В минувший вторник ЦБ РФ повысил ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали порталу Comestate.ru как это решение может отразиться на сегменте.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Повышение ключевой ставки ЦБ обусловлено, прежде всего, стремлением регулятора сократить объемы валютных спекуляций на бирже, снизив, таким образом, риски девальвации рубля и увеличения темпов роста инфляции. Но с большой долей вероятности можно говорить о том, что это приведет к удорожанию кредитов и депозитов. То есть ставка по банковским вкладам увеличится, одновременно возрастет и ставка кредитования.
Для рынка коммерческой недвижимости последствия будут негативными: увеличение стоимости кредитов повлечет за собой рост цены реализации проектов. Учитывая текущую общеэкономическую нестабильность и то, что ставки по кредитам для бизнеса и так довольно высокие, можно предположить, что большинство девелоперских проектов станут нерентабельными.
Хотя прогнозировать, что будет с рынком в ближайшие месяцы, сегодня довольно сложно. Необходимо достичь «дна» и уже потом, оценив масштабы проблем, от него «отталкиваться» и планировать дальнейшее развитие.
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty
Как мы уже видим, повышение ключевой ставки не смогло остановить стремительное падение рубля, зато закрыло доступ к и без того дефицитным кредитам. Я думаю, что темпы строительства крупнейших объектов коммерческой недвижимости очень сильно замедлятся, а ряд проектов будет на время заморожен. Причина тому не только и не столько в ставке, сколько в возникшей панике, из-за которой арендаторы не будут снимать офисы, магазины и склады.
Кроме того, в 2015 году мы будем наблюдать снижение ставок аренды и рост уровня вакантных площадей по всему рынку, так как за последние годы в эксплуатацию было введено много объектов, которые в итоге насытили рынок.
Спрос сейчас падает на все сегменты коммерческой недвижимости. В таких условиях брать новые кредиты по завышенным ставкам можно лишь в том случае, если проект находится в завершающей стадии. Но велик риск, что новый торговый или бизнес-центр в течение первого года будет стоять фактически пустым.
В целом, я полагаю, что в первом квартале 2015 года на рынке вообще не будет никакой серьезной активности. Дальнейшее развитие девелоперского бизнеса зависит от ситуации на валютном рынке и в экономике.
Ожидать скорого выхода рынка из кризиса не стоит. При этом по мере его восстановления сначала будут заполняться уже действующие проекты, а лишь потом — вновь построенные. Так что закладывать на девелоперский цикл новых проектов следует не меньше 3-5 лет, когда, вероятно, новые коммерческие объекты снова будут востребованы. Впрочем, в такой стране, как наша, делать прогнозы на столь длительный срок — дело сложное и очень неблагодарное.
Дмитрий Еремин, вице-президент по финансам компании Storm Properties
Повысив ключевую ставку, ЦБ существенно ограничил ликвидность на рынке и тем самым снизил возможности для валютных спекуляций.
Основной целью ЦБ было поддержать рубль. При этом негативным последствием такого шага станет повышение процентных ставок банками, что приведет к сокращению кредитования и, как следствие, экономической активности. Это негативно скажется на рынке коммерческой недвижимости — реализация новых проектов может быть отложена, а сдача в аренду площадей в новых комплексах — замедлена.
В то же время вполне возможно, что уже в первом квартале 2015 года ЦБ пересмотрит ставку в сторону понижения. Таким образом негативные последствия для экономики можно будет минимизировать.
Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group
Рост ключевой ставки ЦБ до 17% однозначно приведет к увеличению стоимости заемного капитала на российском рынке.
В условиях резких колебаний курса рубля брать кредиты в иностранной валюте никто не решается. Теперь заимствования в рублях также станут очень дорогими. Очевидно, что подавляющее число новых проектов будет заморожено — в лучшем случае на год-полтора. Думаю, что в ближайшие годы реализуют только те проекты, приостановить которые сегодня гораздо дороже, чем достроить.
Я считаю, что основной вектор развития коммерческой недвижимости в ближайшие годы — это создание относительно небольших проектов, а также реконцепция, перестройка и увеличение действующих.
Андрей Волков, директор группы маркетинга компании КРЕПС
Строительная отрасль, как и любой другой российский бизнес с рублевыми выручками, уже испытывает проблемы со средствами на реализацию моно- или портфельных проектов.
Получить новую кредитную линию в рублях теперь очень сложно. Проще в иностранной валюте — а это большой риск. Банки неохотно кредитуют: те же деньги можно заработать на Forex.
Я не знаю ни одного крупного проекта в коммерческой недвижимости, который бы уже не столкнулся с трудностями. На вторичном рынке нарастает напряженность: большинство арендных договоров привязано к иностранной валюте или бивалютной корзине. Выручки не увеличиваются — российских денег больше не становится. В результате арендаторам приходится съезжать.
В сегменте строящихся бизнес-центров и торговых комплексов ситуация тоже непростая. С одной стороны, объекты высокой степени готовности выгоднее достраивать, с другой — площади будет очень сложно сдавать. Возможно, что и большие, конкурентные проекты окажутся под ударом или их перепродадут, как это уже было в 2008 году.
Сейчас даже те немногие компании, которые не испытывают проблем с финансированием, пересматривают планы по строительству крупных объектов: «Вложить — вложим, а заберем когда?».
Таким образом, могу заключить, что предложение будет существенно превышать спрос в наступающем году.
Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet
Если говорить об ипотечном кредитовании, то в сегменте коммерческой недвижимости доля таких сделок невелика. Ипотеку используют в редких случаях физические лица, приобретающие объекты в инвестиционных в целях. Или компании, которые покупают офис для себя и кредитуются в партнерском банке.
Что касается инвестирования, то по сегменту в большей степени ударило закрытие каналов кредитования в иностранных банках — повышение ключевой ставки лишь зафиксирует сложившееся положение. Многие правообладатели сейчас в растерянности и занимают выжидательную позицию, поскольку прогнозировать дальнейшее развитие событий очень сложно.
Проекты на высокой стадии готовности будут достроены, а объекты «на бумаге» могут быть заморожены из-за ухудшения экономических условий в стране.
Роман Щербак, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium
Напрямую это решение ЦБ не окажет влияния на рынок коммерческой недвижимости — только косвенно. Повышение ставки неизбежно приведет к удорожанию кредитов, в том числе тех, которые берут застройщики для создания новых бизнес- и торговых центров. А это приведет к увеличению стоимости строительства объектов, а затем — к повышению арендной ставки или цены продажи помещений.
Пока нужно понять, является ли это повышение кратковременной спасительной мерой, или же 17% останутся надолго. Если ЦБ в ближайшие полгода-год не снизит ставку, то тогда мы увидим остановку рынка, резкое снижение предложения и спроса.
Но в перспективе ближайших месяцев кардинальные изменения из-за этого решения на рынке не произойдут. Наибольшее влияние на коммерческую недвижимость оказывает общая экономическая обстановка, а не частные решения ЦБ.
Константин Королев, директор департамента стратегического развития NAI Becar
Повышение ключевой ставки ЦБ скажется на рынке коммерческой недвижимости негативно: рубли подорожали не только для валютных спекулянтов, но и для всех остальных.
Банки поднимают ставки по выданным ранее юридическим лицам кредитам — экономика даже построенных проектов может резко просесть. При этом поднять ставки аренды, чтобы покрыть возросшую потребность в деньгах, практически невозможно: арендаторы находятся точно в такой же ситуации, только еще им нужно сделать закупки на будущий год, на которые потребуется почти вдвое больше средств, чем планировалось, а также у них факторинговые инструменты в цепочке поставок, кредиты на пополнение оборотных средств и т.д. Таким образом, многим относительно новым действующим проектам грозят кассовые разрывы.
Думаю, что сейчас хороший период для скупки объектов с долгами (с более высокой ставкой капитализации, чем была у них же еще полгода-год назад). Главное условие — собственные средства на покупку и четкая долгосрочная стратегия.
Часто действительно крупные проекты ведут дочерние и зависимые компании крупных финансовых структур, например, госбанков. У таких компаний, на мой взгляд, не должно быть серьезных проблем со строительством, но могут быть с продажами. Однако я уверен, что такие компании помнят о судьбах крупных девелоперов, не переживших прошлую волну кризиса, поэтому их проекты имеют минимальное кредитное плечо или кредитные линии открыты в материнских структурах (или под гарантией структур). Если какие-то компании вовлекли слишком много заемных средств, то будущее их проектов непредсказуемо.
Comestate.ru от 17.12.2014 г.,
http://www.comestate.ru/interview/blic-opros-kak-povyshenie
