В прошлом месяце слышал о нескольких случаях повышения с января стоимости аренды офисных помещений в среднем на 10%. Что это: тенденция или просто частные случаи, и основной массе офисных арендаторов не стоит опасаться повышения цен в новом году?
Клавдия ЧИСТОВА, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE:
Тенденция повышения ставок аренды в текущих рыночных условиях скорее нонсенс. В течение всего 2014 года ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением, как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и большого объема нового офисного строительства, который даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту вакансии. В целом по рынку максимальное снижение запрашиваемых ставок аренды было зафиксировано в IV квартале, а именно, уменьшение на 10% от уровня на начало 2014 года, при этом достижимые ставки аренды могут быть еще на 15-20% ниже запрашиваемых. По нашей оценке, ставки аренды продолжат снижаться и в 2015 году. Средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте класса А Прайм составит $950 – 1050, $550 – 650 в сегменте класса А, $350 – 450 в сегменте класса В.
Константин ЛОСЮКОВ, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:
Сегодня на рынке офисной недвижимости Москвы мы отмечаем избыточное предложения офисных площадей на фоне снижающегося спроса. Уровень вакантных площадей демонстрирует рост на протяжении 2014 года. Однако если в офисах класса А доля свободных площадей превысила уровень кризисных 2008–2009 гг. и достигла максимального для рынка офисной недвижимости Москвы уровня 25,7% (+9,4 п. п. с начала года), то в офисах класса В с начала 2014 года рост составил всего 2,2 п. п. – до уровня 13,7%.
На протяжении 9 месяцев 2014 года запрашиваемые ставки аренды на офисы классов А и В демонстрировали понижательную динамику. Собственники объектов, желая максимально сократить уровень вакантных площадей, пересматривали коммерческие условия, а также предлагали более привлекательные условия аренды. В офисах класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды снизилась на 10% с начала года и составила $722 за кв.м в год. Снижение средневзвешенного показателя также обусловлено вводом в эксплуатацию ряда крупных удаленных от центра офисных комплексов.
В свою очередь средневзвешенная запрашиваемая ставка на офисные площади класса В снизилась до $444 за кв.м в год, что на 8% ниже значения показателя на начало года. Однако стоит отметить, что в течение квартала средневзвешенная ставка аренды изменилась незначительно (менее 3%), что объясняется изменением структуры предложения: в течение III квартала на рынке освобождались более дорогие помещения, в то время как офисные площади, предлагаемые по невысокой арендной ставке, пользовались спросом.
По нашим прогнозам, уровень вакантных площадей на офисы классов А и В в Москве будет демонстрировать дальнейший рост. По итогам 2014 года доля свободных площадей класса А в Москве может достичь 30%. Усиливающаяся конкуренция на рынке офисной недвижимости на фоне нестабильного спроса, будет вынуждать собственников объектов и дальше корректировать ставки аренды в сторону понижения. Сегодня мы не видим предпосылок для роста ставок аренды в долларовом выражении и прогнозируем снижение запрашиваемых ставок аренды на порядка 10% в 2015 году.
Елена МИШИНА, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet:
Скорее всего, эта информация поступила от арендаторов, у которых заключены долгосрочные договора аренды, в которых предусмотрено повышение ставок со стороны арендодателей. Однако такая ситуация характера для стабильного рынка, сейчас же в сегменте коммерческой недвижимости многие правообладатели столкнулись с трудностями при заполняемости объектов. Повышать ставки теоритически себе могут позволить только проекты с устойчивым пулом арендаторов, имеющие громкое имя и не испытывающие проблем с заполняемостью. Тем не менее при общем экономическом спаде даже крупные компании просят пересмотреть арендные ставки в сторону понижения, особенно на тех объектах, где ставки зафиксированы в долларах. И правообладатели идут на это, боясь потерять арендаторов, также переходят от фиксации ставки в валюте к рублевой ставке, что также фактически означает сокращение размера арендных платежей. В целом у разных арендодателей разные показатели по объему вакантных помещений и составу арендаторов, а значит, ставки в любом случае регулируются в индивидуальном порядке.
Мария ОНУЧИНА, директор департамента управления объектами NAI Becar:
Безусловно, если по офисным помещениям подписаны долгосрочные договоры, то в них заложены вопросы индексации. Учитывая ситуацию на сегодняшний день, существуют случаи, когда от этой индексации отказываются, но они единичны. В связи с этим, скорее всего, договор будет переиндексирован в текущем году. При этом очень важно понимать в какой валюте подписаны договоры. Если в долларах, то в соответствии с ростом курса, цена уже автоматически выросла. Если в рублях, то это вопрос индексации. А с учетом того, что на минувший год была объявлена плановая инфляция порядка 10%, то неудивительно, что арендные ставки по долгосрочным договорам индексируются на 10% в рублях.
Юрий ТАРАНЕНКО, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:
По нашим оценкам, уровень вакантных офисных площадей в Москве в классах А и В сегодня превышает 20%, это около 2 млн кв.м пустующих офисов. Понятно, что основной причиной невостребованности офисной недвижимости в настоящий момент является снижение экономической активности в стране. При этом процесс ввода новых площадей продолжается, и если строящиеся внутри ТТК объемы, скорее всего, будут поглощены, то периферийные объекты однозначно столкнутся с серьезными проблемами. В таких условиях невозможно говорить о каком-либо повышении ставок, напротив, собственникам в ближайшем будущем, вероятно, придется идти на серьезные уступки арендаторам. И хотя пока масштабного падения ставок не происходит, уже можно говорить об отрицательном тренде: в долларах есть снижение, в рублях – отсутствие роста вопреки обесцениванию рубля. В принципе в ближайшие месяцы рынок коммерческой недвижимости ждет пересмотр ценообразования. Скорее всего, мы увидим переход в рублевые ставки, или же их фиксацию в каких-то условных единицах.
RussianRealty.ru от 14.01.2015 г.,
http://www.russianrealty.ru/tidings/questions/666851/
