Власти Подмосковья хотят ограничить долевое строительство и жилищные кооперативы. Правительство области намерено принять меры, чтобы на рынке продавалось больше готовых квартир. По мнению чиновников, нынешние законы не защищают дольщиков от финансовых пирамид, в итоге властям приходится выплачивать компенсации на десятки миллиардов рублей. Девелоперы говорят, что запрет на долевое строительство приведет к удорожанию жилья - цены на готовые квартиры могут подняться в 1,5 раза. Экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов продолжит тему.
Внимание строителей и чиновников неслучайно приковано к Подмосковью. Эта область сейчас - главная стройплощадка страны. Ежегодно здесь сдается в эксплуатацию боле 8 миллионов квадратных метров жилья (десятая часть всего, что строят России), а с учетом загородных домов - и все 10 миллионов. Разумеется, на таком огромном рынке присутствует немалое количество мошенников, да и просто неудавшихся строителей. Некогда надежные застройщики в этом году тоже не оправдывают ожиданий: было как минимум два случая, когда строительные гиганты не справлялись со своими обязательствами. Власти Подмосковья пытаются действовать на опережение, ведь бюджет региона и без того перегружен проблемными дольщиками, замечает вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак.
"Есть уже довольно много проблемных объектов, а в ситуации, когда с экономикой не все хорошо, скорее всего, их будет еще больше. Приходится предоставлять проблемным дольщикам альтернативное жилье, другие квартиры или достраивать за счет бюджета. За год одной только Московской области это стоило 30 миллиардов рублей", - подсчитывает Полторак.
Конкретных предложений пока не прозвучало, но ясно, что власти хотели бы как-то ограничить долевое строительство. А вместе с ними - и строительные кооперативы. На две эти схемы приходится три четверти всех возводимых домов в Подмосковье. То есть подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках - дольщики по определению. В теории их права на жилье защищает Федеральный закон о долевом строительстве. Так, например, долевую квартиру запрещено продавать более одного раза (хотя в кооперативах такое случается до сих пор). В ситуации с затягиванием стройки дольщики имеют право требовать компенсацию. А если застройщик обанкротился, то делят его имущество. Однако зачастую права дольщиков никак не защищены, ведь они сами подписываются на сомнительные схемы, утверждает партнер компании "ФБК Право" Александр Ермоленко.
"214-й закон "О долевом участии в строительстве" до сих пор работает не во всех случаях. До сих пор осуществляется строительство по разным схемам, и люди в них записываются, влезают в схемы, которые потом не позволяют им вернуть свои деньги или порождают высокие риски", - комментирует Ермоленко.
Наши граждане воспринимают долевую квартиру как покупку жилья. Но с точки зрения закона это всего лишь вложение денег в чужой строительный бизнес. Причем вложение рискованное и зачастую на заемные деньги (когда используют ипотеку). Власти Подмосковья придерживаются мнения, что дольщики сейчас массово недооценивают свои риски и, по сути, кредитуют застройщиков под нулевую ставку, не разбираясь, на что пойдут их деньги и можно ли их отбить вообще. А компании охотно берут эти средства. И даже демпингуют, выставляя аномально низкие цены на квартиры, поскольку надеются заработать на следующих проектах. Так возникают "жилищные пирамиды". Властям все сложнее с ними бороться, добавляет Григорий Полторак.
"Сама система контроля стала настолько громоздкой и дорогой, столько чиновников занимается контролем застройщиков, что её поддержание тоже стоит больших денег. Это чисто российское изобретение. Основная модель в мире, максимум, что возможно - постепенный взнос денег пропорционально стройке", - уверяет Полторак.
Закон не может запретить гражданам вкладывать деньги в строительство, а бизнесу - занижать цены. Но если долевое законодательство ужесточат, то последствия будут вполне очевидными: неэффективные стройки встанут, количество вводимых домов сократится, а цены на готовые квартиры поползут вверх. Эксперты спорят - на сколько именно. Так, если брать средний долевой дом, то почти половина его стоимости - это предоплата будущих собственников. Если застройщику придется брать деньги в банке, то ставка для него будет в районе 20%. Соответственно, сданный в эксплуатацию дом станет процентов на 10 дороже. Для ипотечников расклад похуже. Из-за увеличения "тела" кредита переплата за жилье составит по меньшей мере 20%. Есть еще более мрачные прогнозы - что дефицит долевых квартир потянет за собой цены на все жилье, тогда самые дешевые варианты могут подорожать раза в 1,5. Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников считает, что рост будет более умеренным.
"Не каждый девелопер сможет реализовать проект с учетом собственных средств, которые должны составлять как минимум 30% от общего объема инвестиций. Плюс кредитные средства. Всё это увеличивает нагрузку на проект, соответственно, растет себестоимость. Для того чтобы сохранить ту же маржу, которую они планировали, нужно повысить цену. Не думаю, что этот рост может достигнуть 50%, но, скорее всего, на уровне 20-25% будет", - рассуждает Колокольников.
Корень проблемы - недоступные кредиты, сходятся все эксперты. Банки в основной массе не умеют или не хотят заниматься проектным финансированием. А строительные компании боятся или не желают раскрывать свою бухгалтерию перед кредиторами. Впрочем, себестоимость квартир складывается не только из процентов по кредиту. Основные расходы на стройке - это земля и коммуникации. Ранее власти Подмосковья заявляли, что по каждому из этих пунктов цены достигли дна, поэтому в плане стоимости квартирам снижаться просто некуда.
Валерий Емельянов,
Вести FM от 10.07.2015 г.,
http://radiovesti.ru/article/show/article_id/172201
Внимание строителей и чиновников неслучайно приковано к Подмосковью. Эта область сейчас - главная стройплощадка страны. Ежегодно здесь сдается в эксплуатацию боле 8 миллионов квадратных метров жилья (десятая часть всего, что строят России), а с учетом загородных домов - и все 10 миллионов. Разумеется, на таком огромном рынке присутствует немалое количество мошенников, да и просто неудавшихся строителей. Некогда надежные застройщики в этом году тоже не оправдывают ожиданий: было как минимум два случая, когда строительные гиганты не справлялись со своими обязательствами. Власти Подмосковья пытаются действовать на опережение, ведь бюджет региона и без того перегружен проблемными дольщиками, замечает вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак.
"Есть уже довольно много проблемных объектов, а в ситуации, когда с экономикой не все хорошо, скорее всего, их будет еще больше. Приходится предоставлять проблемным дольщикам альтернативное жилье, другие квартиры или достраивать за счет бюджета. За год одной только Московской области это стоило 30 миллиардов рублей", - подсчитывает Полторак.
Конкретных предложений пока не прозвучало, но ясно, что власти хотели бы как-то ограничить долевое строительство. А вместе с ними - и строительные кооперативы. На две эти схемы приходится три четверти всех возводимых домов в Подмосковье. То есть подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках - дольщики по определению. В теории их права на жилье защищает Федеральный закон о долевом строительстве. Так, например, долевую квартиру запрещено продавать более одного раза (хотя в кооперативах такое случается до сих пор). В ситуации с затягиванием стройки дольщики имеют право требовать компенсацию. А если застройщик обанкротился, то делят его имущество. Однако зачастую права дольщиков никак не защищены, ведь они сами подписываются на сомнительные схемы, утверждает партнер компании "ФБК Право" Александр Ермоленко.
"214-й закон "О долевом участии в строительстве" до сих пор работает не во всех случаях. До сих пор осуществляется строительство по разным схемам, и люди в них записываются, влезают в схемы, которые потом не позволяют им вернуть свои деньги или порождают высокие риски", - комментирует Ермоленко.
Наши граждане воспринимают долевую квартиру как покупку жилья. Но с точки зрения закона это всего лишь вложение денег в чужой строительный бизнес. Причем вложение рискованное и зачастую на заемные деньги (когда используют ипотеку). Власти Подмосковья придерживаются мнения, что дольщики сейчас массово недооценивают свои риски и, по сути, кредитуют застройщиков под нулевую ставку, не разбираясь, на что пойдут их деньги и можно ли их отбить вообще. А компании охотно берут эти средства. И даже демпингуют, выставляя аномально низкие цены на квартиры, поскольку надеются заработать на следующих проектах. Так возникают "жилищные пирамиды". Властям все сложнее с ними бороться, добавляет Григорий Полторак.
"Сама система контроля стала настолько громоздкой и дорогой, столько чиновников занимается контролем застройщиков, что её поддержание тоже стоит больших денег. Это чисто российское изобретение. Основная модель в мире, максимум, что возможно - постепенный взнос денег пропорционально стройке", - уверяет Полторак.
Закон не может запретить гражданам вкладывать деньги в строительство, а бизнесу - занижать цены. Но если долевое законодательство ужесточат, то последствия будут вполне очевидными: неэффективные стройки встанут, количество вводимых домов сократится, а цены на готовые квартиры поползут вверх. Эксперты спорят - на сколько именно. Так, если брать средний долевой дом, то почти половина его стоимости - это предоплата будущих собственников. Если застройщику придется брать деньги в банке, то ставка для него будет в районе 20%. Соответственно, сданный в эксплуатацию дом станет процентов на 10 дороже. Для ипотечников расклад похуже. Из-за увеличения "тела" кредита переплата за жилье составит по меньшей мере 20%. Есть еще более мрачные прогнозы - что дефицит долевых квартир потянет за собой цены на все жилье, тогда самые дешевые варианты могут подорожать раза в 1,5. Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников считает, что рост будет более умеренным.
"Не каждый девелопер сможет реализовать проект с учетом собственных средств, которые должны составлять как минимум 30% от общего объема инвестиций. Плюс кредитные средства. Всё это увеличивает нагрузку на проект, соответственно, растет себестоимость. Для того чтобы сохранить ту же маржу, которую они планировали, нужно повысить цену. Не думаю, что этот рост может достигнуть 50%, но, скорее всего, на уровне 20-25% будет", - рассуждает Колокольников.
Корень проблемы - недоступные кредиты, сходятся все эксперты. Банки в основной массе не умеют или не хотят заниматься проектным финансированием. А строительные компании боятся или не желают раскрывать свою бухгалтерию перед кредиторами. Впрочем, себестоимость квартир складывается не только из процентов по кредиту. Основные расходы на стройке - это земля и коммуникации. Ранее власти Подмосковья заявляли, что по каждому из этих пунктов цены достигли дна, поэтому в плане стоимости квартирам снижаться просто некуда.
Валерий Емельянов,
Вести FM от 10.07.2015 г.,
http://radiovesti.ru/article/show/article_id/172201
