Сегодня на рынке недвижимости Московского региона экспонируется несколько десятков проектов комплексного освоения территории. Они различаются размером, стоимостью метра, классом недвижимости и удаленностью от МКАД. Эксперты рассказали редакции порталу Restate.ru об особенностях этого сегмента и его нынешнем состоянии.
Комплексное освоение территории - направление отечественного девелопмента, которое подразумевает строительство полнофункциональных жилых кварталов с большим объемом квартир и необходимым набором инфраструктуры. Однако это лишь общее описание; под «большим объемом жилья» и «необходимым набором объектов инфраструктуры» каждый застройщик понимает что-то свое.
«КОТ можно назвать проекты, в которых жилье составляет не менее 1 млн кв м, это фактически мини-города с порядка 30000 жителей. Получается, что многие девелоперы обращают в первую очередь на жилье в КОТ, которое является ядром будущего строительства. Это отличается от западного подхода освоения территорий, где процесс выстраивается вокруг промышленных объектов, тем самым минимизируется миграция людей из спальных районов в рабочие», - считает Константин Злобин, директор по развитию ГК «Астерра».
«Комплексное освоение территории - сегодня это модное слово, а вот в 2007-2008 гг. это называлось мегапроектами, большинство из них умерли или переродились в КОТы. Удачные мегапроекты превратились в комплексы и в качественное, комплексное освоение территории, - рассказывает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG. - В принципе, КОТ - понятие, скорее, маркетингового характера, чем строгое определение. Любая комплексная застройка регулируется градостроительными нормами, определяющими такие параметры, как количество парковочных мест, организация дорожной инфраструктуры, общественных пространств, социальные, медицинские объекты, школы, детские сады и прочее».
Существуют критерии проектов КОТ, выработанные рабочей группой Экспертного совета при Правительстве РФ по развитию малоэтажного жилищного строительства. Согласно им, проектом КОТ может называться проект строительства жилья экономического класса общей площадью не менее 50 тыс. кв. м, с обязательным созданием комфортной среды проживания (строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройство). Категория земельных участков под проекты КОТ- земли населенных пунктов, в идеале реализация проекта предполагает строительство жилья экономического класса не менее 70% от общего объема жилья. Плотность застройки на территории должна составлять не менее 1000 кв. м на гектар.
Для проектов КОТ в Подмосковье и Москве можно применить не все критерии, считают эксперты «Химки Групп». Во-первых, в области дефицит свободных участков под застройку, позволяющих возводить проекты площадью в сотни тысяч квадратных метров - земля находится либо в собственности, либо принадлежит муниципалитетам, либо - федеральным ведомствам. Во-вторых, стоимость земли, строительства, подключения к сетям в большинстве случаев не позволяет строить жилье, рыночная стоимость которого не превышает показателей, установленных Министерством строительства России.
Основное предложение в границах Старой Москвы составляют проекты, в составе которых находится не больше 5 корпусов. Однако среди заявленных перспективных проектов преобладают проекты комплексного освоения территорий. На территории Новой Москве преимущественно реализуются масштабные проекты, в среднем состоящие из 40-50 корпусов. В границах старой Москвы средняя стоимость кв. м в проектах КОТ на сегодня составляет около 191 тыс. руб. В Новой Москве в проектах КОТ - 97 тыс. руб. за кв. м.
По данным Департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой», на рынке в настоящий момент экспонируется более 75 проектов КОТ, которые в основном сосредоточены в границах Новой Москвы и Подмосковья, что составляет 650 отдельных корпусов. Проекты КОТ развиваются на территории общей площадью 4 203 га. При этом, общая площадь зданий в проектах составляет 44,2 млн. кв. м, а общий объем продаваемой площади квартир - 31,2 млн. кв. м.
«Есть интересные потенциальные строительные площадки в Новой Москве, а также в пригородах столицы на территории Московской области. Чаще всего участки имеют ненадлежащие целевую категорию и разрешенное использование. За изменение разрешенного использования теперь требуется оплата сбора, сумма которого равна кадастровой стоимости земли и может составлять сотни миллионов рублей, в отдельных случаях даже миллиарды, - объясняет Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». - Для изменения целевой категории требуется либо решение Правительства Московской области, либо утверждение генплана в новой редакции, что представляет долгий процесс. Таким образом, застройщикам, с одной стороны, приходится решать вопрос о покупке участков с частными землевладельцами, с другой стороны, инициировать изменение целевой категории участков и платить при этом крупный сбор в региональные бюджеты за изменение разрешенного использования земли. Разумеется, подобные издержки, которых раньше не было, включаются в себестоимость проектов. Соответственно, многие проекты, которые казались ранее интересными, становятся нерентабельными для застройщиков, если не повышать цены на недвижимость. Если же цены повышать, то это может негативно влиять на спрос».
Комплексное разнообразие
В Москве к комплексному освоению территорий можно отнести проект «Группы ЛСР» по редевелопменту территории Завода имени Лихачёва (ЗиЛ). Здесь после сноса производственных строений и реновации промышленной зоны будет построено более 1,5 млн кв. м недвижимости - жильё, школы и детские сады, бизнес-центры, торгово-развлекательные и культурные объекты, парковая зона площадью 19 га. Комплексное освоение территорий ведётся и в районе Царицыно. За пределами МКАД, но в Москве, в Некрасовке, застраивается площадка, где появятся порядка 4 млн кв. м. Недвижимости.
В Новой Москве к КОТ относятся микрорайон «Центральный» и квартал «Южный» в Ватутинках. Первый относится к многоэтажному домостроению. Здесь будет возведено порядка 1 млн кв. недвижимости. Второй - к проектам малоэтажной застройки. Площадь застройки в нём порядка 400 тыс. кв. м. Также в Новой Москве на Калужском шоссе реализуются проекты «Квартал А101» и «Москва А101». Общая площадь застройки - около 800 тыс. кв. м. В Московской области в активной стадии находятся проекты возведения ЖК «Новое Домодедово» (около 400 тыс. кв.) и ЖК «Южное Домодедово» (350 тыс. кв. м). Первый возводит «Группа ЛСР», второй - ГК «СУ-155».
Ещё одним масштабным проектом комплексного освоения территорий Московской области является проект «Бутово Парк». Общая жилая площадь микрорайона, состоящего из трёх очередей - 1,4 млн. м.
Все перечисленные объекты, за исключения проекта редевлопмента территорий ЗиЛ, относятся к сегментам эконом- и комфорт-класса. Стоимость кв. м в них стартует с отметки 60 000 - 70000 рублей. Продажи недвижимости на территории проекта «Группы ЛСР» на ЗиЛе начнутся в середине 2015 года, тогда же будут объявлены и цены.
«На территории Москвы одними из самых успешных являются микрорайоны «Царицыно» и «Царицыно-2» комфорт-класса, - рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. - На территории мкр. «Царицыно-2» предусмотрены школа на 825 мест и детский сад на 320 мест. Минимальное предложение составляет 4,6 млн руб. В бизнес-классе одним из интереснейших объектов КОТ является ЖК «Мосфильмовский», инфраструктура которого представлена объектами сферы услуг, 2 детскими садами и школой, а также подземным паркингом на 3 516 машиномест. Минимальная стоимость кв. м в проекте составляет 235 000 руб».
Комплексная застройка - это, как правило, проекты, относящиеся к комфорт-классу. Бизнес-класс и элитный сегмент предусматривает более камерный и закрытый формат, который не предполагает той проходимости, которую обеспечит инфраструктура проекта КОТ, но они вполне могут стать отдельным кварталом в комплексной застройке, его частью при грамотном, профессиональном зонировании, - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - А к эконом-классу сегодня как раз и относят проекты без инфраструктуры, без «с нуля» созданной жилой среды».
Соответственно, по данным ФСК «Лидер», ценовой диапазон в проектах КОТ сопоставим с ценами жилья комфорт-класса. В Москве комплексно застраиваются микрорайоны «Царицыно» и «Царицыно-2», «Большое Кусково», жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк». Средняя цена 1 кв.м. в них - 125 тыс. рублей. В области примеров КОТ больше. Самые масштабные - «Домодедово Парк», «Новый Зеленоград», «Новое Медведково». Цены в КОТах области определяются расположением, окружением, этапом строительства, средним можно назвать показатель в 75-80 тыс. рублей за 1 кв.м.
В «Новой» Москве самыми крупными стройками являются ЖК «Переделкино Ближнее», «Первый Московский». Оба проекта принадлежат компании «Абсолют Недвижимость», которая позиционирует их в формате города - «город-парк». В этих проектах средняя стоимость 1 кв.м. - 113 тыс. рублей за 1 кв.м.
Что касается географического критерия, по мнению большинства экспертов, проекты КОТ сосредоточены в ближнем Подмосковье - 20-25 км от МКАД. Впрочем, отдельные специалисты дают больше допуска - до 50 км. Самый отдаленный проект, который классифицируется как КОТ, находится в 70 км от Москвы - это «Новое Ступино».
«Знаете, быть может, через несколько лет и до Твери дойдём. Есть же общие социальные тренды, не всем людям нужно ездить на работу, не все работают в Москве. Если параллельно будет решаться вопрос с транспортной инфраструктурой, развиваться дорожная сеть, - тогда 150 километров туда и 150 обратно просто будет преодолевать не только на Сапсане, но и на машине», - комментирует Андрей Волков, директор группы маркетинга компании КРЕПС.
Что касается столицы, то здесь «пятен», пригодных для строительства масштабных проектов, не так много, так что основным ресурсом для реализации проектов в области комплексного освоения территорий остаются земли промышленных зон. Наиболее масштабными из них являются проекты комплексного освоения территорий Завода имени Лихачёва и завода «Серп и Молот», редевелопмент промзоны Грайвороново, освоение Мневниковской поймы. Относительно простоты получения земли под проекты редевлопмента этих территорий можем сказать, что сложность заключается в соответствии претендента квалификационным требованиям конкурса на реализацию проекта - как правило, они требуют большого опыта и финансовой устойчивости компании. Относительно открытости конкурсов редевелопмент промышленных территорий можно сказать, что они прозрачны и их условия предельно ясны. Кроме того, реализация проектов КОТ при помощи государственных конкурсов позволяет гарантировать технико-экономические показатели будущих проектов.
На сегодняшний день ведется активная проработка концепций реорганизации промзон. Проекты реконцепции включают не только строительство жилых объектов, но и социально-бытовой инфраструктуры, дорожных сетей, прогулочных и рекреационных зон. Более того, в зависимости от местоположения и класса возводимого жилья, плотность застройки может варьироваться.
Общая площадь промышленных зон «старой Москвы» по информации столичной мэрии составляет 27 000 га. Это пятая часть города. Однако спрогнозировать, насколько именно и в какие сроки вырастет объем предложения жилой недвижимости, довольно сложно. Так наиболее широко в прессе последние 2 года освещалась информация о редевелопменте территории завода ЗИЛ. За это время разработано несколько проектов застройки промзоны, несколько крупных девелоперов заявили о своей готовности участвовать в проекте.
Чрезмерно доступные КОТ
Одним из примеров проектов КОТ, в котором сочетается недвижимость разного класса, является новый проект компании СУ-155 Like City в Одинцовском районе Подмосковья. На участке площадью 123 га с собственным озером будут построены 514 тыс. кв. м. жилья: таунхаусы, коттеджи и многоэтажные многоквартирные дома для 20 тысяч новоселов. На территории одного жилого комплекса расположены панельные многоэтажные дома эконом- класса с объектами социально-бытового обслуживания и объекты бизнес класса- коттеджи, таунхаусы.
К жесткому эконом-классу можно отнести еще один проект компании СУ-155 «Южное Домодедово» в 23 км от МКАД, на юге города Домодедово, рассказывает Сергей Лобдажнидзе, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой». В настоящее время происходит застройка первой очереди объекта - квартала №3. В рамках застройки на участке площадью 27 гектар будут возведены 15 современных панельных домов (22-этажные башни серии И-155НБ, дома серии И-155Мк и И-155Мм переменной этажности). Особенностью такого жилого комплекса является строительство панельного жилья, без отделки, в удаленной от центра части города Домодедово. Расстояние до ближайшей ж/д станции составляет более 3 км, что осложняет транспортную доступность проекта. Кроме того, менее чем в 10 км от ЖК расположен аэропорт Домодедово.
«Обычно такие КОТ строятся на малопривлекательных участках, у которых 2 основные проблемы: либо неблагоприятная транспортная доступность, либо неблагоприятная экология. Жилье возводится монолитно-блочное либо панельное. За счет того, что участок застройщикам достается по привлекательной цене, за счет удешевления технологии строительства можно подавать квартиры по цене ниже рынка. А спрос на бюджетное жилье есть всегда, особенно это касается кризисных времен, поэтому в кризис число таких проектов может увеличиваться с геометрической прогрессией. Например, в 2008 году в Москве было построено несколько панельных микрорайонов, на которые в буквальном смысле люди записывались в очередь», - объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
По данным эксперта, жилье класса «эконом» можно найти на территории Некрасовки, а также в Люберецком районе Московской области. На территории района Некрасовка в 2015 году будет завешено строительство ЖК «Некрасовка парк», занимающего 30 га. Существенным минусом проекта является близкое расположение промзоны №69 «Руднёво» и стихийной свалки. Также нынешние жители комплекса жалуются на неприятных запах в районе, это связано с тем, что комплекс построен на бывших полях аэрации. Также такие «бюджетные» новостройки можно найти в городе Железнодорожный в мкр. «Южное Кучино 2», там есть проблемы экологического характера, за счет полигона ТБО. К числу «бюджетных» проектов можно так же отнести ЖК «Трубино», за счет достаточно сложной транспортной доступности.
Комплексный пригород
По данным компании «БЕСТ-Новострой», доля малого и среднеэтажного строительства в проектах КОТ в Подмосковье и Новой Москве составляет около 25%. Сегодня на рынке реализуются следующие малоэтажные проекты КОТ: Новые Ватутинки, Квартал Южный, Марьино Град, Бутовские аллеи, Митино - Дальнее, Ново-Молоково, Валентиновка парк и др.
«Малоэтажный проект вполне может застраиваться комплексно. Один из первых примеров такой застройки - город-спутник «Новое Ступино», где многоквартирные дома трехэтажные, но наряду с ними представлены и коттеджи, и таунхаусы, и участки без подряда, - объясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - В качестве примера проекта малоэтажной комплексной застройки можем назвать наш первый UP!Квартал «Западное Кунцево» в 2-х километрах от МКАД на западе области. В комплексе помимо 19-ти пяти- и шестиэтажных домов построена школа на 450 мест, детский сад на 140 мест, запроектировано достаточное количество коммерческих помещений, подземный паркинг на 600 машиномест».
Как и другие аналогичные проекты, малоэтажные комплексы нуждаются в определенном наборе объектов инфраструктуры. Но здесь на первый план выходит рекреационная составляющая - малоэтажное жилье по параметрам качества жизни близко к загородному. Также здесь больше внимания уделяют безопасности.
«Существует базовый набор объектов инфраструктуры, который должен быть в загородном жилом комплексе - это система обеспечения охраны, единая эксплуатационная служба, магазин, аптека, детская площадка, гостевая парковка. - объясняет Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье». - При этом охрана поселка организуется задолго до въезда первых новоселов - на самых ранних этапах строительства. Это вопрос не только сохранности стройматериалов, но и репутации девелопера. Еще один обязательный инфраструктурный элемент - единая управляющая организация, занимающаяся коммунальными и техническими вопросами. Это может быть подразделение девелоперской организации, которая строила поселок, или сторонняя организация».
По мнению эксперта, сегодня малоэтажные жилые комплексы набирают популярность, что означает, что их количество на рынке будет расти.
Restate.ru от 24.12.2014 г.,
http://www.restate.ru/material/157233.html
