Территория бывшей промышленной зоны ЗИЛ будет реконструирована. Это один из первых и, пожалуй, самых масштабных подобных проектов в центре столицы.
По мнению соучредителя архитектурного бюро UNK project Юлия Борисова, реорганизация ЗИЛа станет лакмусовой бумажкой, которая выявит, насколько готовы наши девелоперы к созданию полноценных мини-городов в рамках мегаполисов.
Общая площадь территории завода составляет 333 га. Ее раздели на 9 функциональных зон, и сейчас активно развивают первую из них. По словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, планируется, что проект реализуют к 2022 году.
Функциональные зоны также разделили на участки, которые продают частным компаниям. В настоящий момент земли распределены в первой зоне: 65 га принадлежит компании «Группа ЛСР», и 70 – ГК «ТЭН».
Заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анна Данченок рассказывает: «ГК «ТЭН» возводит спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд», который включает ледовый дворец, линейные спортивные сооружения, гостиницу, музей хоккейной славы, офисные здания, административно-деловой центр и многофункциональный комплекс. А «Группа ЛСР» построит жилой квартал, включающий комплекс апартаментов и социальную инфраструктуру (школа, детские сады, поликлиника, детско-юношеская спортивная школа). Сейчас ведется разработка плана реализации проекта».
По словам консультанта отдела исследований рынка CBRE Елены Ключаровой, в конце прошлого года китайская компания Dalian Wanda Group тоже собиралась приобрести один из участков ЗИЛа, но отказалась от этой идеи из-за значительного удорожания проекта в результате неблагоприятной экономической ситуации в России.
На конец февраля назначили аукцион по продаже территории компании «Инструментальный цех» в составе ЗИЛа (общая площадь участка составляет около 1,8 га). Начальная цена аукциона равна 1,2 млрд рублей. Инвестор получит право на постройку здесь бизнес-центра или гостиницы.
Коммерческая недвижимость
Елена Ключарова рассказывает: «На долю коммерческих объектов приходится до 20% всех новых площадей. В приоритете — центры деловой активности (многофункциональные и бизнес-центры), а также подземные и наземные парковки. Среди наиболее крупных проектов следует отметить ТПУ «Технопарк» общей площадью 52 тыс. кв. м, который будет включать более 20 тыс. кв. м торговой недвижимости».
Также эксперт поясняет, что благодаря удачной локации ЗИЛа недалеко от центра Москвы, бизнес-центры, скорее всего, будут пользоваться спросом. Однако первое время здесь может быть довольно высокий уровень свободных площадей из-за отсутствия качественной инфраструктуры (если объекты будут строить не синхронно).
По словам директора департамента коммерческой недвижимости Praedium Романа Щербака, к промзоне ЗИЛ также следует относить район застройки Нагатинской поймы, где сейчас возводят бизнес-парк Nagatino i-Land (девелопер — АФК «Система»). Он состоит из 5 очередей (32 га) и включает офисные и производственные площади. Помещения планируется сдавать компаниям из одной сферы – технологической. Таким образом, проект можно назвать бизнес-инкубатором.
Елена Ключарова дополняет, что первая очередь Nagatino i-Land уже построена, вторая находится в стадии реализации.
Руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов дополняет, что общественно-деловой кластер ЗИЛа будет сосредоточен рядом с Nagatino i-Land. Здесь же построят станцию метро «Технопарк» и ТПУ «ЗИЛ».
Проект «Парк Легенд»
По словам Александра Шибаева, проект «Парк Легенд» включает ледовый дворец «Арена Легенд»; комплекс водного спорта с Олимпийским центром синхронного плавания Анастасии Давыдовой; музей хоккея; гостиницу 4*; многофункциональный центр; энергоцентр и транспортно-пересадочный узел. Ледовый дворец и комплекс водного спорта будут введены в эксплуатацию уже в первых двух кварталах текущего года. Завершение всего проекта запланировано на 2017 год.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», поясняет: «Концепция «Парка Легенд» предполагает создание спортивно-развлекательного пространства международного уровня. Также здесь строят деловой центр класса B+. Думаю, что офисные площади «Парка Легенд» будут пользоваться высоким спросом в первую очередь благодаря удачной локации: квартал граничит с ТТК. Кроме того, грамотно выбран уровень офисов: качественные бизнес-центры класса B+ всегда пользуются высоким спросом. Я предполагаю, что основными арендаторами в квартале станут компании, имеющие непосредственное отношение к спорту».
По мнению Романа Щербака, проект «Парк Легенд» рассчитан на арендаторов небольших офисных площадей. Также эксперт дополняет, что в составе многофункционального центра предполагается создание апартаментов.
Апартаменты
Елена Ключарова рассказывает: «В начале 2014 года было заявлено строительство 365 тыс. кв. м апартаментов. Не исключено, что после ввода запрета на строительство апартаментов в качестве отдельных капитальных объектов, девелоперы существенно скорректируют свои планы. Вероятно, запланированные проекты будут или перепрофилированы, или станут многофункциональными центрами с долей апартаментов 40-60%».
Михаил Якубов дополняет: «Возможно, на первых этажах апартаментных комплексов будут организовывать ресепшен или офисы управляющих компаний, их будет обслуживать профессиональная сервисная служба – это максимально приблизит такие проекты к формату гостиниц».
По словам Романа Щербака, проекты, на строительство которых уже получено разрешение, реализуют согласно первоначальному плану.
А Анна Данченок предполагает, что часть комплексов апартаментов, которая подпадает под запрет, будет трансформирована в апарт-отели: «Примером таких проектов может служить сеть Vertical, развитием которой в Москве занимается NAI Becar Apartments. Концепция сети предполагает продажу номеров частным инвесторам на этапе строительства».
Исторические здания и производственные площади
«Поскольку бывший завод — «образец советского конструктивизма», на территории ЗИЛа планируется сохранять здания и фасады, которые являются памятниками культурного наследия или могут быть признаны таковыми. Но во время новогодних праздников один из застройщиков самовольно снес исторический фасад. Сколько подобных примеров мы увидим в процессе реконструкции ЗИЛа, остается только гадать», — рассказывает Роман Щербак.
Михаил Якубов дополняет: «Общая площадь недвижимости на территории ЗИЛа составляет порядка 2 млн кв. м. Половину из этих зданий снесут, на их месте построят новые. Из оставшегося 1 млн кв. м около 850 тыс. кв. м будет реконструировано, а примерно 130-140 тыс. кв. м – отремонтировано для дальнейшего использования в промышленных целях. В рамках производственного функционала сохранят ТЭЦ, а также ряд невредных предприятий, которые могут соседствовать с жилыми кварталами. Скорее всего, это отразится на общей концепции проекта — у ЗИЛа будет более индустриальный имидж, чем у других реконструированных промзон».
Юлий Борисов поясняет: «Соседства с такими предприятиями бояться не стоит, поскольку тяжелой промышленности здесь точно не будет. Производства оснастят оборудованием, которое соответствует современным экостандартам».
Comestate.ru от 23.01.2015 г.
http://www.comestate.ru/articles/chto-postroyat-na-territorii-0
