Маржей не вышел
Любой банк предъявляет целый ряд требований к потенциальным заемщикам и залоговому имуществу. Критерии зависят от того, на какой стадии находится объект (строящийся, давно функционирующий и так далее). Одним из основных условий выдачи ссуды является соответствие денежного потока, генерируемого активом, и расходов на обслуживание долга, включая выплаты по основному телу кредита. Также кредиторы требуют от собственников прозрачность владения объектом и правильно оформленные документы на него.
Состав арендаторов тоже имеет значение для банков. При определении ставки по кредиту им важно понимать сроки договоров и стабильность поступления платежей от арендаторов. Например, крупные федеральные и международныесетиболее предпочтительны в силу их большей стабильности и нацеленности на долгосрочное участие в проекте. Кроме того, важен минимальный уровень вакантных площадей в ТЦ. "В итоге все эти требования сводятся к пониманию чистого арендного потока (NOI) и способности управляющей компании его удержать, а лучше - увеличить в рамках предоставляемого кредита", - резюмируетКонстантин Лебедев, партнер, руководитель отдела оценки Cushman & Wakefield.
Исполнительный директор, руководитель департамента рынков капитала Colliers InternationalСтанислав Бибикдобавил, что в отношениях между кредитными учреждениями и девелоперами немаловажную роль играет выбор валюты, в которой происходит расчет. "Если заем был выдан, к примеру, в долларах, то и обслуживающий его денежный поток объекта коммерческой недвижимости должен быть в долларах. В противном случае при сильном отклонении валютных курсов существует высокая степень вероятности, что рублевый поток в какой-то определенный момент перестает обслуживать валютный кредит", - пояснил эксперт, заверив, что банки пристально следят за этим.
На коротком поводке
Разумеется, банки стремятся вернуть выданные средства, поэтому тщательно следят за тем, чтобы заемщик оставался платежеспособным. Как правило, в договоре четко прописаны основные случаи, когда банк привлекается для принятия решения. "Все элементы контроля обговариваются между банком и собственником на стадии согласования и заключения кредитного договора - это и возможность аудиторских проверок на пример фактической заполняемости объекта, и установление определенных форм отчетности, и прочее", - перечисляет управляющий директор PM NAI Becar вСанкт-ПетербургеНаталья Скаландис.
Что касается отношений с арендаторами, тот, как уверяют аналитики, участие банка разумно ограничено. Договоры аренды в таких случаях включают ряд пунктов, где перечислены возможности контроля банком некоторых аспектов работы ТЦ. В их числе могут быть, например, запрет на перепланировку помещения или реконструкцию без согласования с банком, ограничение возможности внесения изменений в договор аренды без согласия банка, обязательство арендатора предоставлять представителям банка доступ к помещениям, в том числе арендуемым, или требование о прекращении договора аренды в случае взыскания ТЦ в пользу банка и тому подобное.
Эксперты уточняют, что банк может принимать участие в обсуждении коммерческих условий для ритейлеров, но это бывает, в основном, в случае с якорными и мини-якорными арендаторами, оказывающими влияние на весь проект. "Каких-либо особых требований к составу, формату или национальной принадлежности арендаторов банки не предъявляют. Для них важен денежный поток, за счет которого покрываются выплаты по кредиту", - замечаетАндрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов".
Однако именно здесь может таиться источник головной боли для владельцев ТЦ. Порой условия банка, предъявляемые к потенциальным арендаторам, могут быть достаточно высокими, и это серьезно усложняет поиск подходящих кандидатур. Из-за такого несоответствия собственники иногда упускают возможность подписать арендатора на менее привлекательных для кредитора условиях, но обеспечивая при этом денежный поток, рассказалАлан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.
В целом же банки не устанавливают арендную ставку по каждому конкретному арендатору, их интересует общий уровень дохода. Сейчас многие арендаторы просят перевести арендную плату в рубли или на процент от оборота, а это далеко не всегда сулит выгоду банкам. "Собственники ТЦ сильно зависят от решения кредиторов, поэтому вынуждены согласовывать с ними все условия по уступкам, в частности, по размеру валютного коридора и уровню его верхней границы", - отметилМаксим Палт, старший консультант отдела исследований рынка CBRE.
И все же собственники, как правило, идут на уступки арендаторам, при этом новые коммерческие условия сначала согласовываются в финансовой службе компании-собственника, а потом с банком. "Если доход от аренды позволяет обслуживать кредит, то дальнейших вопросов не возникает. Если же доход падает слишком значительно, банк может потребовать частичного досрочного погашения тела кредита, либо довнесения других объектов в залоговую массу. Все условия согласовываются индивидуально в каждом случае", - объясняет механизм директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Russia & CISОльга Кочетова.
"Банкам не нужныторговые центры, им нужны деньги"
Как и в жизни, в бизнесе нельзя избежать провалов, поэтому временами собственники прогорают, при этом крупно задолжав своим кредиторам. В свою очередь, банки всеми силами пытаются вернуть свои средства. "Что касается изъятия объектов - это крайняя для банков мера, принимаемая только в том случае, если заемщик упорно не выполняет своих обязательств по обслуживанию кредита. Банкам не нужныторговые центры, им нужны деньги", - объяснил директор департамента коммерческой недвижимости компании RRGЮрий Тараненко.
С этим мнением трудно не согласиться: управление недвижимостью не является профильным бизнесом для банкиров, поэтому содержание на балансеторговых центровдля них - лишние проблемы. В этом случае логичным выглядит сотрудничество финансовых организаций с профессиональными управляющими компаниями, однако пока подвижек в этом деле почти нет, сетует Наталья Скаландис. Большинство банков создали собственные структуры для управления недвижимостью, однако из-за внутренней бюрократии, естественной для банка, их эффективность оказалась очень низкой. "Мне известен случай, когда арендатор целый год сидел в помещениях, принадлежащих банку, но не мог подписать договор аренды из-за многочисленных внутренних согласований. Когда через год ему предъявили счет за 12 месяцев (а банк эти деньги уже начислил в своей внутренней отчетности), арендатор просто съехал", - поделилась Скаландис.
В некоторых особо трудных случаях реализация залогового объекта может затянуться - даже не на месяцы - на годы. К примеру, только недавно Сбербанку удалось, можно сказать, избавиться от ТЦ Corteo Fashion mall вЕкатеринбурге. По данным СМИ, московская компания "Бонус Плюс" купила актив за 232,2 млн рублей, притом, что первоначально за объект просили 400 млн. Любопытно, что банк пытался продать здание еще с 2013 года, однако торги регулярно срывались из-за отсутствия интереса со стороны потенциальных покупателей.
Игроки рынка сходятся во мнении, что банки, как правило, стараются найти другой способ взыскать долги по оплате, предлагая собственнику различные варианты. "Оптимальным способом решения проблем с обслуживанием займа может быть реструктуризация. Также стороны могут договориться о совместной реализации объекта. В результате банк получает средства, достаточные для покрытия долга, не принимая объект на свой баланс", - выразил свою точку зрения Алан Балоев.
Помимо этого, банк может предъявить требования об оплате долгов к другому имуществу собственника ТРЦ, либо аффилированных с ним компаний. Также возможен механизм поручительства, но его применение на практике крайне редко, добавляют эксперты.
