Стратификация – новый инструмент изучения целевой аудитории на рынке коммерческой недвижимости.
Эксперты компании RRG провели исследование по социальной стратификации Москвы и ее пространственному измерению. Данные, полученные в ходе исследования, планируется использовать для усовершенствования технологии кластерного анализа, широко применяемой в компании с целью выработки рекомендаций по размещению объектов коммерческой недвижимости в пределах города.
Социальная стратификация – это распределение населения по каким-либо признакам. Под «социальной стратой» понимается общественный слой (группа) людей, выделяемый по имущественному, национальному или социальному признаку. Возможно выделять страты и по совокупности признаков, то есть по так называемому социальному статусу человека. Например, советская номенклатура или современные чиновники: их объединяет не только государственная служба, но и определенный уровень дохода и сопутствующий стиль жизни.
«Разные социальные слои стремятся обособиться в пространстве друг от друга, – поясняет председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. – Примеры, когда это становится выражено слишком явно, мы все знаем. Например, в западных мировых столицах всем известны «арабские» или «китайские» кварталы, кварталы бедноты и наоборот – «районы для богатых». У нас в Москве самый яркий пример – так называемая «Золотая миля», район Остоженки, где сосредоточено самое состоятельное население города».
По словам эксперта, наличие конкретных данных о расслоении социальных слоев по разным признакам – это серьезное подспорье для аналитиков рынка коммерческой недвижимости. Такие данные, как уровень доходов, уровень образования, этнические характеристики населения в том или ином кластере можно и нужно использовать при формировании рекомендаций для девелоперов и инвесторов.
«Самый простой пример – расслоение по уровню доходов. Очевидно, что в районы с низкими доходами идеальны для размещения продуктовых дискаунтеров. Там, где люди зарабатывают больше, целесообразнее открывать магазины более высокой ценовой категории. Уровень образования населения, проживающего в том или ином районе, позволяет судить о целесообразности открытия, к примеру, книжных магазинов, выставочных залов и так далее», — рассказывает Денис Колокольников.
По данным RRG, самые «образованные» районы столицы – Сокол, Щукино, Мещанский, Тверской, Пресненский, Арбат, Хамовники и почти все районы Юго-Западного округа: здесь свыше 80 человек на тысячу жителей с высшим образованием имеют ученую степень. На Арбате, например, 9% населения имеет ученую степень. А больше всего машин – у жителей Куркино: здесь на тысячу жителей приходится свыше 1,5 тыс. автомобилей. При этом средний уровень «автомобилизации» населения в Москве составляет 0,34 а/м на человека.
«Сейчас социально-пространственная стратификация в Москве выражена сильнее, чем в советскую эпоху: этому способствовало появление возможности свободно покупать и продавать жилье. И необходимость использования этих данных для четких и обоснованных рекомендаций по размещению объектов коммерческой недвижимости в пределах города становится все более очевидной», – резюмирует Денис Колокольников.
