В конце 2012 года мы все дружно шутили о наступлении конца света и календаре Майя, попутно иронизируя над тем, что в России апокалипсис и так явление привычное. Когда завершался 2013 год, все шутили на тему несбывшихся суеверий о чёртовой дюжине лет с начала тысячелетия. В завершающемся 2014 году также можно найти немало тем для всеобщего юмора, правда, скорее чёрного. Да и желание шутить не слишком сильно, в том числе и у российского бизнеса.
Спирали штопора
Текущий год во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости по математическим, эмоциональным и остальным показателям можно охарактеризовать двумя словами: нестабильность и непредсказуемость. Можно сбиться со счёта, вспоминая сколько раз менялись различные условия работы бизнеса в стране. Геополитическая, финансовая и инвестиционная обстановка в России меняется с такой скоростью, что аналитики не успевают заправлять краску в принтеры, чтобы распечатывать бесконечно колеблющиеся как кардиограмма больного аритмией графики. При всём при этом политическая подоплёка создаёт непредсказуемую динамику на рынке, часто оторванную от логики и опыта.
Ни у кого не вызывает сомнений тот факт, что следующий год будет сложным для всех. Однако и паники на корабле бизнеса пока не наблюдается, возможно, отчасти в связи с тем, что коммерсантов закалили предыдущие витки кризисов в 2008 и 1998 годах.
Огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом в 2014 году оказывали санкции, введенные в отношении России, экономический спад, и общая неопределенность и непонимание ситуации. Уязвимость всех сегментов рынка значительно возросла, ведь многие западные компании (да и российские тоже) приостановили либо пересмотрели свои планы по развитию бизнеса, что, естественно, привело к падению спроса на качественную коммерческую недвижимость. К числу внутренних факторов, негативным образом повлиявших на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, относятся снижение темпов роста экономки, падение цен на нефть и отсутствие драйверов роста.
В 2014 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снижался во всех сегментах рынка. При этом существенно увеличился за год объём предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу.
Всех продавцов условно можно разделить на две категории: одни стремятся избавиться от недвижимости с тем, чтобы в краткосрочной перспективе распорядиться вырученными средствами каким-либо другим образом; другие осознают нецелесообразность продажи объектов на падающем рынке и потому не снижают ценник даже в долларовом эквиваленте. "Активность потенциальных покупателей недвижимости находится на крайне низком уровне: большинство из них заняло выжидательную позицию, причем одни ждут активно, рассматривая варианты и торгуясь, другие в принципе отказались от принятия решений до окончания периода нестабильности. На рынке коммерческой недвижимости полным ходом идёт реформа ценообразования. Большинство собственников по-прежнему номинируют арендные ставки в долларах, в то время как потенциальные арендаторы диктуют свои условия, требуя перехода на национальную валюту. Пока массовой фиксации ставок в рублях нет: между участниками рынка идёт процесс активных переговоров.
При этом стоит отметить, что один из самых неприятных сюрпризов, который рынок преподнёс в уходящем году, выражается в нарастающей диспропорции между рекордными показателями ввода новых площадей практически во всех сегментах строительства и масштабным снижением спроса арендаторов в особенности на высококлассные офисные объекты. Помимо этого следует отметить резкую девальвацию рубля и недавнее повышение ключевой ставки ЦБ до 17%, что привело к пересмотру правил на рынке коммерческой недвижимости: все участники стали более осторожными в принятии любых решений.
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, говорит о том, что текущая макроэкономическая ситуация совпала с пиком девелоперского цикла. "Один из основных трендов в этом году – это рекордно высокий объём ввода в Москве во всех секторах коммерческой недвижимости. В офисном сегменте в Москве будет введено около 1,3 млн кв. м (на 50% больше, чем в прошлом году; рекорд за последние 5 лет), в торговом – 0,7 млн кв. м (абсолютный рекорд; почти в 4 раза больше, чем в прошлом году), в складском – 1,5 млн кв. м (на 80% больше, чем в прошлом году; рекорд за последние 7 лет). Высокий объём ввода площадей и снижение спроса в среднем на 20-30% в зависимости от сектора на фоне стагнации экономического роста, так или иначе, приведут к росту доли свободных площадей. К концу 2014 года мы ожидаем 15,8% свободных офисов, 7% – складов, 6% – площадей в торговых центрах", - подчеркнула специалист.
Крайне неожиданным для всего бизнеса стало динамически нарастающее долгосрочное и масштабное ослабления курса национальной валюты по отношению к доллару и евро. Арендные ставки для качественных площадей в столице, обозначаемые в валюте, а оплачиваемые в рублях, становятся непосильными для целого ряда арендаторов. Таким образом, ставки аренды на текущий момент находятся под мощнейшим давлением девальвирующего слабого рубля. Сейчас арендаторы всё чаще обращаются к собственникам за скидками либо за фиксацией коридора валютного курса и ищут способы снижать издержки на содержание бизнеса. Однако в некоторых премиальных помещениях ставки пока ещё держат оборону.
Беги, капитал, беги
Естественно, неопределённость и турбулентности в экономике не могли не повлиять на инвестиционный климат в стране. Как ни прискорбно признавать, но бегство капиталов с рынка усиливалось параллельно с укреплением политической напряжённости и введением новых санкций. Потоки финансирования перекрывались по объективным экономическим причинам и субъективным, искусственно созданным политиками. У инвесторов нет однозначного понимания, как будет развиваться ситуация с внешним фоном в дальнейшем, поэтому многие из них сегодня приостанавливают свою активную деятельность на рынке недвижимости. Более активные игроки, которых тоже достаточно, ищут возможность купить с существенной скидкой. Основные факторы, препятствующие активизации инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, лежат в санкционно-политической и общеэкономической плоскости.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что по итогам 2014 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России может составить 3,6 млрд долларов США, или в 2 раза меньше, чем год ранее. "Необычные действия Банка России по управлению курсом национальной валюты фактически сделали невозможным для инвесторов сделать достоверный прогноз денежных потоков. При этом быстрый рост доходности еврооблигаций приводит к тому, что спред между доходностью инвестиций в коммерческую недвижимость и становые обязательства сузился до уровней, характерных для кризиса 2008-2009 годов. Наиболее сильно пока страдают сегмент торговой недвижимости – он традиционно был более популярен у иностранных игроков, и складской – вследствие временного, но сильного ценового демпинга со стороны менее профессиональных игроков. Офисный сегмент пока остаётся наиболее устойчивым: он сумел привлечь около 2 млрд долларов США", - подчеркнул Гаврилов.
Болевые точки
Говоря об определённых сегментах, стоит отметить, что в глаза сразу бросается проседание офисного рынка Москвы. Главной и не утешающей тенденцией 2014 года стал рекордный рост значений вакантности площадей. Точные итоги четвертого квартала пока ещё просчитываются экспертами, однако уже сейчас можно сказать, что стоит ожидать дальнейшего роста показателя вакантности в офисном сегменте. Можно, конечно, питать надежды на выравнивание рынка, по крайней мере, в конце следующего года. Однако пока ситуация нерадостная, и более 2 млн кв. м офисов в Москве пустуют. При этом процесс ввода новых площадей не остановился. Естественно, что современные и качественные объекты, находящиеся внутри Третьего транспортного кольца будут поглощены, так как здесь сохраняется их дефицит. А вот периферийные бизнес-центры продолжат испытывать серьезные проблемы с привлечением арендаторов. По различным данным, уровень вакансии в офисах класса А достигает 23-24%, а в классе B порядка 20%
Ситуация в торговом сегменте выглядит не сильно лучш. Ставки в долларах падают, и арендаторы продолжают добиваться их дальнейшего снижения. Рублёвые ставки пока не показывают такой сильной динамики снижения, однако если макроэкономический вектор не сменится в ближайшее время, то, однозначно, ставки в следующем году продолжат своё крутое пике. На данном этапе собственники и арендаторы ведут активные переговоры, пытаясь выработать приемлемую для обеих сторон стратегию сотрудничества. При этом ритейлеры сейчас стараются давить на владельцев помещения. Особенно активно на этой ниве проявляют себя fashion-операторы, которые считают, что приемлемым вариантом сотрудничества должен быть формат "процента с оборота". И здесь наиболее уязвимы собственники локальных торговых центров и устаревших объектов, которые не могут твёрдо стоять на своих условиях, так как тогда арендаторы их просто покинут. В целом владельцам торговых комплексов сейчас приходится идти на всё больший компромисс с арендаторам по всем условиям взаимодействия. Если в таких тяжёлых условиях растерять арендаторов, то реанимировать такой опустевший объект будет практически невозможно.
Однако при этом стрит-ритейл также чувствует себя не совсем уверенно. Пожалуй, наиболее резонансным примером здесь может служить ситуация на главном торговом коридоре столицы - улице Тверской, которая стремительно пустеет. Улица всегда отличалась знаковостью для рынка, являясь одновременно огромной рекламной поверхностью для известных брендов. Однако сейчас арендаторы уже не готовы платить за подобную дорогостоящую рекламу, обслуживая аренду теряющих рентабельность бутиков.
Валентин Гаврилов говорит о том, что в 2014 году в Москве будет введено более 700 тыс. кв. м новых ТРЦ, что соответствует прогнозу. "В результате уровень обеспеченности Москвы качественными торговыми площадями составит 386 кв. м на 1 тыс. жителей, что несколько ниже среднеевропейского уровня в 450-600 кв. м. Спрос на них со стороны ритейлеров замедлился вследствие негативного влияния геополитических проблем и мощной девальвации курса рубля, существенно ухудшивших положение подавляющего большинства игроков. В результате этого уже работающие в России девелоперы сократили свои планы по развитию. В этом году число вновь пришедших международных игроков может превысить 36. Тем не менее, этого не достаточно для того, чтобы поглотить все выходящие на рынок торговые помещения. В результате нормой для II полугодия стали "технические" открытия. Вакансия в целом по Москве выросла до 5-6%, а достижимые ставки снизились на 15-20%. Кроме того, все более нарастает тренд перехода на рублевые ставки аренды под влиянием стремительной девальвации курса рубля", - заявил Гаврилов.
Не делая исключений можно констатировать, что и гостиничный рынок уже более чем ощутил на себе все последствия вышеописанных событий в экономике. В первом квартале негативные тенденции, проявляющиеся в стагнации загрузки при снижении средних цен продажи, усилились. С одной стороны, январь - традиционно "низкий" период для отелей города. С другой стороны, ожидания от роста спроса на размещение благодаря открытию ОИ в Сочи не оправдались, и загрузка в феврале 2014 года была ниже, чем годом ранее. Ситуация развивалась "по нарастающей". Но в целом ослабление рубля было даже более критичным фактором, чем ситуация на Украине. Рынок "просел" заметно глубже, чем предполагалось весной. Загрузка отелей планомерно падала в течение всего года. Это было связано как с оттоком иностранных туристов, так и со снижением платежеспособного контингента на отели у внутреннего потребителя. В особенности на себе это ощутили люксовые проекты. Сейчас же в целом ряде московских отелей уровень заполняемости не превышает значения в 60%.
По словам Эвелины Ишметовой, заместителя генерального директора группы компаний RRG, снижение средней цены за номер в гостиницах уровня 4-5* только во втором и третьем кварталах года составило около 15%. RevPAR - аналитический расчетный показатель, отражающий уровень доходности одного гостиничного номера, снизился за год на 20%. "По показателям заполняемости гостиницы пока не отчитались, но очевидно, что у всех было сильное "проседание" из-за введенных санкций, поэтому прогноз, конечно, негативный. Наименьшие сложности испытывают объекты уровня 3*, но им тоже вряд ли можно обещать безоблачное будущее", - подчеркнула Ишметова.
На складском рынке так же, как и на офисном фиксируются свои рекордные показатели. Годовой прирост на складском рынке Московской области превысит значения предыдущих лет, в том числе и докризисного 2007 года, когда было введено более 1,3 млн кв. м площадей. В текущем же году этот показатель достигнет 1,5-1,6 млн кв. м. Однако, повторяя аналогии с офисами, рынок показывает общее снижение спроса. К середине декабря было арендовано и куплено порядка 930 тыс. кв. м складских площадей, что на 20% меньше, чем было поглощено в 2013 года. Таким образом, спекулятивные объекты сейчас находятся в зоне риска. Снижение активности спроса - среднеквартальный уровень поглощения в 2014 году снизился относительно прошлого 2013 года с 305 тыс. кв. м до 235 тыс. кв. м – служит основой для пессимистических настроений девелоперов. Дальнейшие темпы ввода складских площадей будут зависеть от складывающейся ситуации на рынке капиталов, в отсутствие дешёвых кредитов девелоперы будут корректировать планы по строительству новых складских проектов. Основным итогом 2014 года стал максимальный показатель вакантности за последние четыре года - 7%. Учитывая высокие темпы ввода складских помещений, можно ожидать ещё большего увеличения объёма свободных площадей на рынке.
Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci, отмечает, что в течение 2014 года по-прежнему оставалась привлекательной схема возведения складских объектов "built-to-suit", о чем свидетельствует закрытие ряда крупных сделок: 30 тыс. кв. м в ПСК "Родники" для компании "Книжный лабиринт" (покупка), 18,6 тыс. кв. м в СК "Холдинг Строй" для "Глобус Групп" (аренда), а также 16 тыс.кв.м в СК "Тушино Пиво" для "Exist" (покупка). Однако из-за проблем с привлечением банковского финансирования девелоперская активность даже в проектах "built-to-suit" может замедлиться. Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно, и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценивания национальной валюты. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась со 135 долл. до 115 долл. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ cо 130-120 долл. за кв. м в год до 105-110 долл. за кв. м в год", – заключил Богданов.
Таким образом, пожалуй, впервые с 2008 года в сегменте складской недвижимости наступил рынок арендатора. Хотя ещё год назад такого развития событий никто не ожидал.
Кризис кризису рознь
Многие сравнивают текущий, накрывающий рынок кризис, с периодом 2008-го года, стараясь найти лекарство от негативных последствий ослабления экономики. При этом в этих явлениях можно найти как схожие черты, так и весомые различия. Первое, что здесь бросается в глаза – это то, что прошлый кризис был общемировым и проходил в рамках законов макроэкономических циклов. Сегодняшние же трудности на рынке вызваны во многом субъективными для мирового механизма бизнеса политическими факторами. В целом развитие ситуации прогнозировать практически невозможно, ввиду непредсказуемости направления рикошета политических решений на сферу экономики. Также разграничивает два кризиса и показатель скорости падения ВВП страны. В 2008 году ВВП снизился на более чем на 10%, а сейчас же пока такого сильного падения не наблюдается. И всё же тот уровень девальвации курса, который произошёл в декабре, может привести к сильному спаду потребительского спроса уже в I квартале 2015 года, что, в свою очередь, простимулирует ускорение темпов замедления экономики и падения ВВП. В случае, если ЦБР примет решение о введении обязательной продажи валютной выручки и надавит на другие рычаги для стабилизации курса рубля и его возврата к уровню порядка 45-50 рублей за доллар, то возможно в ближайшее время заметного падения ВВП можно будет избежать. Если же рубль продолжит быстро обесцениваться, то риски повторения 2008-2009 годов, а возможно и худшего сценария, существенно вырастут.
Наталья Куваева, маркетолог-аналитик департамента стратегического развития NAI Becar, считает, что в 2008 году из-за завышенных ожиданий покупателей жилья и застройщиков произошел провал финансового сектора. Сейчас же в результате внешней политики нашего правительства объем инвестиций снизился, сократились доходы, соответственно, наблюдется снижение расходов и покупательской способности населения. В ближайшей перспективе активы будут дешеветь, а это отличный шанс для компаний-инвесторов приобрести ликвидный объект. Именно такие сделки будут вести к восстановлению экономики", - добавила специалист.
В итоге стоит отметить то, что текущий кризис, неважно при этом, каковы его причины, ощущают на себе все сегменты коммерческой недвижимости и все уровни и форматы бизнеса, работающего на внутренний рынок страны. Хотелось бы посмеяться над этим и сказать, что всё это эфемерно и не так страшно, но розовые очки примерять уже поздно. Рынок будет испытывать давление и в следующем году, и всем придётся быть терпеливее, умнее, экономнее, осторожнее, чтобы пережить тяжёлые времена. Кризис как сито, отсеет слабых игроков, но оставит на поверхности самых сильных и профессиональных. А пока стоит сгруппироваться перед прыжком в это холодное озеро экономической зимы рынка и ждать, когда можно будет коснуться самого его дна. И коснуться для того, чтобы с силой оттолкнуться от него и вновь начать движение вверх.
