Необходимость заново осваивать территории так называемого «ржавого пояса» Москвы признавала еще предыдущая администрация. Однако фактически к реорганизации промышленных территорий города приступили только в последние годы.
Как отмечают в градостроительном департаменте Москвы, территории промзон не просто планируется использовать для градостроительного развития, но также рассматриваются возможности изменения функционала некоторых предприятий, ориентация их на инновационное экологически чистое производство или даже размещение объектов науки.
Кроме того, реновация промышленных территорий подразумевает их комплексное освоение: то есть речь идет и о строительстве жилья, и о возведении объектов социальной инфраструктуры, и (там, где это возможно) развитие транспортных узлов, технопарков и т.п.
Согласно официальной позиции мэрии, при редевелопменте промзон плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. м на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а еще половина - на рабочие места.
ДЕФИЦИТНЫЕ УЧАСТКИ В ЦЕНТРЕ
Поскольку значительное количество столичных промзон располагается либо в центре города, либо в непосредственной близости от него, освоение подобных территорий в условиях дефицита свободных земельных участков представляет немалый интерес для бизнеса.
- Реорганизация промзон проводится на условиях частно-государственного партнерства. Власти готовы профинансировать создание транспортной инфраструктуры и перекладку инженерных коммуникаций, а инвесторам предложат строить жилье и офисы, - рассказывает специалист по консалтингу и аналитик компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. - К каждому проекту разработают план его реализации, в котором будут четко оговорены сроки работ, обязательства города и девелоперов.
Как отмечают аналитики рынка, на пути поиска инвесторов для реновации промзон сегодня оказываются две ключевые проблемы. Во-первых, инвестирование в реновацию - это долгосрочное вложение. Срок окупаемости подобных проектов составляет 7-10 лет, а такие вложения в нынешних условиях оказываются делом достаточно рискованным. Но при этом возможные риски несколько нивелируются возможностью получить привлекательный участок в центре столицы.
- Крупные игроки рынка заинтересованы в инвестировании в развитие промышленных территорий, поскольку в Москве осталось действительно немного привлекательных участков, на которых возможно строительство объектов комплексного освоения территорий, тем более, территорий, расположенных недалеко от ТТК (Третьего транспортного кольца - Ред),
- рассуждает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Во-вторых, сегодня существуют и законодательные сложности: у промышленных территорий зачастую есть несколько собственников, планы которых могут разниться. В этой связи, отмечают в градостроительном департаменте Москвы, задача правительства состоит в создании благоприятного инвестиционного климата и возможностей, которые бы заинтересовали всех собственников.
- Препятствие на пути реорганизации и застройки -зачастую слишком большое число собственников, - подтверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. - В ближайшее время этот барьер, очевидно, будет снят, так как уже рассматривается законопроект о реорганизации производственно-коммунальных территорий, в котором подразумевается описать особый порядок отчуждения участков, если они относятся к комплексному освоению территорий.
Стоит отметить, что на сегодняшний день грамотная политика правительства Москвы в отношении реновации промзон уже начала приносить свои плоды. Так, по подсчетам аналитиков из компании «БЕСТ-Новострой», если в 2010 году площадь промзон была около 23 тыс. га, в 2012-м эта цифра снизилась до 18 тыс. га. А за минувшие три года в городе было освоено еще около 3 тыс. га под бывшими промышленными предприятиями. Вместе с тем, объем неосвоенных земель пока еще остается весьма значительным -около 15 тыс. га.
КАЧЕСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ ДОСТОЙНОГО КЛАССА
Как отмечают эксперты, строительство жилья на территории бывших промзон, безусловно, оказывается выгодным проектом. Даже несмотря на то, что на многих площадках, очевидно, придется проделать значительную работу по решению проблемы старого заражения почв, возникшего в связи с прежней работой на участках крупных промышленных производств.
Впрочем, тот факт, что территории были освоены промышленными предприятиями, имеет и свои плюсы.
- Почти на любом предприятии были свои подстанции, сохранилась инфраструктура, то есть подключение к сетям, а это всегда основной вопрос при жилой застройке, заново осуществлять не нужно, достаточно проверить существующие мощности, при необходимости их наращивать, - отмечает Сергей Лобжанидзе. Вместе с тем в девелоперских компаниях уверены, что «ржавый пояс» столицы вполне можно очистить добела, и возвести на нем действительно качественное жилье бизнес или даже элитного класса.
- По поводу класса планируемого возводимого жилья все неоднозначно, - рассуждает Екатерина Артемова. - Так как большая часть планируемых территорий находится в непосредственной близости от центра, то рассчитывать на возведение там проектов эконом-класс не приходится. Скорее всего, это будут преимущественно проекты комфорт и бизнес-классов.
Одним из ключевых критериев в этом вопросе оказывается, безусловно, географическое расположение промзоны, ее близость к центру.
- Безусловно, строить жилье выгодно. И, если речь о площадках в центре и прилегающих районах - это скорее бизнес-класс и даже элитное жилье, -констатирует собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев.
- Тот же принцип действителен и для коммерческой недвижимости: чаще всего офисные комплексы на месте реорганизованных промзон в центре города позиционируются как В+ или даже А-класс. Хотя, строго говоря, по международной классификации здание в старых стенах к А-классу относиться не может.
РАБОЧИЕ МЕСТА - РЯДОМ С ДОМОМ
Впрочем, реновация промзон предполагает не только жилищное строительство. В планах столичных властей создание новых рабочих мест. Особенно этот вопрос актуален для промзон, расположенных не непосредственно в центре города. Ведь наличие рабочих мест рядом с жильем, на периферии могло бы разгрузить транспортные потоки, которые на сегодняшний день направлены преимущественно в сторону Центрального округа, где сосредоточено 40% всех рабочих мест города, при том, что в нем проживают только 8% населения.
- Социальная инфраструктура, действительно, дает кластеру новые рабочие места. А вот офисы, гостиницы и ТЦ, расположенные вдалеке от центра, не всегда сегодня могут похвастаться повышенной заполняемостью и вряд ли помогут трудоустроить местное население, - говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. - Поэтому при реализации проектов редевелопмента необходимо учитывать индивидуальность каждого из кластеров -какие функции будут наиболее востребованы. Только предлагая «правильные» с точки зрения спроса объекты, можно рассчитывать на то, что коммерческие площади будут востребованы арендаторами, а, значит, появятся и новые рабочие места.
ПРОМЗОНЫ ЗАО ЖДУТ ИНВЕСТОРОВ
Сегодня в Западной округе существует девять промзон. Часть из них еще только ждут своих инвесторов, однако некоторыми территориями инвесторы уже заинтересовались и предложили свои проекты.
Так, по информации градостроительного департамента Москвы, 3 июня на заседании градостроительной земельной комиссии (ГЗК) были изменены границы территории объединенной охранной зоны №375: из нее был вынесен земельный участок площадью 10,2 га, который занимают здания и сооружения Западного речного порта. Общая же площадь существующей производственной застройки в этой промзоне составляет 92 228 кв. метров.
На месте порта планируется возвести многофункциональный комплекс (МФК) площадью 244 300 кв. м, в котором будут располагаться офисы, апарт-отель, а также 176 тыс. кв. м жилой площади. При МФК также будет построен детский сад на 150 мест. Сам комплекс будет обеспечен парковками на 3500 мест. Так же в рамках строительства МФК инвестор благоустроит набережную у порта, сделав ее доступной для пешеходов.
- Поскольку недалеко от земельного участка, отведенного под строительство, расположен объект культурного наследия федерального значения - Церковь Покрова в Филях, городские власти одобрили концепцию переменной этажности объектов МФК. Такое архитектурное решение позволит сохранить композиционную целостность и традиционное визуальное восприятие территории, - подчеркнули в градостроительном департаменте.
А вот судьба промзон Северное и Южное Очаково пока еще не совсем ясна. В свое время реорганизация этих промзон прорабатывалась ЗАО «Интеко», однако никакой информации о результатах этой проработки нет.
По информации компании «Азбука жилья» несколько лет назад часть промзоны была реорганизована, на ней был снесен бывший кирпичный завод, на месте которого возвели жилые комплексы площадью около 98 тыс. кв. метров.
- Однако основную долю реорганизации еще предстоит выполнить. По данным нашей компании, на территории промзоны планируется реорганизация 500 га территории и строительство порядка 3,0 млн кв. м компанией «Гута Девелопмент». В перспективе здесь планируется реализовать комплексную застройку: жилые кварталы, детские сады, школы, поликлиники, спорткомплексы, магазины, а также сделать закрытую в настоящее время для проезда территорию свободной для транспортного сообщения, - рассказала ведущий специалист по консалтингу и аналитике компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
--
РЕКУЛЬТИВАЦИЯ ГРУНТА
Подготовка почвы в промзоне к жилой застройке включает в себя следующие обязательные пункты:
- вывоз грунта в радиусе 300 метров от сносимого промышленного объекта на глубину два метра;
- демонтаж фундаментов на всю глубину;
- завоз нового грунта - лесного или полевого с необходимым верхним почвенным слоем;
- при обнаружении более глубокого заражения почв выбор и вывоз грунта должен производиться на всю глубину заражения.
СПАЛЬНЫЙ РАЙОН У ЛЕСА
Промзона «Солнцево» расположена на окраине города. Очевидно, поэтому ее территория будет преимущественно отдана под жилую застройку.
- Как заявлено в проектах, здесь планируется создать спальный район, отдельный мини-город с бюджетными жилыми комплексами, преимущественно эконом и комфорт-классов, и развитой инфраструктурой, в том числе торговыми объектами, - рассказывает консультант департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Екатерина Чермошенцева. По ее словам, примерная стоимость нового жилья составит 132-142 тыс. за кв. метр. Покупка площадей в торговых помещениях может обойтись в 160-300 тыс. рублей за кв. метр, аренда - 13-20 тыс. рублей за кв. метр в год.
Впрочем, в Солнцеве есть уже и готовое жилье: так, участок, относящийся к территории промзоны №71 а, уже застроен панельными домами ЖК «Солнцево».
С точки зрения экологии солнцевскую промзону вполне можно отнести к относительно благополучным районам, учитывая ее приятное соседство с лесным массивом, что нивелирует ряд негативных факторов. Кроме того, несмотря на окраиное расположение, Солнцево сегодня имеет транспортную доступность за счет расположения возле железнодорожной платформы Солнечная.
- В 2016-2017 годах в Солнцеве планируется открыть одноименную станцию метро - она будет относиться к Калининско-Солнцевской (желтой) ветке, - рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. - Станция будет располагаться на пересечении ул. Богданова и ул. Попутной, примерно в 1 км от участка с промзоной №71 и в 700 м от нового микрорайона ЖК «Солнцево».
ПЕРВЫМ ПРОЕКТОМ СТАНЕТ «ФИЛИ ГРАД»
Промзона «Фили» располагается в районе Филевского парка в непосредственной близости от престижного бизнес-квартала «Москва-Сити» и на территории так называемого «Большого Сити» - амбициозного проекта столичных властей, который еще только будет развиваться в ближайшее время. Пока же здесь все находится на стадии проектов планировки территории.
- Первым проектом «Большого Сити» является жилой квартал «Фили Град», расположенный на Береговом проезде, - более 300 тыс. кв. метров, где помимо жилья создается сопутствующая инфраструктура - детский сад, центр раннего развития, магазины, супермаркеты, помещения под офисы и т.д., - рассказывает директор по маркетингу компании MR Group (являющейся девелопером этого проекта) Евгения Старкова. По ее словам, поскольку у данной территории благоприятное окружение - близость Москвы-реки, Филевского парка, наличие детского парка «Фили», на ней целесообразно возводить жилье комфорт и бизнес-класса. - Несмотря на то, что на части территории промзоны остается завод им. Хруничева, локация для жилья довольно благоприятная, - считает заместитель департамента стратегического консалтинга NAI Becar Анна Данченок. - В «плюс» играет как западное направление, так и другие факторы - близость к реке и Филевскому парку, центру города, кутузовскому проспекту, метро. Объективно, многофункциональная застройка с абсолютным преобладанием жилой функции - это как раз то, что интересно и единственно выгодно сейчас девелоперам, особенно учитывая долгосрочный план московских властей по редевелопменту промзон.
ПРОМЗОНЫ ЗАО
- промзона №39 «Бережковская набережная»
- промзона №40а «Западный порт»
- промзона №61 «Крылатское»
- промзона №38 «Кунцево»
- промзона №37 «Очаково» (№37с «Северное Очаково», №37ю «Южное Очаково»)
- промзона №71, №71а «Солнцево»
- промзона №40 «Фили»
МНЕНИЕ
Никита ЧУЛОЧНИКОВ, член правления Ассоциации АКОН:
- Ахиллесова пята промзоны «Фили» - транспортная инфраструктура, основа которой -необходимость строительства дорожной развязки, которое полностью ляжет на плечи инвесторов. И если до кризиса это было действительно интересно и выгодно, то сейчас говорить серьезно о развитии этой зоны можно только после решения транспортных проблем. сейчас эта зона в большей степени развивается в части создания транспортного комфорта для пешеходов - пирс для речных трамваев, ведется строительство метро и железнодорожной станции в рамках МКМЖД.
В целом считаю, что в результате комплексного развития этой территории - проект «Фили Град» в связке с сити, под строительство многофункционального комплекса (жилье, апартаменты, офисы, торговля) бизнес и комфорт-классов с качественно продуманными внутренними и внешними транспортными связями и социальной инфраструктурой, получится не только отличный спальный район, но и объединенное место труда и досуга, что должно значительно снизить нагрузку на всю дорожно-транспортную сеть запада Москвы от маятниковой трудовой миграции.
Кира Ремнева,
газета "На Западе Москвы" от 25.07.2015 г.,
http://na-zapade-mos.ru/novosti-moskvy/102719-neobxodimost-zanovo-osvaivat-territorii-tak-nazyvaemogo-rzhavogo-pojasa-moskvy-priznavala-esche-predyduschaja-administrac.html
