Из-за экономического кризиса сегмент офисной недвижимости трансформировался в рынок арендатора. Компании стремительно оптимизируют расходы, а собственники бизнес-центров (БЦ) отчаянно борются за наполнение объектов. Арендодатели готовы сдавать большие площади внарезку, предоставляют каникулы, скидки и преференции, осуществляют отделку за свой счет.
По данным компании JLL, в 2015 г. в Москве ожидается ввод около 1 млн кв. м офисных площадей. Таким образом, к концу года общий объем квадратных метров может увеличиться на 6% и достичь 18 млн кв. м. «Но вероятнее всего, девелоперы скорректируют планы и отложат ввод в эксплуатацию строящихся объектов», — отмечает Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. «По нашим оценкам, будет достроено не более 750 тыс. кв. м», — добавляет Диана Решетилова, директор отдела исследований Colliers International.
Первая волна
«Уровень деловой активности арендаторов достаточно умеренный, поскольку в условиях кризиса и снижения реальных доходов компании оптимизируют издержки и выступают за пересмотр условий существующих договоров», — отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.
«Многие переезжают или планируют это сделать, однако потребности в дополнительных офисных помещениях по-прежнему нет», — добавляет Юлия Богомол, глава отдела мониторинга компании Cushman&Wakefield.
При этом структура спроса по местоположению объектов осталась практически без изменений (лидер — зона ТТК — МКАД), а вот спрос по классам скорректировался. Наибольшей популярностью пользуются объекты категории В и В+, в то время как новое предложение практически полностью представлено классом А. Таким объектам переход на рублевые ставки дается сложнее, в то время как арендаторов сейчас интересуют площади, которые номинируются в национальной валюте.
«Компании готовы идти на понижение класса здания, но обычно район менять не хотят, — рассказывает Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar. — Они стремятся занять площади в той же локации, но дешевле и меньших размеров, пытаются объединить свои офисы, которые рассредоточены по городу. Кроме того, начинают выходить из спячки корпорации с госучастием — как и в 2009 г., они хотят переехать ближе к центру за те же деньги».
«Из-за того что сделки будут состоять преимущественно из переезда компаний из одного здания в другое с целью получения лучших коммерческих условий, чистое поглощение может стать отрицательным», — обращает внимание Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE.
В течение первых месяцев этого года запрашиваемые ставки аренды в классе А продолжили уменьшаться. Данная тенденция была главным образом характерна для БЦ с высокой вакансией (от 15%), а также для офисных зданий, ставки в которых в конце 2014 г. уменьшились незначительно. Запрашиваемые ставки аренды в среднем снизились на 5–15% по сравнению с уровнем на конец 2014 г. Максимальные изменения были зафиксированы внутри ТТК.
«Для офисов одного и того же класса разброс ставок зачастую определяется уровнем вакантности в конкретном здании, — говорит А. Чуриков. — Собственники незаполненных офисных помещений вынуждены проявлять гибкость, предлагая компаниям дополнительные стимулы».
«В последующие месяцы привлечь арендаторов на пустующие площади будет очень и очень непросто из-за сворачивания бизнеса западных компаний и вследствие отсутствия развития со стороны российских компаний, — считает Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. — Большинство офисных проектов, находящихся на ранней стадии реализации, будет заморожено».
У вас свободно?
По итогам 2014 г. общая доля свободных площадей увеличилась с 12 до 16,6%. Влияние на столь значительный рост оказал большой объем ввода новых офисных площадей, который и при отсутствии кризисных условий привел бы к увеличению вакансии. В конце 2014 г. новое предложение на рынке офисной недвижимости Московского региона побило рекорды: на рынок вышло более 1 млн кв. м. Как следствие, по итогам IV квартала объем свободных площадей в сегменте класса А составил 28%, в то время как в 2013 г. пустовало лишь 18,2%. В сегменте класса В вакансия увеличилась с 10,8 до 12,8%, в сегменте В+ — с 13 до 15,5%. Всего в городе пустуют порядка 3 млн кв. м офисных площадей. Это рекордный показатель за всю историю существования рынка. Для сравнения: доля вакантных площадей сейчас в два раза превышает уровень, зафиксированный в прошлый кризис.
«Проблемы на рынке были еще до начала кризисных явлений в экономике, а с их началом, естественно, усугубились, — говорит Д. Колокольников. — И если по-настоящему качественные объекты, расположенные в пределах Садового кольца, по-прежнему востребованы, то БЦ, находящиеся на периферии города, и уж тем более за МКАД, испытывают серьезные трудности с привлечением арендаторов. Такая ситуация в обозримом будущем сохранится».
Больше всего страдают новые объекты. Поэтому для крупных клиентов собственники предлагают очень низкие ставки на первый год аренды или даже на несколько лет, офисы с базовой отделкой с последующим доведением до ума под арендатора.
«Высокая доля свободных помещений не является последствием сегодняшнего кризиса, — отмечает К. Чистова. — Большая часть объектов, введенных в эксплуатацию в течение последних двух-трех лет, все еще сохраняет вакансию. Срок экспозиции офисов увеличился еще после кризиса 2008 г. Если до него рыночной практикой была сдача в аренду площадей класса А еще на этапе строительства, то на сегодняшний день помещения находят арендаторов на протяжении полутора — трех лет после сдачи объекта в эксплуатацию».
«Сегодня многие собственники и девелоперы пытаются перепрофилировать БЦ в ТЦ, апартаменты или МФК, — отмечает И. Фокин. — Все прекрасно понимают, что продать в нынешней ситуации БЦ практически невозможно, на аренде тоже много не заработаешь, а ТЦ будет приносить более ощутимую отдачу, апартаменты можно распродать».
«Мы ожидаем, что в 2015 г. общая доля свободных площадей возрастет с 16,6 до 17% с вакансией в классе А, близкой к уровню 28,6%, — добавляет А. Чуриков. — Объем арендованных и купленных площадей может сократиться еще на 25–30% и составит 0,7–0,8 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2009 г.».
Время возможностей
Эксперты считают, что на данный момент на офисном рынке Москвы заканчивается первая волна оптимизации. Все, кто хотел договориться с собственниками, уже чего-то достигли или близки к этому. Дальше пойдет вторая волна, в которой примут участие арендаторы, не приспособившиеся к действительности, госкомпании и структуры с валютной выручкой. Первые, скорее всего, покинут рынок. Вторые будут стремиться арендовать офис ближе к центру, возможно, выше классом и не дороже, чем сейчас. А госкомпании будут искать пути уменьшения занимаемых площадей
«Текущий год — отличная возможность для крупных арендаторов, у которых есть потребность в переезде, — говорит К. Чистова. — Она может быть успешно реализована в новых проектах, где собственники крайне заинтересованы в привлечении клиентов и, как следствие, готовы предоставить лучшие коммерческие условия».
«Если не вмешаются геополитические риски, то падение рынка офисной недвижимости продолжится все лето, далее произойдет стагнация, а небольшой рост возможен только в начале 2016 г.», — резюмирует И. Фокин.
Екатерина Камазинская,
"Недвижимость и Цены" №25(638)/22-28 июня 2015 г., стр. 144
