В ближайшие годы в Москве появится целая сеть транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) нового поколения, начнет работу пассажирское движение по Малому кольцу Московской железной дороги (МКЖД), а также откроется Третий пересадочный контур метро (ТПК) — по сути, вторая кольцевая линия. Мы попытались выяснить, в чем эти нововведения состоят, как они изменят жизнь столицы и стоит ли покупать недвижимость вблизи мест появления или развития перспективных «транспортных аббревиатур».
По данным комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, в течение ближайшей пятилетки в столице планируется построить 273 ТПУ, сопоставимое количество должно появиться и в Подмосковье. Смысл создания таких узлов заключается в организации быстрых и комфортных пересадок с одного вида транспорта на другой: с электрички на автобус, с троллейбуса или личного автомобиля на метро, с метро на электричку и т.д. То есть для связки в единую систему максимального количества видов общественного транспорта и сокращения времени пассажиров в пути. Поэтому размещать ТПУ будут, в основном, на базе метро или железнодорожных платформ — в частности, МКЖД.
Новые сети
ТПУ задуманы не просто удобными пересадочными пунктами — большинство из них должны стать «мини-кварталами» со своей развитой инфраструктурой: парковками, магазинами, кафе и ресторанами, отелями, офисными зданиями и даже парковыми зонами. Появляться новая инфраструктура будет и вокруг узлов, прилегающие непосредственно к ним территории благоустроят — то есть, ТПУ должны стать своего рода точками роста для города, а значит, и местами притяжения коммерческих проектов: как минимум, современных ТРЦ и, конечно, жилой недвижимости. «Объем и профиль недвижимости в рамках ТПУ зависят от конкретных участков и нужд определенных районов. Зарубежный опыт показывает, что здесь могут быть востребованы самые разные форматы — и магазины, которым, безусловно, интересен поток, создаваемый в зоне пересадок, и деловые центры, и гостиницы, и апартаменты, и жилье», — поясняет руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Антон Коротаев.
Теперь к МКЖД. По сути, это своего рода легкое метро. Конечно, на момент запуска интервал движения поездов будет гораздо больше по сравнению с «классическим» метрополитеном. Но по мере ввода всех объектов дороги, он должен стать сопоставимым, а кольцо превратится в хорошую альтернативу наземному транспорту.
В составе МКЖД появится примерно 30 станций, каждая из которых будет в то же время находиться в составе ТПУ. На 12 из этих станций организуют пересадку на метро, еще на 6 — на радиальные железнодорожные направления. А ТПУ «Рязанская» в Юго-Восточном округе обеспечит оба вида пересадок. «Это один из самых значимых и масштабных проектов ТПУ в Москве. Здесь будет расположена станция ТПК "Нижегородская улица" с переходом на продленную Кожуховскую линию, а также платформа МКЖД "Карачарово" Горьковского и Рязанского направлений. Таким образом, ТПУ объединит максимальное количество различных видов транспорта», — говорит генеральный директор ГК «Моспроект-3» Анна Меркулова.
Как в Москве, так и в Подмосковье программа строительства ТПУ рассчитана до 2020 года. Причем их реализация будет осуществляться за счет инвесторов. По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в настоящее время идет подготовка продажи прав участие в строительстве таких ТПУ, как «Ботанический сад», «Аминьевское шоссе», «Лесопарковая», «Отрадное», «Саларьево», «Котельники» и «Селигерская». В области некоторые ТПУ уже обустроены — так называемые плоскостные, которые включают минимум инфраструктуры (перехватывающие паркинги, остановки и железнодорожные платформы). Большую часть проектов планируется ввести в 2015-2016 годах (примерно 230 ТПУ), остальные — в 2017-2020 годах.
Очевидно, что появление ТПУ, МКЖД и ТПК будет способствовать улучшению транспортной доступности прилегающих районов. Многие из этих мест сейчас, в отсутствие доступа к метро, можно смело назвать депрессивными и непривлекательными ни для коммерческой деятельности, ни, тем более, для жизни. С развитием транспортных систем они получат толчок для качественно нового развития.
«Появление всех этих объектов при грамотном использовании и эффективном менеджменте действительно улучшает жизнь людей. При этом, конечно, наибольшее значение имеют те ТПУ, в составе которых находится метро — в Москве это самый быстрый и эффективный вид транспорта. И если ТПУ строится на месте уже существующей станции, его влияние куда меньше. Так, уже работающий ТПУ “Планерная” с неплохим торговым центром, конечно, прибавил комфорта людям, но по большому счету, и метро, и магазины, и автобусы там были и раньше. А вот открытие ТПУ вместе с метро — настоящий праздник для жителей всего района. Например, очень ждут ввода метро и ТПУ жители Дегунино и других районов вдоль Дмитровского шоссе, где планируется строительство узла “Верхние Лихоборы”», — рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Другая реальность
Итак, улучшение связанности разных территорий благодаря появлению новых транспортных систем благотворно скажется на развитии прилегающих районов, особенно, если они находятся довольно далеко от центра. При этом, по словам директора бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Натальи Кругловой, это вряд ли поможет разгрузить центр — слишком сильно централизована Москва. Скорее, просто повысится комфорт проживания за пределами ЦАО.
Другая важная задача транспортных нововведений — разгрузка автомобильных дорог за счет стимулирования водителей, как москвичей, так и жителей области, к «смене концепции» в пользу общественного транспорта. «К 2016 году в такие города, как Раменское, Коломна или Бронницы можно будет добраться через ТПУ “Андроновка”, до Щербинки — через станцию Курского направления “Калитники”, а до городов Одинцово, Звенигород или Можайск — через “Тестовую”», — говорит ведущий специалист департамента аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемов.
Как мы уже отмечали, ТПУ станут еще и современными общественными пространствами. В основном это касается капитальных ТПУ, рассказывает Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис» — в отличие от плоскостных, в их состав войдут и здания: торговые центры, деловые комплексы, отели, предприятия общепита. Так, по данным Марии Литинецкой, в ТПУ «Новокосино» может появиться кинотеатр, в районе ТПУ «Рязанская» — многофункциональный и офисный центры, в зоне ТПУ «Чертановская» — общественный центр с гостиницей, физкультурно-оздоровительным комплексом, боулингом и скалодромом. В некоторых ТПУ появятся апартаменты (ТПУ «Нагатинский затон») и даже жилые микрорайоны (ТПУ «Алма-Атинская» и ТПУ «Мичуринский проспект»).
Александр Аргунов, директор по маркетингу BPS, отмечает: «Главное, чтобы транспортные хабы не стали просто торговым центрами с автобусной остановкой. С этой точки зрения, перспективна концепция ТПУ “Ленинградское шоссе” на берегу Бутаковского залива Химкинского водохранилища, где помимо автовокзала и паркинга, предполагается строительство вертолетной площадки с ангарами для хранения техники и речной пассажирский порт. Подобный проект может дать импульс развитию речного и воздушного транспорта».
Кстати, в городе Химки тоже появится свой ТПУ — «Химки-2». «Несомненно, организация ТПУ в Химках положительно скажется на развитии прилегающих районов. Он станет базой для строительства коммерческой, офисной и жилой недвижимости. Появление транспортного узла будет способствовать также улучшению транспортной доступности строящихся рядом жилых комплексов. К примеру, дорога до центра от ЖК «Солнечная система» составит всего 15-20 минут — до Химок от метро “Планерная” проведут линию легкого метро “Стрела”», — рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.
Цены и недвижимость
В свете таких замечательных для ряда подмосковных застройщиков перспектив как не вспомнить о влиянии улучшения качества жизни на цену недвижимости по соседству? Опрошенные «Домом» эксперты в один голос предрекают рост. По словам директора департамента профессиональных услуг Knight Frank Александра Обуховского, стоимость как первичного, так и вторичного жилья в местах, которые «заденут крылом» нововведения, может увеличиваться к моменту ввода транспортных узлов на 15-20 процентов. Это сопоставимо с темпами роста цен под влиянием открытия станций метро: в Реутове, приводит пример Мария Литинецкая, с открытием станции «Новокосино» цены на недвижимость выросли как раз на 10-15 процентов.
Причем лучшие перспективны — у районов, прилегающих к МКАД: вложения в недвижимость здесь самые выгодные, поскольку и улучшения особенно заметны. Больше всего подорожают квартиры в строящихся домах, в которых рост цен будет также зависеть от стадии готовности дома. Как подсчитал Антон Белых, появление ТПУ вместе с новой станцией метро может прибавить к стоимости квартир 15-25 процентов, а на месте существующей станции — только около пяти.
А вот цены на проекты, которые находятся в непосредственной близости от ТПУ, могут, наоборот, немного уменьшиться. Дело в том, что большие потоки людей и транспорта могут стать неудобством для жителей, объясняет директор по маркетингу компании «БИГ-Новостройки» Борис Флексер.
Среди жилых проектов, которые сейчас реализуются вблизи будущих станций МКЖД, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва» Максим Зорин называет проект «Группы ЛСР» на территории реконструируемой промзоны ЗИЛ, где появится ТПУ «Технопарк». По данным «Азбуки Жилья», на территории ЗИЛа уже можно купить апартаменты (1-, 2- или 3-комнатные), средняя стоимость «квадрата» в которых составляет около 132 тысяч рублей. Леонард Блинов называет цены на квартиры в ЖК «Солнечная система» рядом с запланированным к строительству ТПУ «Химки-2» — от 2,5 миллионов рублей.
По мнению Марии Литинецкой в числе проектов, реализуемых недалеко от будущих ТПУ, можно выделить такие комплексы, как ЖК «Life-Ботанический сад» (ТПУ «Ботанический сад»), ЖК «Мичуринский» и ЖК «Лобачевский» (ТПУ «Мичуринский проспект»). Сейчас в ЖК «Life-Ботанический сад» продаются квартиры по цене 175-220 тысяч рублей за квадратный метр. В ЖК «Мичуринский» стоимость «квадрата» составляет 229-295 тысяч рублей. В ЖК «Лобачевский» — 171-212 тысяч.
При этом среди наиболее перспективных районов с ТПУ эксперты называют Нагатинский затон. Сейчас здесь ведется продажа квартир в городском квартале «Ривер Парк» по цене 144-226 тысяч рублей за квадратный метр. Открытие ТПУ в районе запланировано на 2018 год. Борис Флексер также приводит в пример город Котельники, где в составе ТПУ появится метро, современные торговый и деловой центры. Примерно в 10 минутах ходьбы от него находится ЖК «Котельнические высотки», стоимость квартир в котором начинается от 3,7 миллиона рублей. А Максим Зорин в качестве особенно перспективных отмечает районы бывших промзон «Серп и Молот», «Калошино», «Северянин» и «Владыкино».
И это только малая часть проектов, которые, по замыслу столичных властей, положат начало качественному улучшению жизни города. «Проекты создания транспортно-пересадочных узлов с коммерческими площадями имеют неплохие перспективы даже в кризисные времена. И в 2016, и в последующих годах москвичи, несмотря на непростую общеэкономическую ситуацию, продолжат пользоваться транспортом, ведь необходимость работать останется, и покупать товары — по крайней мере, повседневного потребления — тоже. Поэтому ТПУ однозначно будут востребованы», — говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG.
Главное, чтобы процесс организации всех этих удобств не превратился в многолетние проблемы с пробками на дорогах для горожан — будем надеяться на сознательность властей.
