Столичные власти затеяли масштабные реформы в сфере торговли. Наряду с киосками и ларьками на земле серьезные изменения ожидают и торговые объекты под ней - в московском метрополитене. Мэрия обещает, что это придаст торговле в подземке цивилизованный вид, а также существенно улучшит условия для самих предпринимателей. Однако идея отцов города была встречена бизнесом в штыки - предприниматели опасаются, что вход в обновленные переходы им будет заказан.
Хозяева подземелья
На сегодняшний день большинство коммерческих площадей, подведомственных московскому метрополитену, контролируется небольшой группой арендаторов, которые, по данным Департамента транспорта Москвы, сдают их в субаренду предпринимателям иногда с более чем десятикратной накруткой. Среди "королей подземки" чиновники называют таких бизнесменов, как Лев Кветной, Владимир Кузнецов и Якуб Якубов. Естественно, в мэрии выразили недовольство таким положением вещей.
По новым правилам, теперь договоры аренды торговых помещений в переходах метро сроком на три года будут заключаться только напрямую с арендаторами на конкурсной основе. При этом власти настаивают, что, несмотря на повышение арендных ставок примерно в полтора раза, стоимость аренды для бизнеса все равно снизится вдвое за счет исключения посредников.
За последние несколько лет арендные ставки в подземных переходах существенно выросли. "Если в 2013 году средняя ставка составляла 5 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в 2014 году она поднялась до 10 тыс. рублей за 1 кв. м в год, а сейчас составляет от 15 тыс. рублей за 1 кв. м в год и выше", - сообщил директор по развитию компании "1Капиталь" Дмитрий Соломников. Эксперт пояснил, что основной причиной роста являются аукционы на заключение договоров об аренде, в результате чего итоговая ставка может доходить до 45 тыс. рублей за 1 кв. м в год и выше.
По подсчетам директора по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга NAI Becar Константина Королева, арендные ставки в подземке сейчас сильно разнятся в зависимости от локации - от 10 до 200 тыс. рублей за 1 кв. м в год. "И это только то, что может быть в договорах", - подчеркивает он.
Игроки рынка затруднились назвать возможную стоимость аренды обновленных торговых павильонов, однако выразили уверенность, что ставки для арендаторов возрастут до рыночных за счет переоценки и конкурсной процедуры, и пересдача площадей в субаренду станет экономически невыгодной. "Если будет решен вопрос о заключении долгосрочных договоров аренды, то арендаторы будут иметь достаточные гарантии для того, чтобы больше вкладываться в свою торговую точку, понимая, что инвестиции успеют окупиться", - полагает Королев.
Между тем, в сентябре прошлого года мэрия заявила о том, что тем предпринимателям, кто предложат инновационные форматы торговли и услуг, повышающими качество работы метро и создающие его положительный имидж, предоставят льготы на аренду торговых павильонов в подземке. Как отмечал заместитель мэра Москвы по вопросам транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры Максим Ликсутов, речь идет о кафе или малоформатных магазинах, которые могут быть востребованы и реализованы молодежью, желающим найти себя в малом бизнесе. Однако с тех пор об этой инициативе больше ничего не было слышно.
13 подвигов общепита
До конца года новые торговые павильоны собираются установить на 13 станциях московского метро: "Люблино", "Кожуховская", "Выставочная", "Аннино", "Чкаловская", "Каховская", "Деловой Центр", "Лесопарковая", "Марьино", "Новогиреево", "Речной вокзал", "Варшавская" и "Парк Победы".
Первые результаты программы смогли увидеть пассажиры станции "Новокосино", где в конце прошлого года установили новые торговые павильоны. В стеклянных ларьках площадью от 15 до 40 кв. м разместились магазины, мини-кафе, вендинговые автоматы и отделения банков.
Победителем аукциона на право аренды семи магазинов общей площадью 193 кв. м стала компания, входящая в группу Ginza Project. По планам властей, за три года арендатор принесет метрополитену 106,5 млн. рублей. Согласно данным пресс-службы метрополитена, торговая галерея в "Новокосино" включает в себя точку общепита, магазины мобильных телефонов и цифровой техники, цветов, два магазина одежды и обуви, магазин бытовых услуг и киоск по продаже прессы и сувениров.
Эксперты считают, что размещение в переходах заведений общепита может быть рентабельным только в эконом-сегменте с низким средним чеком. "Надо при этом понимать, что таким объектам нужны соответствующие инженерные ресурсы, включая электроэнергию, с которой, скорее всего, вопрос решаем, и воду", - напомнила директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская. В свою очередь Константин Королев добавил, что при действующих санитарных нормативах организовать кафе или рестораны в подземном переходе крайне затруднительно. "Не думаю, что кто-то из операторов готов на такие подвиги", - поделился он.
Не возиться в грязи
В марте столичный департамент транспорта объявил, что после реконструкции переходов общая площадь торговых павильонов увеличится с 12 тыс. до 15 тыс. кв. м. На первый взгляд, какую-то часть новых помещений могли бы занять крупные ритейлеры, однако эксперты убеждены, что едва ли подземка заинтересует серьезных игроков. "В большинстве случаев эти помещения с большой натяжкой подходят для организации сетевого FMCG-магазина по целому ряду причин. Во-первых, там нет должной системы вентиляции и шумоизоляции от движущегося наверху транспорта. К тому же, соблюдение санитарно-эпидемиологических правил в переходах находится под большим вопросом. Да и потом, взять хотя бы их элементарную неэстетичность", - перечислила заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова.
В то же время Константин Королев предположил, что торговые площади в переходах могут быть интересны сетевым операторам, но в довольно ограниченном виде. "Сетевикам при таких масштабах было бы интересно получать пакетные предложения, например, 10-20 точек сразу в одном долгосрочном договоре и со скидкой за объем. Насколько мне известно, есть несколько вариантов сдачи площадей блоками - например, по всему переходу сразу или по похожим помещениям соседних станций и тому подобное", - размышляет специалист.
Марианна Романовская напомнила, что на данный момент практически единственным примером "подземного" ритейла является франчайзинговый проект "Фасоль" сети Metro Cash&Carry. Первый такой магазин общей площадью свыше 200 кв. м открылся на станции метро "Курская" в октябре прошлого года. Ассортимент торговой точки насчитывает около 1,5 тыс. наименований продовольственных и непродовольственных товаров повседневного спроса.
Кроме того, летом 2014 года мэрия заявила о переговорах с ритейлерам "Ашан" и X5 Retail Group об открытии сетевых магазинов в подземных переходах.
И все же Дмитрий Соломников убежден, что в итоге подземка достанется сетевым операторам. "Присутствует направленность на "выдавливание" малых предприятий из метрополитена, поэтому в перспективе в подземке мы увидим только крупные предприятия сетевого формата", - заявил он.
За позитивом - в метро
Опрошенные порталом "Арендатор.ру" эксперты сошлись во мнении, что инициатива московских властей может вполне увенчаться успехом и пойти на пользу и городскому бюджету, и бизнесу. "Если пассажиропоток превышает 50 тыс. человек в сутки, то размещение объекта импульсной покупки становится целесообразным. Такое количество пешеходов обеспечивает необходимый товарооборот для ритейла. Поэтому, если Москва сможет предложить грамотно спроектированные помещения для аренды тех видов магазинов, которые обычно нацелены на импульсную покупку, то они, безусловно, будут пользоваться успехом", - не сомневается Эвелина Ишметова.
Она уточнила, что речь идет как о маленьких помещениях до 15 кв. м, так и крупных площадью свыше 100-150 кв. м. "Это могут быть аптеки, булочные, кожгалантерея, сувениры, парфюмерия, маникюрные салоны, аксессуары, пресса, в некоторых случаях даже обувь. Думаю, что Москва сможет хорошо заработать на этом проекте, а также попутно обеспечить безопасность переходов, если доведет проект до ума", - полагает Ишметова.
Константин Королев надеется, что реформа мэрии поможет привести торговлю под землей в порядок. "Самое главное, что требуется помимо новых правил, это новый внешний облик и новые, более позитивные эмоции, которые торговля и сервисы в переходах должны вызывать у потребителей. Честно говоря, во многих европейских городах можно увидеть торговлю в подземных переходах, которая выглядит несущественно лучше нашей, так что в этой сфере можно не только подтягиваться за остальным миром, но и показать совершенно новый уровень среди сопоставимых городов", - оптимистичен эксперт.
К слову, о зарубежном опыте. Например, в Нью-Йорке все торговые площади метро и подземных переходов принадлежат транспортному управлению города (Metropolitan Transportation Authority - MTA), чей департамент недвижимости занимается сдачей их в аренду или продажей. Чаще всего бизнесмены получают торговые места по заявке, которые выдают либо MTA напрямую, либо через брокеров по недвижимости.
В японском Токио работают два оператора подземного транспорта - Tokyo Metro и Toei. Tokyo Metro была приватизирована в 2004 году, 46% акции принадлежат мэрии, остальные 54% - министерству инфраструктуры, транспорта и туризма. Tokyo Metro обслуживает 179 станций метро и владеет подземными торговыми центрами Echika, Echika fit и Metro pia. Также на станциях устанавливаются принадлежащие метрополитену киоски Metro, где продается пресса. Toei принадлежит городу и обслуживает 106 станций.
Парижский метрополитен находится под контролем Regie autonome des transports parisiens (RATP), дочерняя компания которой, Promometro, с 1971 года управляет коммерческими площадями в метро и сдает их в аренду. Promometro управляет 586 магазинами общей площадью 22 тыс. кв. м в транспортных сетях Парижа, Лиона и Марселя (22 тыс. кв. м.). Более 80% магазинов принадлежат частному бизнесу. Компания управляет крупными ТЦ на нескольких станциях парижского метро. В Лондоне весь общественный транспорт, а также главные дороги и подземные переходы находятся в ведении Transport for London (TfL), который подчиняется администрации города.
Илья Китов,
Arendator.ru от 29.04.2015 г.,
http://www.arendator.ru/articles/139614-andegraund_na_novyj_lad/
