Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Продать легенду

08.05.2015

Продать легенду

Второго июня, возможно, состоятся торги по продаже одной трети площадей столичного ЦУМа, принадлежащих городу Москве. Возможно — потому что городская доля универмага выставляется на аукцион уже не в первый раз. Последние торги должны были состояться 30 апреля текущего года, но, как и ранее, они были отменены из-за отсутствия заинтересованных в приобретении части легендарного магазина.

В целом надо сказать, что земельно-имущественные торги для города прибыльны, так в 2014 году они, к примеру, принесли в бюджет Москвы 12,4 миллиарда рублей, что превысило установленный план в 10 миллиардов рублей. Доход распределился так: семь миллиардов рублей пришлось на акции, продажа прав аренды земельных участков пополнила бюджет на 1,2 миллиарда рублей, аренда помещений — на 0,6 миллиардов. Реализация объектов нежилого фонда принесла столичному бюджету 3,5 миллиарда рублей.

При этом ничего знакового в прошлом году продано не было, а у города, тем временем, есть интересные объекты, за судьбой которых специалисты внимательно следят. Так, недавно на торги выставлялся Гостиный двор на Ильинке — правда, безрезультатно. С год назад пошли разговоры о том, что Москва готовит к продаже дома-«книжки» на Новом Арбате. А сегодня на повестке дня — ЦУМ. На торги выставляются площади — свыше 19 000 квадратных метров, расположенные в исторической части универмага, по адресу Петровка, 2/2. Общая стоимость лота — 4,33 миллиарда рублей.

Будет он продан или нет — вот в чем вопрос. Мнения экспертов рынка здесь расходятся, но большинство склоняется именно к «нет». И тому есть объяснение.

Понятно, что первое, на что должен «ловиться» будущий покупатель — магия места. ЦУМ — знаковый объект, быть собственником которого престижно. Однако, помимо красивой составляющей инвест-портфеля, бизнес хочет понимать и практическую выгоду от покупки, а вот с ней, считают эксперты, все плохо.

Москве принадлежит треть площадей. Две трети принадлежат компаниям группы Mercury (официально владелец называется ОАО «Торговый дом ЦУМ»). Функция продаваемой части здания меняться не должна — только торговля и никаких апартаментов. Хотя, как рассказал на X Аналитических дискуссиях Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости руководитель департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дегтев (департамент является организатором торгов), именно возможность переделать часть площадей ЦУМа в апартаменты изначально вызывала большой интерес. Но нет — шопинг остается, и это — проблема.

Цена лота — 4,3 миллиарда рублей — была бы адекватной рынку, если бы не обременения. «ЦУМ, безусловно, является одним из наиболее успешных и популярных торговых центров Москвы, — отмечает директор отдела исследований компании CBRE | EMEA, Россия Валентин Гаврилов. — Рыночная стоимость объекта такого класса начинается от 20 000 долларов США за один квадратный метр арендуемой площади. Однако его инвестиционная привлекательность имеет ряд ограничений. Во-первых, на продажу выставлены менее ликвидные площади (верхние этажи одного из зданий), что ограничивает возможности потенциального покупателя по управлению ими». Во-вторых, по словам эксперта, все площади ЦУМа арендованы ОАО «Торговый дом ЦУМ» по очень низкой ставке, причем срок части существующих договоров заканчивается через 30 лет, а именно 31 декабря 2045 года.


«Ставки в ЦУМе на сегодняшний день отличаются от достижимых рыночных в существенно меньшую сторону. Согласно опубликованным данным, ставка аренды в ЦУМе составляет 3 540 рублей за один квадратный метр», — отмечает Валентин Гаврилов. Это означает, что для инвестора объект генерирует слабые денежные потоки.

«Ставка, по которой заключен договор, как минимум в пять раз ниже рыночной, — считает старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. — И первый вопрос, который встанет перед новым собственником — сможет ли он договориться с арендатором о повышении ставки». По мнению эксперта, для того, чтобы этого добиться, собственнику придется постараться, причем методы уговаривания арендатора могут быть разными — от жесткого прессинга до суда. И не факт, что результат будет положительным.

По данным компании RRG, средняя ставка аренды площадей в торговых центрах, находящихся в пределах Садового кольца Москвы, в апреле 2015 года составила 1 076 долларов, или 69 418 рублей за квадратный метр в год.

Вывод — окупаемость такой покупки, пусть и очень престижной, рассчитать крайне сложно. «При существующей рыночной ситуации и обременениях срок окупаемости объекта по нашим расчетам — до 17 лет, что неплохо. Сделки подобного рода считаются инвестиционно-привлекательными, если срок окупаемости не превышает 20 лет, так что мы вполне конкурентны», — упорствует Геннадий Дегтев. Эксперты-рыночники, между тем, в 17 лет верят с трудом: по их самым пессимистичным оценкам, при сегодняшнем раскладе окупаемость может достигать и 60 лет. А такие горизонты планирования — это нонсенс.

Следующий вопрос, который может прямо или косвенно повлиять на активность интересантов в отношении ЦУМа — инженерные сети. Сегодня, как рассказал Геннадий Дегтев, права на сети принадлежат ОАО «Торговый дом ЦУМ», а значит, у арендатора есть еще один инструмент воздействия на будущего собственника. Но и тут — свои особенности.

«Мосимуществом было сделано изыскание в части инженерных сетей с целью изучить возможность отделения данного объекта от второго со-собственника. Такая возможность есть, — сообщил независимый эксперт Дмитрий Липчак. — А произведенный расчет показывает, что в случае "ухода в автономию" стоимость объекта увеличится на 232 миллиона рублей». Но это уж совсем крайний случай. Самый же простой, он же правильный путь при появлении со-собственников — договориться мирным путем.

«ЦУМ — объект, несомненно, знаковый и уникальный, однако его привлекательность как актива, безусловно, привязана к качеству арендатора — ОАО «Торговый дом ЦУМ», равнозначная замена которому, в случае возникновения нерешаемых противоречий по арендной ставке, является весьма проблематичной», — отмечает директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская. То есть, было бы неплохо, если бы противоречий у арендатора и нового владельца не возникало. Такая ситуация возможна: оба собственника могут мирным путем договорится друг с другом, либо — и это самый простой и логичный выход — первый собственник может выкупить треть городских площадей здания, что позволит консолидировать весь актив в одних руках. Вот только Mercury выкупать московскую долю ЦУМа не спешит.

«Mercury сейчас совершенно не нужно тратить столь необходимые в обороте деньги на покупку основного средства. У них и так долгосрочный договор аренды, — считает директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. — Поэтому Москва останется счастливым собственником этих площадей, как минимум, до следующей фазы подъема рынка».

Судьба необычного лота решится меньше, чем через месяц. А пока эксперты и журналисты запасаются попкорном — все же не каждый день ЦУМ продается.

Оксана Самборская,

"Лента.Дом" от 8 мая 2015 года,

http://dom.lenta.ru/articles/2015/05/08/tsumtobesold/

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012


© RRG 2020.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты