О том, что такое многофункциональный комплекс (МФК), еще несколько лет назад знали немногие, а сегодня на рынке первичной недвижимости Москвы подобные объекты встречаются повсеместно и уже не вызывают вопросов. Тем не менее, портал Novostroy-M.ru решил разобраться, какие новостройки в столице можно считать МФК и каковы их дальнейшие перспективы.
О том, что такое многофункциональный комплекс (МФК), еще несколько лет назад знали немногие, а сегодня на рынке первичной недвижимости Москвы подобные объекты встречаются повсеместно и уже не вызывают вопросов. Тем не менее, портал Novostroy-M.ru решил разобраться, какие новостройки в столице можно считать МФК и каковы их дальнейшие перспективы.
Многофункциональный комплекс – это здание, где представлены жилые, офисные и торговые площади. Данная формула не является обязательной и может меняться, однако девелоперы выбирают именно такое сочетание, так как оно обеспечивает успех экономике проекта. Директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко говорит о том, что наиболее часто сочетание коммерческих площадей в комплексах следующее: гостиница – бизнес центр – торговая галерея; апартаменты – гостиница – торговая галерея; апартаменты – офисы – спортивно-оздоровительный центр – торговая галерея.
Диверсификация рисков заключалась в том, что если один из сегментов окажется невыгодным, то другие обязательно принесут прибыль. Например, после кризиса 2008-2009 гг. в девелоперы начали массово заниматься перепланировкой офисных помещений под апартаменты, что было связано со значительным падением спроса на коммерческую недвижимость.
Развитие формата МФК связывают с началом строительства небоскребов ММДЦ «Москва-Сити» в 2003-2004 гг. На тот момент идея комбинации нескольких функций была очень интересна застройщикам, в частности прибавка к офисным и торговым центрам еще жилой составляющей в виде апартаментов.
О плюсах таких проектов рассказал Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills: «Во-первых, апартаменты можно продавать, не дожидаясь окончания строительства, тем самым существенно улучшая экономику проекта. Во-вторых, на апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой и пр., действующие в отношении жилых домов. При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем юридически полноценных квартир».
Стоит также отметит, что в рамках проектов МФК застройщики занимаются не только строительством, но реконструкцией старых промышленных помещений (МФК «Парк Мира»).
В историческом центре города несколько лет назад стали появляться сравнительно небольшие МФК, например, «Легенда Цветного» (впоследствии все апартаменты были переведены в жилой фонд) и «Резиденция Знаменка».
Тем не менее, среди самых первых полноценных МФК можно выделить «Город Столиц» и «Башню Федерацию» в ММДЦ «Москва-Сити».
Строительство многофункциональных комплексов регулируется в основном нормами градостроительного и земельного законодательства РФ. Как пояснил Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», МФК может быть возведен, если разрешенное использование участка допускает это. В свою очередь, разрешенное использование фиксируется в государственных реестрах (ЕГРП и ГКН) и определяется решением местных властей (если не утверждены правила землепользования и застройки), либо определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если участок находится в частной собственности, компания вправе застроить его по договору аренды, или, если сама является с собственником, - на основании записи в государственном реестре о праве собственности на участок при условии, что утверждена градостроительная документация, разрешающая такую застройку. Если участок находится в публичной собственности, обычно МФК строится по договору аренды участка, который заключается между застройщиком и органами власти. При этом стоит отметить, что строительство и реализация апартаментов может проходить и в рамках 214-ФЗ.
Кстати, из-за апартаментов чиновники с недоверием относились и до сих порт относятся к проектам многофункциональных комплексов. По крайней мере такой точки зрения придерживаются в IntermarkSavills. Дело в том, что с появлением МФК нагрузка на существующую инфраструктуру района увеличивается, а новые школы и детсады не строятся. «Девелоперы на данный момент очень редко определяют свои проекты как МФК. С точки зрения позиционирования все чаще мы встречаем названия «отдельных частей», такие как «лофт-квартал», «жилой квартал», «офисы и ритейл в…» и т.д.», – говорит Анатолий Довгань.
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», застраивая МФК апартаментами, девелоперы не думали о качественном наполнении проектов. В итоге возникли те же проблемы, что и в апарт-комплексах, а именно – дефицит инфраструктуры, необходимой для жизни. По этой причине власти ввели запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных зданий. Это коснулось и МФК: новые проекты апартаментов девелоперы могут строить только в составе гостиничного комплекса.
Есть и противоположная позиция – к многофункциональным комплексам власти относятся лояльно, особенно к тем, что реализуются на территориях бывших промышленных зон. Застраивать промзоны исключительно торговыми или офисными объектами не логично – рынок просто не сможет поглотить такой объем коммерческих площадей.
«Преимущественно городские власти довольно позитивно относятся к такому формату, как МФК, – отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова. – Многофункциональные комплексы относят, скорее, к социально привлекательным проектам, которые, в свою очередь, стимулируют развитие городской инфраструктуры».
Как правило, конечные пользователи МФК все равно нуждаются в инфраструктуре, необходимой для ведения бизнеса, проживания и отдыха. Поэтому девелоперы предусматривают в зависимости от основного наполнения комплекса инфраструктурные объекты.
Чаще всего в МФК часть площадей (или отдельные корпуса) – офисные (МФК «Триколор»), кроме того, в состав комплекса обязательно включается торговый сектор. Это может быть и отдельно стоящий торгово-развлекательный центр (МФК «Водный»), и ретейл на первых этажах жилых или офисных корпусов. В МФК «Фили Град» также предусмотрен, например, детский сад на внутренней территории, кафе, магазин.
В рамках «Даниловской мануфактуры» на территории лофт-квартала находятся магазины, рестораны, кафе, отель, салон красоты, медиа-центр, офисы крупных компаний.
В состав МФК «Савеловский Сити» входит фитнес-центр, кафе, детский сад, детский центр развития, спортивные площадки, торговые галереи, бытовые службы и пешеходные аллеи.
В МФК «Новый Арбат 32», где основными составляющими являются отель и апартаментная часть, в качестве инфраструктуры представлены ресторан, фитнес-зал, Spa-салон, а также медицинский центр - Федеральный Центр Медицинской Реабилитации и Курортологии.
МФК «Легенда Цветного» состоит из жилых и офисных этажей, кроме того в комплексе представлен фитнес-центр, кафе и рестораны.
Коммунальные услуги для покупателей апартаментов в многофункциональных комплексах обойдутся так же, как и для владельцев коммерческой недвижимости – примерно в 1,5 раза дороже, чем в жилых помещениях. При этом стоимость эксплуатации здания сравнима с нормами для жилых комплексов, но зависит от ряда факторов. «Что касается эксплуатации, то тут больше влияют такие факторы как технические особенности здания, например, необходимость мыть окна высотного здания, обслуживания сложных инженерных систем, наличие дополнительных услуг», - поясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.
Тарифы на коммунальные услуги в квартирах в МФК ничем не отличается от классических жилых комплексов.
Будущее многофункциональных комплексов в Москве неоднозначно – с одной стороны, в свете масштабных проектов редевелопмента промышленных зон такие объекты будут появляться на рынке, с другой – власти могут окончательно запретить строительство апартаментов, а включать в МФК традиционное жилье не всегда экономически целесообразно.
По словам Анатолия Довганя, среди всех составных частей МФК апартаменты с точки зрения экономики являются самыми ликвидными, и их запрет – существенный фактор торможения развития данного сегмента. Однако это не означает, что такие проекты вовсе перестанут выходить на рынок. Речь идет лишь о тенденции, которая сделает сегмент МФК менее масштабным в сравнении с прошлыми годами.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», уверена, что, скорее всего, несмотря на ограничение по развитию апартаментов, формат МФК будет развиваться и дальше. В Москве еще много площадок под бывшими промзонами, а МФК идеально вписывается в концепцию развития территории, в редевелопмент.
Мария Литинецкая видит два выхода из ситуации, если строительство апартаментов запретят. Первый вариант: девелоперы могут не строить апартаменты, а переориентироваться на возведение в составе МФК преимущественно коммерческих объектов. Однако сегодня это не актуально, поскольку фактически отсутствует спрос на офисные помещения. Второй вариант: вместо апартаментов строить в составе МФК жилую недвижимость. Но и здесь возникают проблемы. Дело в том, что процедура перевода промышленных территорий под застройку жильем – чрезвычайно дорогая и трудоемкая. Не стоит забывать о нормах обеспеченности жилья инфраструктурой, строительство которой значительно увеличивает себестоимость всего проекта, что делает его не столь рентабельным. «К тому же далеко не все участки соответствуют и другим нормам для строительства жилой недвижимости. Да, в прошлом году поднимался вопрос о возможном пересмотре норм инсоляции, однако никакого решения на этот счет со стороны властей пока принято не было. Если же правительство сохранит возможность строительства апартаментов в качестве гостиничных комплексов, то новые проекты МФК все же будут появляться на рынке недвижимости, – считает Мария.
Василий Шарапов напоминает, что в конце прошлого года существенно повысилось налоговое бремя на собственников нежилых помещений и зданий, используемых для торговых и офисных целей. Налоговая база стала исчисляться от кадастровой стоимости, которая близка к рыночной цене, а не от балансовой, которая была очень низкой в связи с амортизацией и износом помещений. Также власти установили новые ставки по налогу на имущество за такие помещения. В 2015 году - 1,2% от кадастровой стоимости, в 2016 году - 1,5%, в 2017 году - 1,8 %, начиная с 2018 года - 2%. Здания облагаются налогом на имущество по указанным выше ставкам, если 20% и более от общей площади здания МФК используется для офисных и торговых целей.
К слову, по данным компании «Азбука Жилья», в старых границах Москвы, по итогам марта 2015 года, планируется строительство как минимум еще 10 проектов МФК, информация о которых находится в открытых источниках.
Novostroy-m.ru от 27.04.2015 г.,http://www.novostroy-m.ru/statyi/perspektivy_mfk_na_rynke
