Развитие технологий анализа и моделирования активно проникают не только в среду проектировщиков и архитекторов, но и в сферу консалтинга. Технические и программные возможности, становящиеся доступными для компаний, подталкивают к развитию новых научных направлений и предоставлении ряда дополнительных услуг, позволяющих гораздо точнее прогнозировать будущее развитие того или иного проекта. О том, почему в кризис подобные услуги пользуются популярностью, важности актуальных данных и развитии новых методов мы поговорили с Денисом Колокольниковым, председателем совета директоров компании RRG.
Расскажите подробнее о том, как будет работать подразделение, и какие специалисты займутся исследованиями?
Новое подразделение RRG Lab объединит и систематизирует уже существующие методики, а также займется разработкой новых. Руководит проектом и инициирует разработки – Научный совет. На сегодня у нас сложился высокопрофессиональный коллектив специалистов в области геомаркетинга, аналитики, математического моделирования, социологических исследований, IT-технологий с опытом работы на рынке коммерческой недвижимости. В подразделении будут выполняться как отдельные работы для заказчиков компании, так и вестись разработки новых расчетных методик, которые в дальнейшем также станут основой для предложений решений задач наших клиентов.
За годы работы компании у нас накопился достаточно большой опыт создания новых методик и продуктов. Помимо кластерного анализа и создания карты кластеров Москвы и почти 100 городов России, это "Атлас ритейлера", "Сравнительный анализ Тверской и Невского проспекта для целей street-retail", "Индикаторы кризиса", "Рейтинг улиц", "Консенсус-прогноз", "Формула очищенной цены", применение усовершенствованной гравитационной модели Хаффа для прогнозирования оборота будущего гипермаркета и торговых центров, и многие другие работы. Сейчас мы хотим систематизировать накопленный опыт и двигаться вперед.
Отдельно стоит сказать об отделе мониторинга. Он существует с момента основания компании и занимается ежедневным мониторингом предложения на рынке коммерческой и жилой недвижимости. Сейчас этот отдел также вошел в состав RRG Lab.
Как много времени требуется для аналитических расчетов?
Для самих расчетов по уже разработанной методике много времени не требуется. Однако для того, чтобы сделать расчеты для той или иной сети, магазина или локации, необходим достаточно длительный сбор данных. Прежде всего, это должно быть кластерное деление города, данные о населении в первичной и вторичной зонах охвата, изучение покупательских предпочтений и оценка платежного спроса в зависимости от специфики магазина, подсчет автомобильного и пешеходного трафиков, и многое другое. Некоторые данные (например, кластерное деление города) могут быть получены ранее. Какие-то данные необходимо собирать непосредственно применительно к стоящей перед расчетами задаче. Если говорить о полном цикле, то на подготовку к расчету может понадобиться от месяца до полугода.
Тем не менее, для определенных задач возможно использование "экспресс-расчетов". Например, не так давно мы разработали экспресс-методику расчета прогнозного потенциального оборота супермаркета. К этому нас "подтолкнул" проект: необходимо было в течение короткого времени сделать прогноз для 40 магазинов в Москве. В результате была разработана упрощенная схема, основанная на оптимизированном методе Хаффа. Она применима для продуктовых магазинов среднего размера в пределах МКАД и дает хороший результат без потери точности. Естественно, на работу над усовершенствованием методики ушло какое-то время. Но в итоге оценку 40 магазинов удалось осуществить всего за 3 недели.
Откуда берутся данные для проведения исследований?
Проверенная и достоверная информация – основа грамотного исследования или прогноза. Поэтому в своей работе мы опираемся, в основном, на собственные данные. Методы сбора – самые разные. Используем и аэрофотосъемку (которую опять-таки получаем по результатам облетов территории), опросы населения, оценку состоятельности людей в зоне охвата (например, подсчет количества дорогих иномарок в том или ином районе). При этом постоянно приходится производить обновление, корректировать и т.д.
Еще один источник данных – официальная информация. Это градостроительные планы, карты населенных пунктов, данные Росстата.
При этом, к сожалению, существующих данных, которыми можно воспользоваться, - крайне мало. Особенно, если сравнить с данными западных рынков. Например, когда Starbucks выходил на российский рынок, они планировали провести собственные геомаркетинговые исследования (по словам представителей компании, это стандартная практика при заходе в новый регион или новую страну). Однако, получить необходимые ГИС-данные о Москве и России так и не смогли – их просто не было. В итоге компания обратилась к нам и специалисты собирали данные "с нуля".
Вообще, актуальные данные – это ключевой момент. И мы уделяем этому много внимания, сил и средств. Например, в настоящий момент удалось собрать базу данных по численности населения с детализацией по каждому дому для всех 1920 населенных пунктов РФ. Насколько я знаю, подобной базы с такой точностью больше нет ни у кого. Зато, собрав ее, можно использовать практически для каждого исследования.
Какие плюсы подобной аналитики можно выделить для девелопера и для ритейлера?
Продукты нового подразделения будут использоваться для разработки концепций новых проектов, оптимизации планов развития сетей, повышения эффективности инвестиций, а также оценки тех или иных локаций.
Прогнозируемость рисков и адекватная оценка перспектив – основа успешности любого бизнеса. Это позволяет, прежде всего, принимать взвешенные решения. Начиная от стратегических (например, стоит ли развиваться в региональном масштабе или имеет смысл ограничиться одним городом) до определения потенциального оборота конкретного супермаркета в конкретном торговом центре. Например, используя данную методику, можно подсчитать, сколько минимально магазинов нужно открыть ритейлеру, чтобы "охватить" весь город. Ведь нередко решения принимаются по принципу "чтобы был в каждом административном районе". А между тем, если подходить с позиций кластерного анализа, то окажется, что два и более магазинов попадают в один кластер и начинают "отбирать" покупателей друг у друга. Помимо того, что подобного рода каннибализм – одна из ключевых проблем развития любой сети, это еще и приводит к неоправданным затратам на открытие лишних торговых точек.
Для девелоперов аналитика важна при принятии решения о вхождении в проект, при разработке концепции, в дальнейшем – для обоснования арендных ставок и – как результат – повышения арендного дохода.
Какова будет цена исследований?
Как это ни покажется банальным – качественный продукт, который может в дальнейшем сэкономить миллионы и даже миллиарды, дешевым быть не может. К сожалению, все исследования штучные, а потому себестоимость их высока. Допустим, необходимо арендовать вертолет, чтобы получить современные аэрофотоснимки для разделения территории на кластеры, или создать новый программный продукт, учитывающий специфику деятельности именно этого ритейлера. Или провести перепись всех магазинов данного профиля на территории всего города. Все это очень затратные мероприятия. Ну и знающие специалисты опять же "по определению" не могут быть низкооплачиваемыми.
В среднем, стоимость исследования 1,5-2 млн. руб., но она может колебаться от 250 тыс. (за экспресс-анализ) до 5-6 млн. руб за глубокое стратегическое исследование.
Какой процент погрешности предполагается в аналитике?
Процент погрешности допускается разный для разных исследований и расчетов. Если говорить о конкретных примерах, то при расчете оборота гипермаркетов погрешность прогноза сроком на 2 года составляет не более 10%.
Какую сумму составили инвестиции в проект? Привлекались ли иностранные консультанты?
Мы постоянно "смотрим" на запад. С первого дня существования компании RRG мы изучаем иностранный опыт, консультируемся, общаемся. Развитые страны обладают более развитыми рынками, так что там есть чему поучиться. В частности, тот же кластерный анализ – это метод, который давно и успешно применяется в других странах. Мы его лишь адаптировали к нашим условиям.
При этом не без гордости могу сказать, что есть и разработки, в которых мы опередили иностранных коллег. Например, новая гравитационная модель на основе модели Хаффа, которую мы представили на МАПИКе – наша разработка и используется только у нас. Сейчас уже около 10 авторских разработок.
Что касается инвестиций, то, конечно, научное подразделение требует больших вложений. Ежемесячно объем инвестиций в этот проект и поддержания системных данных составляет 30-40 тысяч долларов.
Программные решения, которые будут использоваться для анализа данных, являются собственной разработкой или же базируются на уже созданных системах?
Часть базируется на существующих системах, часть является собственной разработкой. При этом и существующие системы приходится модернизировать, заказывая IT-продукты или создавая их силами собственных и привлеченных специалистов. Например, не так давно была создана "самообучаемая" система геокодирования, точность которой составляет более 95% при геокодировании больших объемов данных. Если мы возьмем аналогичные продукты, которые существуют в продаже, то точность их будет не более 70%.
Как Вы считаете, будут ли услуги по аналитике и моделированию востребованы в сложившейся экономической ситуации? Кого Вы в первую очередь видите в числе своих клиентов?
Не просто "будут" - они уже востребованы. В последний год доля именно подобных работ в структуре заказов, которые выполняет наша компания, увеличилась очень существенно.
На сегодняшний день инновационный консалтинг, основанный на геомаркетинге и математических моделях, востребован во всех сферах коммерческой недвижимости: непростая экономическая конъюнктура диктует необходимость точного прогнозирования ключевых характеристик эффективности будущих проектов. Игроки, оперирующие на рынке коммерческой и жилой недвижимости, сегодня остро нуждаются в четких и обоснованных рекомендациях, так как чувствительность проектов в период нестабильности заметно возросла. Кстати, аналогичное увеличение спроса на аудит и консалтинг концепций, расчеты и прогнозы, оценку рисков мы наблюдали и во время предыдущего кризиса. В тот момент, когда задача оптимизации затрат и эффективности расходов выходит на первый план, компании уже не готовы рисковать, они хотят получить четкий прогноз последствий тех или иных решений, аренды или приобретения того или иного помещения, вхождения в тот или иной проект.
Конечно, когда кризис проходит и цена неверно принятого решения становится не столь критична для бизнеса, спрос несколько снижается. Однако, кризис – это не единственный фактор. Игроки рынка постепенно приходят в общепринятой западной практике: сначала – исследования, обоснование, прогноз, а только потом – вхождение в проект или начало его реализации. Это касается как крупных девелоперских проектов КОТ, так и открытия магазина в новом городе или районе.
Есть ли на данный момент аналоги на рынке и прямые конкуренты?
Насколько мне известно, нет. Конкуренты всегда есть, они, в том числе, используют наши более ранние разработки.
Планируется ли вводить новые опции и расширять текущий перечень услуг в рамках подразделения? Если да, то что готовится к введению и в какие сроки?
Да, конечно. Мы постоянно разрабатываем новые либо адаптируем существующие методы. Даже то, что уже "работает", необходимо постоянно усовершенствовать, выпуская все новые и новые "обновления". Это связано и с изменениями на рынке, появлением новых факторов, и с появлением новых технических возможностей и программных продуктов. Кроме того, мы постоянно рассказываем о методиках коллегам, выступаем на конференциях, делимся опытом. Соответственно, их начинают применять другие участники рынка. Поэтому для того, чтобы сохранять конкурентные преимущества, необходимо все время усовершенствовать имеющиеся и придумывать новые ноу-хау.
В числе ближайших разработок, которые планируются, входят совершенствование методологии расчет товарооборота, доли рынка, посещаемости, ставок аренды торговых центров и магазинов различных сегментов; расчет зависимости между пассажиропотоком транспортно-пересадочного узла, дневного и ночного населения кластера и потребностью в объектах коммерческой недвижимости вблизи него, основанный на использовании значительного массива данных, полученных в ходе исследований; расчет спроса на гостиничные номера; расчет эффекта синергии при строительстве многофункциональных проектов; принципы развития крупных территорий и др.
Беседу вел Антон Мошкин,
Arendator.ru от 30.01.2015 г.,
http://telecom.arendator.ru/inteview/863/
