Денис Колокольников: «Нужно достичь «дна» и уже потом, осознав масштабы проблемы, «отталкиваться» от него и планировать дальнейшее развитие». Эксперты прогнозируют, как повышение ставки ЦБ до 17% отразится на недвижимости
В понедельник и вторник аналитики с увлечением смотрели на скачки курсов валют: зрелище было настолько захватывающее, что в соцсетях его сравнивали с трансляцией чемпионата мира по футболу. Курс рубля к бивалютной корзине испытал сильнейшее падение со времен дефолтного 1998 года. К этой ситуации власти не были готовы, считают эксперты. Поэтому антикризисные меры принимались в экстренном режиме – к своему решению повысить ставку до 17% ЦБ пришло ночью. Ключевая ставка последний раз была на таком уровне в 2003 году. При этом эти меры – запоздалые, и принять их нужно было еще летом, считают эксперты.
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:
«Ключевая ставка – та, по которой ЦБ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю. И повышение ее обусловлено желанием регулятора сократить объемы валютных спекуляций на бирже, снизив, таким образом, инфляционные риски и риск девальвации рубля. Вероятнее всего, увеличение ключевой ставки спровоцирует удорожание стоимости кредитов и депозитов, то есть ставка по банковским вкладам увеличится, но одновременно возрастет и ставка кредитования. Для рынка недвижимости последствия очевидны, хотя совсем не напрямую: за счет роста стоимости кредитов повысится и стоимость реализации проектов».
Учитывая текущую экономическую неопределенность и без того высокие ставки по кредитам для бизнеса, большинство девелоперских проектов станут просто нерентабельными, считает Денис Колокольников. Прогнозировать, что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы, затруднительно. При этом рост ставок по ипотеке неизбежен. Но государство обещает защиту некоторым секторам экономики, поэтому степень увеличения жилищных кредитов может быть меньшей, чем ожидается.
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development:
«По рынку недвижимости подъем ставки ударит напрямую, так как основные деньги девелоперов – заемные, а фондирование компаний и банков сейчас сильно ограничено из-за санкций. Новые ипотечные заемщики теперь не появятся – ипотека и в 12% была тяжела для подавляющего числа населения, а под 20-25% она станет невозможной к выплате. Те, кто взял ипотеку ранее, скорее всего, сохранят свои кредиты и ставку по ним и смогут получить жилье, если с их девелопером будет все в порядке».
Ряд строительных проектов в Москве и Подмосковье могут быть заморожены в 2016-2017 годах. При этом в 2015 году запланировано вывести на рынок более 650 тысяч квадратных метров торговых центров. И это учитывая, что сегодня арендаторы испытывают трудности в связи с повышением ставок аренды и закупкой товаров из-за рубежа, что вынуждает их освобождать помещения. Кто будет арендовать в новых центрах, учитывая экономическую ситуацию, остается вопросом.
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL:
«Многие девелоперы получали кредиты в валюте, и сейчас им тяжело – арендаторы приходят просить снижения ставок, которые исторически были номинированы в иностранной валюте и оплачивались по курсу на день оплаты. Собственникам приходится идти на компромисс и в каких-то аргументированных случаях снижать ставки, что в свою очередь снижает их чистый операционный доход, а значит, способность обслуживать долг. Объем инвестиционных сделок будет снижаться, так как ценовые ожидания двух сторон не будут совпадать».
В случае длительного сохранения ставки на таком высоком уровне это может привести к росту стоимости кредитов для девелоперов. Впрочем, банков, готовых кредитовать девелоперов в текущих условиях, и так немного, как и мало ликвидности для строительного сектора, не являющегося системным для экономики, говорят в компании JLL. Сейчас банковская система будет сосредоточена на рефинансировании долговых обязательств системообразующих предприятий. Эксперты рассказали и о том, как отразится повышение ставки на ипотеке.
Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС:
«Данная мера сильно ударит по объектам с максимальным объемом ипотечного кредитования. В основном это касается жилых объектов эконом-класса. Если доля ипотечного финансирования составляет более 50%, реализация таких проектов окажется под угрозой. Это может привести к новой волне обманутых дольщиков. Региональным рынкам недвижимости грозит стагнация, поскольку объем ипотечных сделок здесь приближается к 100%. Повышение ставки ЦБ говорит о том, что сохранение денежных средств для государственных финансовых институтов является более важной задачей, чем стимулирование экономики и поддержка бизнеса, в том числе девелоперского».
Каждый процент роста ипотеки «убивает» примерно 10% ипотечного спроса, говорит Петр Кирилловский. При этом некоторые эксперты называют конкретные проценты тех, кто откажется от ипотеки при ставке выше 17% – это около 90% заемщиков. Банки теперь будут принимать экстренные меры, делающие требования к заемщикам более строгими. Рост ставки ипотеки для заемщика прогнозируется в среднем до 19%.
Ставка вернется на прежний уровень, но когда это произойдет, спрогнозировать нельзя. Скорее всего, это случится вместе с улучшением экономической ситуации в стране. Уйти на это, по мнению аналитиков, может 2-3 года. Единственное, что может сейчас поддержать рынок недвижимости – введение особых условий со стороны ЦБ и АИЖК в отношении ипотечного кредитования.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:
«Всем срочно в ипотеку, пока не поздно! Для рядового потребителя увеличение ставки до беспрецедентного уровня в 17% означает не что иное, как пропорциональный рост ставок по всем видам кредитов, в том числе по ипотеке. Поэтому дешевой ипотеки в ближайшем будущем мы не увидим. Нельзя исключить и риск впадения российской экономики в рецессию, однако я предпочитаю надеяться, что ЦБ вернет ставку на прежний уровень, как только курс рубля стабилизируется».
Повышение ставки является вынужденной мерой, считает директор ипотечного бизнеса Локо-Банка Ирина Дзюба. По ее мнению, следует ожидать снижение средней суммы кредита и увеличение размера первоначального взноса не менее чем до 30%.
Тимур Акулов,
Bfm.ru от 16.12.2014 г.,
http://www.bfm.ru/news/281657
