой сверху, чем реальным спросом, Внуково, где в совокупности планируется строительство 100 тыс. кв. мофисных площадей, и поселок Коммунарка, где будет возведен административно-деловой центр, куда переедет префектура Троицкого района, а также появится медицинский и образовательный кластеры", - перечисляет Анна Данченок.