Кто может купить ЦУМ и зачем?

Москва продает свою долю ЦУМа – одного из главных универмагов столицы. Данное решение вызвало немало пересудов: в том виде, как сделка представляется сейчас, она вряд ли может быть интересна инвесторам.

Возможно, из-за низкого интереса со стороны потенциальных покупателей аукцион был перенесен. С 30 апреля — на 2 июня 2015 г. Сроки заявочной кампании продлены до 28 мая. Какому инвестору может быть интересен подобный объект, обсуждалось на Х Аналитической дискуссии Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости.

ЦУМ — это уникальное здание в самом центре Москвы, рядом с Большим театром, Государственной Думой, Красной площадью и т. д. Историческая его часть была построена в 1908 г. в модном тогда неоготическом стиле. Сегодня в ЦУМе два строения: есть еще и современная часть, пристроенная в 2007 г. Две трети здания принадлежат ОАО «Торговый дом ЦУМ», входящему в состав компании Mercury — одного из крупнейших игроков на рынке люксовых брендов. Одна треть — городу.

Почему город решает продать свою долю — понятно: ритейл переживает не самые лучшие времена, подобные активы лучше приватизировать и как можно быстрее.

На торги выставлено чуть более 19 тыс. кв. м (12 тыс. кв. м в старой части, 7 тыс. — в новой). Стартовая цена- 4,3 млрд. рублей. То есть получается около 230 тыс. рублей за квадратный метр. Для здания в «сердце» столицы, кажется, немного. Офисные помещения по соседству продаются гораздо дороже. Но…

У здания есть обременение — долгосрочный договор аренды с ОАО «Торговый дом ЦУМ» (срок действия до 2045 г.) по ставкам гораздо ниже рыночных. Официально цифра не объявлялась, но в разговорах звучало 5 тыс. рублей /кв. м в год, что не может покрыть даже расходов на налоги.

Более того, именно «Торговый дом ЦУМ» является собственником большинства инженерных систем здания. Именно с ним заключены договора на обеспечение электро- и теплоснабжения здания. Иными словами, второй собственник здания является так же арендатором и владельцем инженерных систем. Не очень привлекательный расклад для потенциального покупателя. К тому же, нет информации о том, дает ли покупка ЦУМа право использовать слово ЦУМ в рекламных материалах инвестора.

Есть и еще ограничения: данное здание можно использовать только как торговое помещение. Его невозможно, скажем, переделать в апартаменты или гостиницу.

Как говорит Геннадий Дегтярев, руководитель Департамента конкурентной политики г. Москвы, при существующих обременениях расчетная окупаемость здания при цене 4,3 млрд. рублей составляет 17–18 лет. Эта цифра получена при условии, что покупатель располагает необходимыми собственными средствами (не берет кредит), а так не учитывает налоговые выплаты, которые сегодня трудно предсказать. По мнению г-наДегтярева, инвестиционной привлекательностью может обладать объект недвижимости со сроком окупаемости до 20 лет. А здесь еще добавляется престиж владение ЦУМом, уникальность здания и места.

Итак, цена вопросов не вызывает. Эвелина Ишметова (компания RRG) уверяет, что по данным их расчетов. в рыночном бы пространстве такой объект стоил 4,3–4,7 млрд. рублей. Скорее, кажется сомнительной целесообразность входа в сделку с такими ограничениями. Кажется странным, почемуОАО «Торговый дом ЦУМ» не выкупает оставшуюся часть здания.

По словам Геннадия Дегтярева, Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимости, находящийся в государственной и муниципальной собственности» в этом случае не применим, арендатор преимущественного права выкупа не имеет. Но, с другой стороны, «Торговый дома ЦУМ» никакой встречной активности не проявлял.

Если верить сообщениям в СМИ, город уже предлагал Mercury выкупить оставшуюся треть здания в 2009 г. Но интереса это не вызвало. В принципе, сегодня рынок люксовых товаров переживает спад, которого не знал в предыдущие кризисы. Так что отсутствие желания осуществлять крупные инвестиции у Mercury в данный момент вполне объяснимо. К тому же, руководство Mercury прекрасно понимает, что их компания — уникальный покупатель для ЦУМа, и может диктовать свои условия. Хотя, казалось бы, единый собственник может действительно превратить ЦУМ в по-настоящему инвестиционно-привлекательный объект.

Как говорит Денис Соколов (Cushman&Wakefiel), актив надо консолидировать, входить в него в рублях, выходить через какое-то время, пусть даже долгое, в валюте. Покупка доли, по его мнению, это как покупка билета на войну. И хотя ЦУМ является тем, что в мировой практике называется «трофейным активом», покупать долю города может только тот, кто располагает возможностями консолидировать объект полностью.

А если не консолидировать, а просто изменить условия аренды? Будут ли они потенциально у нового владельца? Алексей Карпенко, старший партнер адвокатского бюро Forward Legal, видит несколько путей (естественно, если мы исходим из парадигмы, что просто переговоры ни к чему не приведут).

Первый — активные «военные действия». Собственник может подлавливать арендатора и обвинять его в нарушении правил эксплуатации, в задержке арендной платы и т. п. Когда подобных нарушений наберется довольно много, можно обратиться в суд. Суды чаще принимают сторону арендодателя.

Второй способ — опереться на ст.3 договора аренды. Согласно ей, договор аренды должен переоформляться каждый 5 лет. Как считает Алексей Карпенко, это вряд ли успешный путь. Так как «переоформление» вовсе не означает заключение договора на новых условиях.

Третий — опереться на ст.6 договора аренды. Согласно ей, правительство Москвы (как арендодатель) может в одностороннем порядке пересматривать ставки аренды. Опять-таки на это можно возразить, что такое право есть именно у Правительства Москвы, а не любого арендодателя.

И, наконец, четвертый путь — обратиться в суд с тем, что произошло существенное условие изменение условий договора. А значит, сам договор надо перезаключать. У такой тактики — самые большие шансы на успех.

Единственное, как обращает внимание Марианна Романовская (компания GVA Sawyer), у этого здания не просто уникальная история и уникальное расположение, но и уникальный арендатор. И если этот арендаторов не согласится на увеличение арендной ставки, то нового найти просто невозможно.

Вообще, на взгляд журналиста, попытка продажи ЦУМа выглядит несколько странной. Стартовая цена (если верить экспертам) вполне рыночная, то есть это не попытка приватизации за бесценок. С другой стороны, необходимая предпродажная подготовка объекта не проведена (имеется в виду юридическая подготовка — приведение арендной ставки в соответствии с рынком, выделение инженерных сетей и т. п.). Ведь у Правительства Москвы гораздо больше ресурсов для решения возникающих при этом проблем, чем у любого частного или институционального инвестора.

Алла Насонова,

"Officevmoskve.ru" от 12 мая 2015 года,

http://www.officevmoskve.ru/articles/mneniya-spetsialistov/kto-mozhet-kupit-tsum-i-zachem