ADG Group приобрела 39 столичных кинотеатров за 9,579 млрд руб. Вскоре эта девелоперская компания планирует инвестировать в реконструкцию данных объектов еще 40 млрд руб. При этом новый собственник обязан отвести 30% площади под "культурно-просветительское назначение", а на остальном пространстве планируется открывать кафе, рестораны и магазины. О том, какой может стать, вторая жизнь данных объектов высказались наши эксперты.
Насколько затратным может быть процесс реконструкции и переформатирования подобных объектов, и каким может быть срок окупаемости инвестиций?
Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL
Объем инвестиций в проект будет зависеть от того, как будут переформатированы существующие кинотеатры, в каких объемах будет проводиться реконструкция объектов. На наш взгляд, в зависимости от потенциала участков в некоторых случаях следует рассматривать снос кинотеатров и строительство новых, современных объектов.
Ольга Грачева, директор по развитию бизнеса ГК «Спектрум»
Мы знаем, что компания серьезно готовились к данному приобретению и внимательно рассматривали буквально каждый проект из 39 выставленных одним лотом городом на продажу. Была проведена серьезная работа, изучены ограничения участков, разработаны предварительные планы застройки, исходя из ограничений, предписанных градостроительными планами этих земельных участков. Ряд проектов может быть очень успешен в случае перестройки/переформатирования/увеличения площадей, а исходные условия позволяют выполнить на этих участках развитие коммерческой недвижимости, торговли, общественного питания, развлекательной инфраструктуры. Все проекты – кинотеатры, возведенные в период с 1956 г. до начала 80-х годов, в настоящее время часть из них закрыта, а ряд используется не по назначению. Как памятники архитектуры данные объекты не представляют ценности. Инженерная инфраструктура, вероятнее всего, устарела и требует капитального ремонта, так как рассчитана лишь на обеспечение существующей застройки. Планировки зданий, построенных по нормам прошлого века, не будут отвечать современным требованиям к коммерческой и развлекательной недвижимости. Реконструкция существующих объектов всегда дороже нового строительства минимум на 25-30%. Таким образом, можно предположить, что Девелоперу в большинстве случаев экономически более выгодно разработать концепции застройки для этих участков в соответствии с допустимыми объемами, запроектировать, выполнить снос и заново застроить участки.
Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group
Новость в целом, считаю однозначно позитивной. В очень непростое время подобные инвестиции говорят как минимум об уверенности отдельных инвесторов в будущем развитии рынка. В целом же, такой шаг давно напрашивался. Покупать отдельные объекты небольшой площади, с ограниченным перечнем возможного использования в дальнейшем и по высокой цене квадратного метра – и ранее было рискованно, а сейчас тем более. Приобретение же большого количества объектов единым лотом выглядит оправданным.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Учитывая плачевное состояние ряда объектов и необходимость проведения их полной реконструкции, а также обременения и не самую лучшую рыночную конъюнктуру, снижение оборотов ритейлеров и прочее – сроки окупаемости могут превысить 8-11 лет, стандартные для микрорайонных торговых центров (площадью 5-10 тыс. кв.м).
Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate
Ранее власти города сообщали о том, что помещения кинотеатров менять свое назначение не будут, формат останется тот же. Однако, действительно многие объекты требуют реконструкции. Но для крупных сетевых кинотеатров это не должно стать серьезным препятствием для проведения реновации. Срок окупаемости таких объектов зависит от многих факторов: от местоположения, от инфраструктуры района, от окружения данного объекта и прочего.
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
Каждое из купленных зданий может «освоить» до 900 млн рублей инвестиций на реконструкцию и переоборудование помещений: это все морально и физически устаревшие ветхие здания, некоторые требуют серьезной реконструкции. Сроки окупаемости – 5-7 лет. Мы полагаем, что требование отвести 30% площади под просвещение также не будет мешать извлекать прибыль – там могут быть организованы, например, секции и кружки, которые сейчас пользуются популярностью и куда родители с готовностью поведут своих детей.
Какие компоненты использования таких зданий потенциально наиболее выгодны?
Антон Коротаев
Кинотеатр как арендатор платит относительно невысокие ставки, потому является наименее выгодным с точки зрения дохода. В то же время именно он выступает тем «якорем», который генерирует трафик и, соответственно, спрос на остальные «компоненты» здания. Наиболее выгодным, на наш взгляд, будет размещение общепита, а также ритейла, ориентированного на импульсный спрос. В наиболее привлекательных локациях, у метро, также может быть оправдан и полноценный ритейл. В случаях, где будет идти речь о масштабной реконструкции со сносом, возможно строительство полноценных торговых центров или других форматов недвижимости в зависимости от потенциала локации.
Ольга Грачева
Предполагаем, что кинотеатр не останется единственной функцией ни для одного из рассматриваемых проектов. Ведь эта функция в контексте коммерческой недвижимости является дополнительной по отношению к торговле и общепиту. Однако можно рекомендовать Девелоперу постараться использовать потенциал площадок по максимуму, развивая не только торговые центры с кинотеатром как заранее предписанной функцией, а создавая концепцию семейных торгово-досуговых центров с расширенной социальной и развлекательной функцией. Уместным форматом ритейла будет, например, супермаркет с торговой галереей, так как площади участков не слишком велики.
Олег Рыжов
Не думаю, что данные объекты будут использоваться инвестором исключительно в качестве киноразвлекательных центров. Экономическая эффективность отдельно стоящих небольших кинотеатров очень спорна, на мой взгляд. Основное их преимущество заключается в расположении в густонаселенных районах города, в наличии парковочных мест и удобных подъездных путей. Исходя из локации, здесь могут быть расположены предприятия общепита, торговли, бытовых услуг, кинокомплексы, детские развлекательные и обучающие центры и т.д. Пока же, совершенно очевидно, что все эти здания ожидает серьезная реконструкция. Об этом говорит тот факт, что объем планируемых ADG Group инвестиций после сделки превышает сумму сделки более чем в 4 раза.
Юрий Тараненко
Многие из проданных ADG Group кинотеатров находятся в удачных местах – рядом со станциями метро, на крупных городских автотрассах, внутри жилых кластеров. Это делает площадки привлекательными для реализации торговой функции. В целом большинство локаций хорошо подходят для размещения ТЦ районного масштаба, дефицит которых как раз наблюдается в Москве. В таких торговых центрах обычно размещается супермаркет и арендаторы, предлагающими товары и услуги повседневного спроса (ремонт обуви, отделение банка, химчистка, салон сотовой связи, салон красоты и прочее).
Наталья Чепрукова
Наиболее выгодно с кинотеатром располагать различные кафе и рестораны, а также игровые центры (детские игровые автоматы, карусели и т. д)
Максим Раевский
Одно из самых выгодных направлений – общепит, но оно же и самое сложное. Если удастся соблюсти все нюансы, подобрать хороший бренд и нишу для него, обеспечить качество – доходы могут быть сопоставимы с кинопоказами. Но для всех 39 зданий сделать такое будет непросто. Так называемые малозальные кинотеатры, как правило, ориентируются на средний класс и менее состоятельную аудиторию.
Как вы оцениваете качественный и количественный уровень развития данного сегмента потребительской индустрии в Москве?
Антон Коротаев
Отдельно стоящие кинотеатры сейчас не строятся, в основном, они появляются в рамках торговых центров. В то же время потенциал для развития кинотеатров в Москве, безусловно, есть, но девелопер должен отдавать себе отчет, что кинотеатр – это небольшая арендная плата, и зарабатывать собственник здания сможет на других «составляющих» объекта, в том числе ритейле.
Ольга Грачева
Сегодня рынок кинотеатров и киноразвлекательных центров развивается в логике размещения кинотеатров в больших торговых центрах, где ведущая коммерческая функция – ритейл. При этом все девелоперы сходятся во мнении, что форматы ТРЦ должны претерпеть известное изменение, которое может сделать их более “family friendly”, то есть сделать их привлекательными для времяпровождения всей семьи. Наличие кинотеатра в таком комплексе – преимущество, ибо «из всех искусств, для нас важнейших, является кино….», и это продукт массового потребления. А вот эпоха отдельно расположенных застроек кинотеатров, скорее всего, ушла в прошлое. В Москве есть лишь несколько киноразвлекательных центров, где функция кинопросмотра заявлена как ведущая. Будущее, видимо, – за синергией коммерческих и развлекательных функций.
Олег Рыжов
Затрудняюсь ответить.
Юрий Тараненко
Реально работающих кинотеатров в отдельных зданиях – не в составе торговых и торгово-развлекательных комплексов – в Москве за последние годы стало заметно меньше. Абсолютное большинство из них – это миниплексы, расположенные на территории торговых объектов. Как правило, для кинотеатров арендные ставки невысоки, так как фактически для любого ТЦ наличие кинозалов – это плюс, поскольку такой арендатор генерирует людской трафик. По нашим данным, около 70% современных торговых центров Москвы имеют в составе кинотеатры. Строить отдельные кинокомплексы в столице невыгодно, хотя некоторые из них, расположенные в спальных районах, пользуются популярностью – но скорее из-за отсутствия альтернативных вариантов для местных жителей.
Наталья Чепрукова
На наш взгляд, кинотеатр как отдельный объект сейчас не будет пользоваться таким большим успехом, как киноразвлекательный центр. Сейчас люди хотят получать целый комплекс развлечений сосредоточенных в одном месте. То есть будут пользоваться спросом такие центры, где например, есть и кинотеатр, и боулинг, и ресторан, и каток и т.д. Отдельный объект может быть востребован, на наш взгляд, только в том случае, если это какой-то особый вид кинотеатра, где, например, идет показ редких фильмов или проводятся какие-либо фестивали, или зал оборудован не по стандартному типу.
Максим Раевский
ADG придется столкнуться с серьезной конкуренцией: в Московском регионе уже занимает сильные позиции «Каро фильм» (16 кинотеатров), «Формула кино» (16 кинотеатров) и «Синема парк» — 8 кинотеатров.
