BFM.ru собрал прогнозы в области рынка недвижимости, которые оправдались даже назло критикам. Некоторые эксперты смогли предвидеть ситуацию и в смутном декабре 2014 года.
Экспертов рынка недвижимости принято критиковать почти как метеорологов — потому что прогнозы, ими озвученные, достаточно часто не сбываются, или сбываются лишь отчасти, или кажутся предвзятыми. В любом случае, замечают и вспоминают обычно именно те предсказания, которые оказались неверными. Между тем, даже в смутном декабре 2014 года, когда в России с трудом можно было прогнозировать хоть что-то на ближайшие пару часов, некоторые игроки рынка недвижимости смогли заглянуть в будущее и не ошибиться. Ранее интернет-портал BFM.ru писал о прогнозах, которые не сбылись. В этой статье собраны ожидания, которые назло критикам оправдались.
Ожидание первое: Сокращение объемов ипотечного кредитования
Пункт первый относится к категории «К гадалке не ходи» — то, что ипотечных кредитов станут выдавать меньше, в конце 2014 года знали почти все граждане страны, имеющие простейший доступ к средствам коммуникации. «По данным ЦБ РФ, объемы ипотечного кредитования только в январе-апреле 2015 года снизились, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 40%. Официальной информации за первое полугодие пока нет, но уже сейчас понятно, что достичь прежних, докризисных объемов выдачи в нынешнем году не получится», — комментирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». Интересно, что условно прогнозы экспертов относительно будущего рынка ипотеки можно разделить на две группы: одни предрекали ему «смерть», другие — застой и «выход из комы» при участии государства. Правильными оказались последние, выиграли эксперты-оптимисты.
Ожидание второе: Резкое падение спроса на вторичное жилье
О том, что «вторичке» жить осталось недолго, любят говорить многие: и независимые аналитики, и сильно зависимые руководители строительных компаний, возводящих новую недвижимость, которую надо как-то продавать. В 2015 году и без того переживающему не лучшие времена рынку вторичного жилья внезапно «наступило на горло» то же государство, запустив программу субсидирования ставки по ипотечным кредитам для конкурентного рынка новостроек. Логичным образом определенная доля покупателей, которая до рокового марта 2015 года, возможно, еще выбирала между «вторичкой» и новым жильем, тут же переметнулась в новостройки. А рынок квартир, бывших в употреблении, впал в тяжелый кризис. «Перспективы вторичного рынка жилья с запуском ипотеки с государственной поддержкой для покупателей новостроек стали совсем мрачными, — говорит Дмитрий Пантелеймонов. — И если на первичном рынке уже сегодня есть позитивные изменения, а именно увеличение объемов продаж, то продавцы «вторички» вынуждены серьезно снижать цены». Есть риск, что вторичный рынок еще больше «просядет» через год-два, когда в продажу выйдут квартиры в новостройках, купленные частными инвесторами в период ажиотажа, в феврале-декабре 2014 года. Особенно сильно пострадают собственники «советского» жилья, так как в условиях жесткой конкуренции между продавцами реализовать квартиры, не отвечающие современным требованиям, будет крайне сложно. Вне зоны риска, впрочем, недвижимость в «вечных» местах, то есть в исторических центрах крупных российских городов.
Ожидание третье: Падение объемов ввода коммерческой недвижимости
Если девелоперы жилья в первой половине 2015 года как-то смогли сохранить прежний уровень активности, то компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, заметно приуныли, и их можно понять — на фоне ухудшения климата для развития бизнеса в стране потребность в офисах, складах и торговых центрах снижается, так зачем тогда строить? «Наиболее яркий пример здесь — сегмент качественной торговой недвижимости, — говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников, — на 2015 год изначально был заявлен ввод примерно 1,2 млн качественных торговых метров, по факту в первом квартале введено только 240 тысяч кв.м, и по итогам года максимальный показатель составит не более 700 тысяч кв.м». О том, что девелоперов коммерческих проектов в текущем году обуяет пессимизм, говорили многие эксперты рынка, и они, к сожалению, оказались правы.
Ожидание четвертое: Стремление всех участников рынка недвижимости к оптимизации затрат на существование и развитие
Оптимизация — это модное слово, придуманное теми же экспертами. Звучит не так печально, как экономия, но суть та же. Как уже говорилось выше, больше зарабатывать в России бизнес в 2015 году не стал — не те времена. Поэтому фирмы стали уезжать из одних офисов в другие, более дешевые, торговые операторы — закрывать магазины и открывать новые, поскромнее, а простые граждане — искать новые арендные возможности или, если говорить о покупке жилья, например, в Москве, все чаще поглядывать за МКАД, где квартиры на порядок дешевле, чем в городе. «На самом деле, речь именно об оптимизации, а не об экономии, — настаивает Денис Колокольников. — Кризис для многих стал временем новых возможностей. Некоторые компании, к примеру, благодаря снижению ставок смогли за те же деньги снять офисы с лучшими характеристиками и с новым ремонтом, или передоговориться с текущими арендодателями. Мы, например, смогли снизить затраты почти на 25% в рублях». То же происходит на столичном рынке аренды — люди переезжают из, допустим, маргинального Медведково на вполне приличный проспект Мира, потому что стоимость найма снизилась на порядок.
От оптимизации выиграла и часть собственников коммерческих площадей: спрос в значительной мере переориентировался из дорогого сегмента в сторону так называемой «золотой середины» — качественных проектов классов «В-» и «С». «Такая тенденция отмечается во всех сегментах — в офисном, в торговом, в складском, — рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — В сегодняшней экономической обстановке на второй план отходят соображения формального престижа, «благодаря» чему некоторые высококлассные объекты имеют заполняемость в 5-10%. В фокусе внимания арендаторов — оптимальное соотношение цены и качества, а также готовность собственника к конструктивному диалогу».
Ожидание пятое: Стабилизация отношений между участниками рынка
Нельзя сказать, что в отношениях между арендаторами, арендодателями, продавцами и покупателями наступила полная гармония, но «угасание» страстей, имевших место в конце 2014 года, определенно наблюдается. «Текущие экономические условия диктуют необходимость пересмотра некоторых аспектов взаимоотношений и формирования новых уровней и принципов ценообразования, — комментирует Денис Колокольников. — Поэтому случаев разрыва договоров, скандальных уходов операторов из, к примеру, торговых центров стало меньше. Сложный процесс переговоров, адаптации к новым реалиям, можно сказать, завершился на краткосрочную перспективу — по крайней мере, на рынке коммерческой недвижимости. Однако данное равновесие очень шаткое и актуально на текущих уровнях макроэкономических показателей». Андрей Ковалев, в свою очередь, отмечает, что собственники коммерческой недвижимости в этот кризис вошли подготовленными: «Опыт предыдущего кризиса позволил еще на этапе подъема рынка сформировать сбалансированную ценовую политику и большой набор различных «опций» для арендаторов. Такой подход дал не только возможность быстро находить взаимовыгодные условия, которые устраивали бы обе стороны, но и уберег от снижения рублевых арендных ставок».
Иными словами, собственники офисов, складов, торговых центров и прочих объектов сделали все возможное, чтобы заключить мир с арендаторами. А те, кому это не удалось, «развелись» и нашли другие пути развития. На рынке жилья аналогичная ситуация: застройщики идут на скидки, арендодатели снижают ставки и предлагают арендаторам различные бонусы — тот же ремонт или арендные каникулы. Исключение, опять же, пока составляет многострадальная «вторичка» — но и там, скорее, тишь да гладь, или просто мораторий на общение между покупателями и продавцами, которые пока не знают, как договориться друг с другом. Затишье перед бурей? Возможно. Но пока, до конца летних каникул, им еще можно наслаждаться.
Валерия Мозганова,
Bfm.ru от 08.07.2015 г.,
http://www.bfm.ru/news/297381
