Кризис — лакмусовая бумажка устойчивости бизнеса. Да, действительно, некоторые компании теряют свои позиции, ищут пути оптимизации, а некоторые, наоборот, переживают рассвет. Но любая из этих компаний нуждается в офисе, а поэтому на рынок офисной недвижимости оказывают влияние совершенно разные тенденции.
Оптимизация бюджетов
Трудные времена всё же трудные для большинства, именно поэтому время и называется кризисом. Можно, конечно, утешаться, что ты не один, что есть и другие собратья по несчастью, однако, правильнее делать дело и идти вперёд. Многие сейчас тщательно планируют свои расходы и ищут пути оптимизации. Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй», обращает внимание, что оптимизация начинает работать по следующему алгоритму: «Сначала арендаторы пытаются передоговориться с собственниками по существующим условиям. Если это не получается, они выходят на рынок в поисках качественных площадей. А рынок в свою очередь предоставляет отличные возможности: уже сейчас доля вакантных площадей достигла в среднем 15 %, а к концу года будет введено ещё 600-700 тысяч кв. м, и всё это на фоне снижения ставок аренды».
В основном оптимизация касается сокращения расходов именно на аренду. Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL, отмечает, что в первом полугодии 2015 года из всего объёма транзакций на рынке подавляющее большинство сделок оказалось сделками продления и перезаключения договоров аренды. В настоящее время собственники незаполненных офисных помещений вынуждены проявлять гибкость в ценовой политике, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов: фиксирование валютного коридора на 1-3 года, заключение контрактов в рублях или компенсация отделки офиса. Если же найти консенсус двум сторонам не удаётся, то арендатор ищет новый офис.
Миграция арендаторов
Итак, арендаторы переезжают. Однако миграция сейчас на рынке разная. В основном едут в центр, в лучшие офисы по классу или большие по площади, потому что именно сейчас заключить договор аренды на эти помещения можно весьма выгодно. Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse, отмечает, что сейчас многие рассматривают успешные качественные проекты в центре города, потому что ставки на них стали гораздо доступнее. А Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС», замечает, что сейчас в центре привлекательно выглядят и объекты класса В и даже С, порядка 25 % съезжающих из высококлассных офисов арендаторов переезжают именно в этот сегмент.
Некоторые же компании перебираются в бизнес-центры в других локациях. Например, за МКАДом или в «Новой Москве». Безусловно, это не массовая тенденция, но она заметна. Эти офисы доступнее, и, кроме того, сейчас по своему качеству могут дать фору центральным бизнес-центрам. Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar, подтверждает, что на сегодняшний день действительно появились качественные объекты за МКАД: «Эти направления интересны, как правило, компаниям, которые не привязаны к премиальному положению. При этом затраты на офис ниже, добираться проще (против пробок), а многие и живут рядом. Очень удачным проектом можно считать «Кантри Парк» в Химках. Это комфортное пространство полюбили арендаторы». Тенденцию переезда за пределы делового ядра столицы подтверждает Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала NEOPOLIS: «Это хорошо заметно по нашему проекту. С начала года мы фиксируем неуклонный рост числа обращений от потенциальных арендаторов».
Ле Чьонг Шон, МФК «Ханой-Москва», вообще утверждает, что на рынке наблюдается формирование новых кластеров, которые не концентрируются в центре города, а располагаются в разных частях столичного региона и самой столицы. Это вписывается и в мировую тенденцию децентрализации мегаполисов. С приходом кризиса выбор локации офиса компании уже не руководствуется имиджевыми предпочтениями. Прагматизм меняет лицо».
Киты рынка
На ком же держится сейчас офисный рынок? Кто выступает гарантом непотопляемости? Какие арендаторы ценятся выше всего?
Прежде всего, это государственные компании и близкие им структуры. Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, рассказывает: «Как и в любой другой сложной ситуации, в кризис неплохо чувствуют себя на рынке государственные и около государственные структуры. Соответственно, те бизнес-центры, в которых акцент так или иначе сделан на них, могут ощущать себя лучше остального рынка. Например, в бизнес-центре Comcity основной арендатор, который был определён ещё на этапе застройки, — "Ростелеком". И поэтому сам бизнес-центр, несмотря на своё расположение за пределами МКАД, может рассчитывать на вполне высокий процент заполняемости».
Кроме этого, хорошо дела сейчас обстоят у компаний, получающих валютную выручки, IT-компаний и российских производителей. Так, переезд крупного разработчика игр Crazy Panda в деловой квартал «Симоновский», улучшил положение нового офисного центра. Кроме того, это деловой квартал выбрали представительство международного оператора связи RENT, компании «ЕАЕ-Консалт» и CompuTel.
Перспективы
Строить планы на будущее — дело неблагодарное, так как достаточно часто прогнозы так и остаются прогнозами, а жизнь преподносит нежданные сюрпризы.
Прежде всего, в настоящий момент наблюдается тенденция роста уровня вакантных площадей. Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG, сообщает: «В городе пустуют примерно 3 млн кв. метров офисов, в классе А — около 30 %, в классе В — 15 %. Бизнес-центры, находящиеся на периферии города и за МКАД, особенно введённые в прошлом и текущем годах, пустуют на 50 % и более». Если офисные центры и заполняются, то арендаторы входят в них на особых, льготных условиях. Можно также с уверенностью сказать, что на данный момент объёмы строительства новых офисных объектов на столичном рынке сократились, многие девелоперы отказались от своих планов. Так, Александр Чуриков сообщает, что объём нового предложения в 2015 году составит 830 тысяч кв. м офисных площадей, а это на 40 % ниже показателей предыдущего года. В долгосрочной же перспективе ожидается дальнейшее сокращение объёмов ввода новых объектов, так как достроят, скорее всего, лишь объекты, находящиеся на стадии высокой готовности, проекты же на ранней стадии строительства целесообразнее заморозить.
Так, в этом году ожидается выход МФК «Оружейный» в Центральном округе, башни «Эволюция» в Москва-Сити, делового квартала «Сириус Парк» за пределами ТТК, делового квартала NEOPOLIS в «Новой Москве». Недавно появились на рынке бизнес-центр Pallau RB, новые здания в бизнес-парке «Крылатские Холмы» и «К2 бизнес-парк».
Но те, кто намерен рискнуть, имеют все шансы на успех при условии, что подойдут к проекту обдуманно. Например, можно строить центр под конкретного крупного арендатора, который заинтересован в переезде после окончания строительства.
Сергей Шиферсон отмечает, что с одной стороны выход нового проекта на рынок Москвы сегодня выглядит чистой воды авантюра, но, как известно, дьявол кроется в деталях: «Именно детальное знание рынка позволяет найти ниши для новых проектов. Важно знать, что, несмотря на кризис, рынок вышел на новый уровень: сегодня арендаторам уже недостаточно офиса с коммуникациями, естественным требованием становится наличие инфраструктуры, в том числе b2b и комфортной среды для сотрудников. Не нужно забывать и о росте значения в обществе "зелёных" тенденций. При этом далеко не все бизнес-центры Москвы соответствуют этим требованиям, что означает возможности для новых проектов. Они могут быть вполне успешными, если будут соответствовать представлениям арендаторов о современных офисах. Например, для растущих IT-компаний не обязателен офис в центре, важны современные коммуникации, транспортная доступность и парковки для сотрудников».
В любом случае не строить совсем невозможно, всегда найдутся те, кто идёт против течения. Да и вообще, Ле Чонг Шон справедливо замечает, что ни один кризис не длится вечно, и поэтому для крупных компаний вполне логично держатся заданного ранее плана с тем, чтобы на период окончания кризиса оказаться в сильной позиции.
Кроме того, Мария Онучина убеждена, что сейчас самое время делать реконцепцию: «Сегодня арендаторы сами покидают объекты, ничего не остаётся, кроме как сделать качественный цельный продукт, исправить все недостатки. Только это позволит многим объектам не умереть».
Одним словом, офисный рынок в настоящий момент меняется, и есть все основания думать, что его арендные предложения станут лучше, так как время стандартных подходов и проектов закончилось.
Наталья Бухтиярова,
Kvadroom.ru от 10.08.2015 г.,
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_47084.html
