Игроки рынка назвали пять самых неудачных прогнозов, которые казались очевидными в конце 2014 года.
Конец прошлого года стал беспрецедентно богатым на разнообразные прогнозы, касающиеся направлений и характера развития отечественного рынка недвижимости в 2015 году. Аналитики пророчили ему и дальнейшее бурное развитие, и незыблемость, и «впадение в спячку», а иные радикалы — даже полную, окончательную и бесповоротную «смерть». Игроки рынка собрали топ-5 самых распространенных рыночных ожиданий, которым в первой половине 2015 года, вопреки мнению большинства, не суждено было сбыться.
Ожидание первое: коллапс российской экономики
Коллапс российской экономики — это первый и главный не оправдавший себя прогноз, сыгравший ключевую роль в формировании тенденций рынков как жилой, так и коммерческой недвижимости в первом полугодии 2015 года. «Многие эксперты, и, надо заметить, не без оснований, ожидали дальнейшего удешевления нефти, нарастания темпов девальвации рубля и, как следствие, — усугубления негативных явлений во всех отраслях экономики, — комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — К всеобщей радости, сползания в пропасть не произошло, потому и шокирующе мрачных событий на рынке недвижимости мы не наблюдали. Это не значит, впрочем, что у всех все хорошо — говорить о выходе из кризисного пике, как минимум, преждевременно».
Ожидание второе: массовое банкротство строительных компаний
Ни массового банкротства строительных компаний, ни «замораживания» строек в первом полугодии 2015 года, по сути, также не произошло. «Точной статистики по банкротствам у нас нет, но я могу сказать, что на данный момент официальный перечень проблемных застройщиков, к примеру, Московской области — а это крупнейшая строительная площадка страны — насчитывает менее сотни компаний. И далеко не все из них находятся в процессе банкротства, некоторые просто допускают нарушения и по мере их устранения из данного перечня исключаются, — рассказывает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. — В список проблемных строек региона, в свою очередь, входит менее 40 объектов, их число остается более-менее стабильным».
Ожидание третье: «смерть» ипотеки
По данным ЦБ РФ, объемы ипотечного кредитования только в январе-апреле 2015 года снизились, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 40%. Очевидно, что показатель падения был бы более внушительным, практически «фатальным», если бы не запуск программы ипотеки с субсидированной ставкой. «Предсказать, что ипотечное кредитование спасет государство, не мог, пожалуй, никто, — признает Дмитрий Пантелеймонов. — Поэтому здесь осуждать экспертов сложно. Поддержка, действительно, оказывается беспрецедентная: условия выдачи жилищных кредитов лучше тех, которые действовали до начала масштабных проблем в экономике страны — естественно, я говорю о кредитах на приобретение квартир в новостройках. В наших проектах доля ипотечных сделок к лету составила в среднем 80%. Таким образом, как ни удивительно, кризис дал многим людям лучшие, чем раньше, возможности для приобретения жилья».
Ожидание четвертое: тотальное падение спроса на жилье
Несмотря на падение доходов населения (по данным Росстата, доходы россиян за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен, в январе-апреле 2015 года снизились на 2,2% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года), существенного снижения спроса на жилую недвижимость по итогам полугодия не зафиксировано. «Во-первых, масштабы падения доходов оказались куда менее драматичными, чем ожидалось, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов. — Во-вторых, сами застройщики сделали все возможное для поддержания спроса, в том числе за счет запуска различных дисконтных программ и акций в жилых комплексах. Наконец, свою роль, и немалую, здесь сыграла субсидированная ипотека: после запуска программы мы наблюдаем стабильный рост объемов продаж. Только в апреле число заключаемых в наших новостройках сделок увеличилось на 50% по сравнению с мартом, когда фактической выдачи льготных кредитов еще не было».
Ожидание пятое: резкое снижение цен на все виды недвижимости
О предстоящем падении цен на недвижимость в конце 2014 года заявляли единогласно почти все эксперты рынка, но наиболее мрачные прогнозы, предусматривавшие снижение ценовых показателей на десятки процентов, не оправдались — к сожалению потребителей. По оценкам ГК «Лидер Групп», в Москве средняя стоимость кв.м на первичном рынке жилья (без учета жилья элитного класса) снизилась по итогам полугодия на 3%. В Подмосковье амплитуда колебаний средних цен на новостройки составила, в зависимости от конкретной локации, от -1,5% до +3%. На рынке коммерческой недвижимости тотальной распродажи также не случилось. «Некоторые игроки рынка в своих ожиданиях ориентировались на опыт предыдущего кризиса, когда и ставки, и цена продажи офисных площадей упали резко во всех сегментах рынка, — отмечает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — Но сейчас общего нисходящего тренда нет: мы наблюдаем падение ставок в сегментах А и В+, тогда как по наиболее востребованным объектам классов В, В- и С ставки абсолютно стабильны. Это объясняется «миграцией» арендаторов из В+ — по нашим данным, порядка четверти арендаторов, покинувших офисы верхней ценовой категории, переехали в качественный С-класс. Соответственно, по нашим объектам мы видим стабильные ставки — тогда как в 2009 году снижение составило около 45%. Цены купли-продажи также не уменьшаются, или уменьшаются несущественно. Можно сказать, что негативные ожидания полностью сбылись для офисного и других сегментов коммерческого рынка, но только в ценовой «верхушке». Качественные объекты средней ценовой категории — офисы, торговые, складские объекты, — напротив, оказались «на коне».
Валерия Мозганова,
Bfm.ru от 24.06.2015 г.,
http://www.bfm.ru/news/296289
