Сентябрьский номер специализированного журнала "Парадный квартал" традиционно участвует в международной выставке торговой недвижимости и розничных сетей MAPIC во французском городе Канны. Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников, эксперт рынка и давний друг нашего издания, любезно согласился рассказать о ситуации, сложившейся сегодня на московском рынке торговой недвижимости, и перспективах развития этого сегмента. Уверены, столичный опыт может быть применим в большинстве российских регионов, поэтому материал будет полезен местным девелоперам и владельцам объектов торговой недвижимости.
Рынок торговой недвижимости Москвы, очевидно, сегодня переживает не лучшие времена. Негативное влияние на его развитие, как и на все сферы российской экономики, оказывают санкции, введенные ЕС и США в отношении России, экономический спад в Европе, политическая нестабильность, снижение темпов роста экономки страны, падение цен на нефть и другие факторы со знаком "минус". В 2014-2015 спрос на качественную торговую недвижимость резко снизился. Как следствие, наблюдается рост уровня вакантных площадей и снижение стоимости аренды – причем в беспрецедентных масштабах. Тем не менее, рынок жив и пути развития для него существуют.
В Москве собственники торговых объектов уже прошлой осенью начали предлагать арендаторам более либеральные условия аренды площадей, а именно – пересчитывали ставки в национальной валюте, давали скидки на некий период, переходили на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. Все эти меры актуальны и сегодня. В большинстве торговых центров, открытых в конце 2014 и в 2015 году, фиксированные ставки действуют только для "якорных" арендаторов, для арендаторов fashion-галерей речь идет только о проценте с оборота. Общий принцип таков: пусть лучше арендатор платит меньше, чем уйдет из торгового центра совсем.
Понятно, что это временная ситуация, при улучшении общеэкономической конъюнктуры стоимость аренды возрастет, но к прежнему, "докризисному" уровню ставок рынок, очевидно, вернется нескоро. А пока – в долларах как в центре Москвы, так и за его пределами арендные ставки, по сравнению с уровнем начала осени 2014 года, снизились примерно на треть. В рублях ставки выросли почти на 50%. Однако это номинированные показатели. Реальные сделки проходят по существенно более низким ставкам – арендаторы активно торгуются, "выбивая" себе максимально выгодные условия размещения в торговых центрах.
Что касается вакантности – в среднем по рынку торговой недвижимости Москвы доля вакантных площадей составляет 8-9%. Показатели не очень "страшные" за счет пула торговых центров, которые стабильно заполнены на 90% и более. Это "Европейский", "Метрополис", "Атриум", "МЕГИ", но, конечно, не вновь введенные объекты. Самый большой уровень вакантности сегодня в "Авиапарке", "Колумбусе", "Мозаике" – это ТЦ, введенные в конце прошлого года или уже в 2015 году. В них пустуют свыше 50% площадей.
В условиях кризиса, растущей конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и ухода высокомаржинальных арендаторов (fashion) из ТЦ, в торговых центрах получает мощное развитие неторговая составляющая. Помимо увеличения доли "антикризисных" арендаторов – то есть тех, которые призваны удовлетворять первичные потребности потребителей – FCMG и прочие, актуальным становится привлечение арендаторов, способствующих созданию в торговых объектах уникальной атмосферы life-style, дающих потребителям возможность отдыхать, развлекаться и, таким образом, несколько уходить от неблагоприятных реалий.
Альтернативные зоны развития для торговых центров в условиях кризиса есть – это, к примеру, арт-галереи: логичным будет появление в составе ТРЦ любых арт-галерей коммерческого профиля, экспозиций, временных или постоянных, возможно развитие формата мини-ВДНХ и так далее. Еще – мини-сады с функцией обучения садоводству и попутной продажей семян и растений, разнообразные хобби-центры с мастер-классами для домохозяек и детей, кафе, ориентированные на посетителей с домашними животными; контактные зоопарки, аттракционы, предусматривающие физическую активность (батут-центры, лабиринты, американские горки и так далее).
Интереснейшее направление – edutainment.Речь идет об арендаторах, предлагающих образовательные программы с сильным развлекательным элементом: зрелищные, с игровыми элементами. Например – кулинарные курсы для девочек, эдьютейнмент в области естественных и точных наук (физика, химия, робототехника, прочее); художественные мастерские. А еще потребителей можно "заманивать" интерактивными кинотеатрами, симуляторами, образовательными курсами… Часть площадей ТЦ можно предоставлять под проведение собраний различных клубов по интересам – от любителей вязания до общедомовых советов. Такие организации нуждаются в площадках, сейчас им собираться практически негде.
Другой выход для собственников торговых центров, испытывающих проблемы с заполняемостью – организация временных акций с привлечением временных же арендаторов. Пример – "Неделя образования": в ТЦ приглашаются продавцы товаров для учащихся – книг, канцелярских принадлежностей, образовательных услуг – и организуется что-то наподобие ярмарки. Такие "альтернативные" арендаторы вряд ли способны генерировать серьезные арендные доходы, но могут привлечь в ТЦ аудиторию, которая будет совершать покупки. В любом случае, они занимают пустующие площади, и это уже огромный плюс – у "мертвого" объекта шансов на выживание нет никаких. Несмотря на меры, принимаемые владельцами торговых объектов, прогноз по уровню вакантных площадей в среднем по рынку торговой недвижимости Москвы не слишком благоприятный – по нашим оценкам, к концу 2015 года вакантность составит 15%.
Арендные ставки на этом фоне могут упасть по итогам года на 25-30% в среднем (в рублях). Наибольшее снижение затронет сегменты общепита, спорттоваров, одежды и обуви, так как обороты арендаторов этих профилей сократятся наиболее существенно из-за изменений, происходящих в структуре потребления: люди сегодня вынуждены экономить, и такие товары, как одежда, обувь и прочие относятся к группе "незащищенных" – то есть люди сокращают свои расходы за счет полного или частичного отказа от них. Впрочем, приведенные выше цифры – это условные ожидания: рынок торговой недвижимости пока не нащупал "дно", глубина коррекции остается неясной, поэтому озвучивать конкретные цифры сейчас не вполне правильно. Ясно лишь одно – необходимо совершенствовать подход к формированию концепций новых проектов, а собственникам уже действующих ТЦ – пересматривать концепции, особенно в части пула арендаторов.
Ожидать восстановления нормального уровня активности на столичном рынке торговой недвижимости можно не ранее, чем через два-три года – при условии стабилизации геополитической и экономической ситуации в стране.
Денис Колокольников,
Парадный Квартал от 17.09.2015 г.,
http://parad-catalog.ru/publ/publ_3245.html
