Новая волна кризиса внесла коррективы в отношения арендаторов и владельцев торговых центров. Одним из новых явлений на отечественном рынке стал переход на процент с оборота вместо ставки аренды. Такая схема оплаты используется уже во многих ТЦ в России и, по прогнозам аналитиков, ее популярность будет только расти. Но как оказалось, бизнес не всегда готов играть по-честному.
Большая разница
Конец прошлого года ознаменовался серьезной корректировкой арендных ставок в торговых центрах. Наиболее активно этот процесс проходил в проектах, которые вышли на рынок во второй половине 2014-начале 2015 года. Согласно оценкам аналитиков, за прошедшие шесть месяцев средняя стоимость аренды в московских объектах варьировалась от 400 до 1,7 тыс. долларов за 1 кв. м, в зависимости от класса ТЦ, его формата и конкретных характеристик. Таким образом, в первом полугодии ставки просели на 15-40%. Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, отметила, что реальная стоимость аренды может быть еще ниже, однако собственники предпочитают это не афишировать. В новых экономических условиях многие владельцы ТЦ перевели договоры в рубли или привязали их к фиксированному валютному курсу - в основном, в коридоре 35-45 рублей за 1 доллар.
Эксперты констатируют, что сейчас на российском рынке именно арендаторы диктуют условия, вынуждая собственников идти на различные уступки. Чтобы удержать арендаторов, девелоперы предоставляют арендные каникулы на срок от полутора до шести месяцев, а также рассрочку оплаты депозита (для новичков) или его зачет в счет арендной платы (для функционирующих магазинов).
Особую популярность в существующих непростых условиях приобрел переход на процент с оборота вместо фиксированной ставки аренды. По оценкам игроков рынка, около половины арендаторов Москвы и Подмосковья смогли убедить владельцев ТЦ использовать такую схему оплаты, при этом до конца года их доля на рынке может вырасти до 60-70%.
По словам директора департамента аналитики компании Colliers International в России Олеси Дзюбы, в структуре ставок аренды зачастую заложена минимальная базовая ставка аренды, которую ритейлер уплачивает, то есть фактически делает предоплату. После этого существует несколько схем - в зависимости от того, как это прописано в арендном договоре. "Первая схема - это когда минимальная базовая ставка может быть обязательной вне зависимости от результатов по товарообороту, и по окончанию периода ритейлер доплачивает процент от товарооборота, который он заработал сверх минимального арендного платежа, - рассказала специалист. - Вторая схема: если по окончании периода сумма арендной платы в форме процента от товарооборота ритейлера превышает уплаченный минимальный арендный платеж, то сеть доплачивает разницу, и наоборот - если плата в форме процента от товарооборота оказалась меньше, то разница засчитывается ритейлеру как часть арендной платы в будущем периоде".
Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании JLL отметила, что на такие условия могут рассчитывать только те арендаторы, которые генерируют покупательский поток. "Это иллюзия, что торговые центры целиком переходят на процент от оборота", - настаивает она.
Игроки рынка убеждены, что подобная схема удобна для всех арендаторов, так как итоговая сумма оказывается ощутимо ниже, чем при фиксированной ставке аренде. При этом величина процента для каждого сегмента варьируется по-разному, исходя из направления деятельности компании и маржинальности ее бизнеса. Директор по развитию компании "1Капиталь" Дмитрий Соломников считает, что наиболее выгоден переход на процент от оборота популярным узнаваемым брендам и продуктовому ритейлу, в особенности "якорям". "В таком случае арендная плата составит не более 4% от суммарного оборота. В наименее выгодном положении оказываются магазины одежды, у которых арендная плата может составлять до 18% от оборота", - поделился данным специалист.
Елена Ключарова, консультант отдела исследований рынка CBRE, уточнила, что проценты в столичных и региональных проектах отличаются незначительно: для одежного сегмента диапазон составляет 7-18%, для продуктового - 2-4%, для DIY, бытовой техники и электроники, спортивных и детских товаров - 3-6%, для развлекательных концепций - 4-9%
Вопрос доверия
Игроки рынка отмечают, что девелоперы сильно рискуют при переходе на проценты от товарооборота арендатора. Лада Белайчук, старший директор и заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield, пояснила, что владелец торгового центра не может полностью отвечать за объемы продаж ритейлера и зависеть от его операционной активности, так как это не профильный для собственников бизнес.
Основной проблемой при расчете ставки аренды, как процента с оборота, является прозрачность отношений собственника и ритейлера. Недавно ряд экспертов сообщил, что девелоперы Москвы и области терпят многомиллионные убытки из-за того, что арендаторы занижают свои реальные доходы. Специалисты допустили вероятность того, что ритейлеры могут предоставлять недостоверные данные о своих доходах, однако добавили, что на сегодняшний день существует немало способов проследить финансовые операции арендаторов, например, проведение стороннего аудита, доступ к отчетности или CRM-системе и так далее. "В каких-то случаях все просто - скажем, в премиальных московских универсамах, где товары разных брендов и категорий продаются через единую кассу, встречается схема, когда закупками занимаются арендаторы, а реализацией - управляющие компании. Легче всего работать в этом плане с международными брендами в силу их менталитета, но и с отечественными вполне возможен конструктивный диалог", - рассуждает собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев.
Наиболее надежным способом проверки честности компании, пожалуй, можно считать подключение специального оборудования к кассовым аппаратам, однако далеко не все арендаторы готовы пойти на такой шаг - утечка такой информации может оказаться крайне опасной для бизнеса. Как правило, розничные операторы предоставляют данные по обороту торговой точки самостоятельно, в соответствии с требованиями и сроками, прописанными в договоре между арендатором и арендодателем. В отдельных случаях собственник может потребовать предоставлять ему отчеты о деятельности арендатора с отметкой налоговой инспекции, доступ к внутренним документам компании и так далее.
Александра Ромашина, старший консультант компании "Магазин магазинов", указала, что подтасовкой финансовых результатов грешат небольшие арендаторы, серьезным же ритейлерам, чьи акции торгуются на бирже, самим невыгодно занижать свои обороты. "Что касается мелких арендаторов, то даже если арендодатель подключится к их кассовым аппаратам, это не будет гарантировать отсутствие "серых" касс или проведение операций без выдачи чека", - напомнила она.
Лучше процент в руках, чем "фикс" в облаках
Аналитики предупреждают, что восстановление нормального уровня активности на столичном рынке торговой недвижимости с последующим пересмотром арендных отношений может произойти не ранее, чем через два-три года. Пока же нет никаких предпосылок для того, чтобы можно было говорить об отказе от процента от оборота. Андрей Ковалев не исключил, что такие отношения между арендаторами и собственниками будут носить массовый характер и до конца года, и в начале 2016. "Как один из вариантов развития событий, можно прогнозировать появление промежуточной схемы, уже распространенной на западе - когда в качестве фиксированной арендной ставки закрепляется усредненный процент оборота арендатора за определенный период, например, за полгода", - рассуждает он.
По данным Colliers International, в первом полугодии уровень вакантных площадей в московских ТЦ вырос до 7%, в то время как в прежние годы этот показатель не превышал 2-3%. Консультанты уверены, что уровень вакантности будет только увеличиваться. Между тем, многие объекты уже открываются, заполнив меньше половины помещений, хотя еще год назад этот показатель держался на уровне 70-80%. Все это скажется и на арендных ставках, которые, как заметил председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников, до конца года могут упасть в рублях еще на 25-30%. "Собственники ТЦ еще в конце 2014 года начали предлагать арендаторам более выгодные условия аренды. Все эти меры актуальны и сегодня. Общий принцип такой: пусть лучше арендатор платит меньше, чем уйдет из торгового центра совсем", - резюмирует эксперт.
Илья Китов,
Arendator.ru от 31.07.2015 г.,
http://spb.arendator.ru/articles/141661-procent_uspeha-1/
