Адаптация Крыма: как развивался рынок жилья республики в первый год с РФ

Рынок недвижимости Крыма в первый год в составе РФ только вошел в фазу становления. Как отмечают опрошенные РИА Новости эксперты, с момента присоединения республики на местном рынке жилья сложилась уникальная ситуация – при резко возросшем спросе со стороны россиян сделок физически не было из-за длительной перестройки всей регулирующей системы, что дополнительно подогревало спрос и, как следствие, цены. 

Юридический вакуум

Крым стал российским регионом после мартовского референдума 2014 года, на котором большинство жителей высказались за выход из состава Украины и вхождение в состав РФ.

С момента присоединения Крыма и подписания 21 марта 2014 года президентом Владимиром Путиным закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" в республике начали действовать российские законы, указывает старший брокер агентства недвижимости "Агентство.net" Тимур Ахмеджанов-Петрушов. С учетом определенных расхождений в законодательных и правовых актах было принято решение о введении переходного периода – до 1 января 2015 года, добавляет он.

В связи с этим в первой половине 2014 года рынок недвижимости Крыма находился в состоянии неопределенности, вызванной политическими процессами и полной перестройкой всей регулирующей рынок системы, прекращением работы украинских банков, нотариусов, кадастровых и оценочных организаций, закрытием реестра, говорит партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

В свою очередь специалист по недвижимости агентства "Абсолют Крым" Евгений Костенков указывает, что главная проблема, с которой столкнулся рынок недвижимости Крыма после присоединения к России, - это длительное отсутствие органов по регистрации и кадастровому учету.

"Например, в Феодосии отдел Госкомрегистра открылся только в конце октября. То есть с момента присоединения прошло больше полугода. Как следствие, сделки в это время не проводились", - рассказывает собеседник агентства. А когда сделки все-таки начали осуществляться, то из-за отсутствия электронной очереди люди в первые месяцы буквально брали отдел Госкомрегистра штурмом, вспоминает он.

Дополнительные проблемы, по словам Костенкова, возникают также из-за того, что Украина закрыла доступ к своему электронному реестру прав собственности на недвижимость. "А при регистрации права собственности по российскому законодательству возможны задержки из-за того, что приходится обращаться к бумажным архивам БТИ, в которых есть информация до 2013 года", - поясняет собеседник агентства.

Торговля обещаниями

Весной 2014 года интерес российских покупателей к крымской недвижимости резко вырос – по разным оценкам, не менее чем на 150%, отмечает Котровский из "Химки Групп".

Однако при возросшем количестве запросов со стороны россиян, подчеркивает он, сделок физически не было, что дополнительно подогревало спрос и, как следствие, цены.

"Создалась уникальная ситуация: при нулевом объеме сделок на рынке до конца мая надувался ценовой пузырь, вызванный постоянным интересом покупателей. Это формировало у продавцов на первичном и вторичном рынках ощущение ажиотажного спроса. Сложно было понять, каким могут быть реальные цены сделок. Имела место глубокая убежденность продавцов, что, как только реестры откроются, придут москвичи все купят по практически столичным ценам", - рассуждает эксперт "Химки Групп".

В первые месяцы после референдума стоимость жилья в регионе подскочила на 20-30%, подтверждает генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.
"Это было обусловлено как атмосферой нестабильности, так и объективными факторами – удорожанием основных составляющих строительства: материалы выросли в цене, профессиональные рабочие стали покидать объекты в поисках другой работы, инвесторы заняли выжидательную позицию", - поясняет эксперт.

В июле-августе был сезонный спад спроса, активность игроков переместилась на рынок аренды, замечает Котровский.

Увеличение же числа сделок купли-продажи обозначилось с августа по ноябрь, замечают в крымском агентстве недвижимости "ЮБК". Это связано с тем, что многие покупатели ждали перехода на Росреестр. До этого они в большинстве случаев только вносили авансы, задатки на выбранные квартиры, а уже осенью оплачивали всю сумму, объясняют в "ЮБК".

Когда же начал работу Росреестр, начала стремительно реализовываться часть того пласта отложенного спроса, который сформировался весной, но цены не показали резкого роста как раз потому, что они выросли "авансом" еще весной, обращает внимание Котровский.

Впрочем, на активность покупателей в Крыму оказывала влияние и еще одна причина, более глобальная, уверен эксперт. "Осенью 90% процентов всех сделок на территории Крыма проходили с покупателями, не проживающими в Крыму. Рынок заработал, а цена входного билета в Крым, даже после роста цен все равно оставалось более низкой, чем во многих других регионах России. Поэтому частично на рынке недвижимости Крыма реализовывался тот ажиотажный спрос, который был вызван желанием россиян защитить свои сбережения от девальвации национальной валюты", - объясняет собеседник агентства. По его словам, порядка 20-30% от всех покупателей на полуострове – это люди, которые еще весной 2014 планировали покупку отпускной недвижимости за рубежом, но обратили свои взгляды на Крым, так как выросший курс евро заставил отказаться от планируемой покупки.

Картина стоимости

В целом, цены с марта-апреля 2014 года увеличились на 20-30%. По данным аналитического отдела "Century 21 Россия", средняя стоимость квадратного метра в Крыму на март 2015 года составляет 1,19 тысячи долларов.

Так, если весной прошлого года однокомнатную квартиру на побережье можно было купить за 35 тысяч долларов, то сейчас она стоит в районе 48-50 тысяч долларов, отмечают в агентстве недвижимости "ЮБК". Хотя, конечно, обобщать все цены в республике нельзя, поскольку в каждом городе они свои.

Самые дорогие объекты на вторичном рынке Крыма, по данным офиса компании "Миэль" "В Ялте", расположены на Южном берегу Крыма. К примеру, в Ялте однокомнатная  квартира стоит от 55 тысяч долларов, двухкомнатная – от 70 тысяч долларов, аналогичная "однушка" в Феодосии обойдется в 35 тысяч долларов, а "двушка" – в 50 тысяч долларов.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах и поселках Южного берега, по данным ялтинского офиса "Миэль", начинается от 1,2 тысячи долларов, а в новостройках Симферополя и Севастополя – от 800 долларов. 

При этом, в компании "ЮБК" обращают внимание на то, что жителей других регионов России в Крыму интересуют именно новостройки, а крымчан и украинцев – "вторичка", потому как такое жилье всегда ближе к морю.

Стоимость же земельных участков находится в прямой зависимости от его месторасположения. Например, ценник на сотку земли по трассе Алушта – Ялта может достигать 15 тысяч долларов, отмечают в ялтинском офисе "Миэля". А в районе Феодосии, по данным крымских риелторов, стоимость сотки колеблется от 3 до 6 тысяч долларов.

"В настоящее время есть тенденция к снижению цен, но пока она выражается только в возможности торговаться, ценники еще никто не меняет", - констатирует Костенков из агентства "Абсолют Крым".

Помощь сверху

Рынок недвижимости в Крыму имеет свои особенности. Одна из них – это невысокое качество жилья: жилой фонд республики представлен домами старой постройки, зачастую объекты имеют большой багаж проблем с коммуникациями и водоснабжением, констатирует генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов. 

Поэтому большая часть программ, так или иначе связанных с рынком недвижимости Крыма, была направлена на материальную поддержку региона и его жителей. Здесь и прямые денежные вливания от властей РФ, а также из бюджетов отдельных субъектов, отмечает он.

В частности, серьезные государственные инвестиции, которые уже начали поступать, а проекты – реализовываться, касаются транспортной инфраструктуры Крыма. Это, конечно, возведение Керченского моста,  а также строительство обводной железной дороги, указывает Коновалов.

Помимо этого, в рамках федеральной целевой программы (ФЦП) развития полуострова предусматривается строительство новых водоводов и водохранилищ, которое, по заявлению директора департамента государственной политики и регулирования в области водных ресурсов Минприроды России Дмитрия Кириллова, начнется в этом году.

Государство также оказывает поддержку региону в строительстве жилья эконом-класса. Как минувшей осенью заявляла прессе директор департамента жилищной политики Минстроя России Гаянэ Кизарьянц, Минстрой, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и представители администраций Крыма и Севастополя подписали соглашение, по которому в Крыму до конца 2017 года будет построено 50 тысяч, а в Севастополе – 130 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса в рамках программы "Жилье для российской семьи".

"Скорее всего, строительство жилья эконом-класса станет одним из главных направлений развития стройотрасли в Крыму на ближайшие годы", – полагает Коновалов. В противном случае будет наблюдаться отток граждан из республики в другие регионы, считает он.

Инвестиции на паузе

В настоящий момент рынок коммерческой и жилой недвижимости Крыма проходит стадию становления, утверждает Ахмеджанов-Петрушов из "Агентство.net".
Основная проблема, по его словам, заключается в том, что сейчас не до конца понятно, как именно будут развиваться ключевые направления полуострова, - туризм, производство и сельское хозяйство. Обсуждается вопрос с "игорной зоной" и, видимо, еще долго будет продолжаться его решение. "На сегодняшний день мы не знаем, где в Крыму будет сформирована элитная зона или сосредоточен деловой центр, а где зона жилья эконом-класса, например, для тех, кто хочет просто переехать из крупного мегаполиса, но не в прибрежную зону, а в стандартный панельный дом", - признается эксперт.

Не совсем понятно также, как будет развиваться ситуация с объектами коммерческой недвижимости. "Крупным ретейлерам интересен спальный массив и траффик с хорошей покупательской способностью. А туризм носит сугубо сезонный характер. И ситуация может сложиться таким образом, что ведение бизнеса без крупного жилого сектора будет нерентабельно, ввиду низкой покупательской способности", - предполагает Ахмеджанов-Петрушов.

Ситуацию, конечно, осложняет и ряд политических факторов. Как замечает заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова, срыв курортного сезона, юридическая изоляция объектов (большинство из них зарегистрированы на украинские компании), общеэкономический кризис в России, а также неприятие нового административного статуса Крыма большинством развитых государств, в особенности европейскими странами и США, – все это пока не способствует активизации инвесторов в новом российском регионе. Большинство компаний, в принципе заинтересованных в развитии бизнеса на полуострове, заняли выжидательную позицию и по сей день "держат паузу", добавляет она.

С коллегой соглашается Коновалов, признавая, что при обсуждении Крыма трудно избежать разговора о политике. По словам эксперта, говорить об активности инвесторов не совсем уместно, поскольку пласт проблем, которые в Крыму предстоит решать, очень обширен. "Думаю, что со временем, когда ситуация будет выправляться, Крым вновь будет привлекательным для инвестиций. Об этом говорит хотя бы тот факт, что в конце прошлого года о намерении вкладывать в развитие региона заявляли даже иностранные инвесторы", - считает собеседник агентства.