Появление в Москве системы платных муниципальных парковок привело к изменениям на рынке коммерческой недвижимости: потенциальные покупатели все чаще стали предпочитать торговые центры с парковочными местами стрит-ритейлу, а офисные работники были вынуждены пересесть на метро.
По новым правилам
"Проблема с парковочными местами всегда была актуальна для Москвы, особенно для центра города, который изначально не предполагал такого насыщенного трафика",— говорит Владимир Стригин, вице-президент "Галс-Девелопмент". По его словам, девелоперы и город стремятся найти возможные пути решения проблемы: первые — закладывая максимально возможное количество мест в подземных парковках, вторые — ограничивая въезд и ужесточая правила парковки. Однако новое правило парковки влияет на арендаторов и владельцев бизнес-центров в зависимости от уровня и местоположения объекта.
Как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина, часть арендаторов, которые ориентированы на клиентский поток и имеют один крупный офис, в любом случае выбирают бизнес-центры в центре — там, где есть большой пешеходный трафик, высокий уровень транспортной доступности, особенно в плане общественного транспорта. Таким компаниям важно, чтобы офис был рядом со станцией метро, и даже если некоторые клиенты приезжают на машине, в бизнес-центре для посетителей предоставляется ограниченное число парковочных мест. Если же компания относится к сетевым операторам, например банки или агентства недвижимости, то они, напротив, уводят часть офисов из центра и подбирают площадки в спальных районах, ориентируясь на плотность и тип жилой застройки, чтобы иметь возможность быть ближе к потенциальному покупателю. "Отказов от заключения договоров из-за отсутствия парковочных мест обычно не происходит, поскольку те компании, для которых это принципиальный вопрос, как правило, еще на этапе поиска вариантов отсекают те предложения, где им не предоставляется необходимое количество машиномест",— считает Елена Мишина.
При этом непосредственно на арендные ставки изменение парковочной политики не влияет. "Эта мера не сказывается ни на ставках, ни на сроках экспозиции коммерческих объектов. Как правило, офисный либо торговый объект в центре города выбирается арендатором по итогам взвешивания целого ряда факторов и наличие поблизости бесплатной парковки не всегда входит в число ключевых",— говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG. По его словам, в качестве примера можно привести улицу Кузнецкий Мост: когда этот торговый коридор стал пешеходным, обороты местных магазинов только выросли, хотя припарковаться рядом с ними нельзя ни платно, ни бесплатно. "В принципе опыт Москвы в вопросе организации платных парковок сейчас уже с уверенностью можно назвать успешным",— считает эксперт. По его словам, в данном случае решаются сразу два вопроса. Во-первых, действительно разгружается центр. Во-вторых, многие из тех, кто приезжает в центр на встречи, теперь пользуются общественным транспортом, не претендуя на парковочные места в бизнес-центре.
Не только стрит-ритейл
На рынке торговой недвижимости введение платных парковок отразилось в первую очередь на сегменте стрит-ритейла. По словам начальника отдела стрит-ритейла компании JLL Светланы Яровой, если три года назад при оценке востребованности помещения в стрит-ритейле фактор наличия парковки имел нулевой вес: арендаторы обращали внимание на другие факторы, то сейчас парковка составляет, как минимум, 50% успеха помещения. "Если ранее рядом с площадкой могло не быть паркинга, но имелась возможность оставить машину, то сейчас парковка или есть, или нет — третьего не дано. И в случае если ее нет, многие арендаторы даже не смотрят на помещение",— говорит Светлана Яровая. Например, по ее словам, для компаний люксового и премиального сегмента возможность припарковаться очень важна, пусть парковка будет платной, но она должна быть. "Именно поэтому сейчас мы наблюдаем рост цен в зоне около ЦУМа: рядом находится платный паркинг",— добавляет госпожа Яровая. По ее словам, если прежде начало Ленинского проспекта было очень востребованной премиальной зоной, то сейчас там есть вакантные помещения и они не сдаются: нет парковки.
"Если оценивать итоги 2014 года, то введение платных парковок в первую очередь отразилось на стрит-ритейле, о чем заявляют компании, арендующие помещения в пределах Бульварного кольца, теперь магазины стали доступнее, так как образовались вакантные парковочные места",— согласен Владимир Стригин. Впрочем, по мнению Светланы Яровой, для арендаторов стрит-ритейла не так важно, платная парковка или бесплатная, главное — чтобы она вообще была, так как на многих улицах возможности оставить машину нет даже за деньги. На таких улицах меняется "лицо" спроса — как с точки зрения конечного потребителя, так и арендатора: здесь появляются арендаторы, ориентированные на пешего клиента, который может дойти от метро. По словам директора департамента управления активами группы ПСН Татьяны Тиковой, исторически стрит-ритейл в центре Москвы более ориентирован на пешеходные потоки. "При этом уменьшение автомобилей в центре после введения платной парковки улучшило визуальную доступность торговых точек, а также упростил поиск свободных мест для автомобилей при спонтанных покупках",— говорит эксперт. По его словам, негативное влияние на формат street retail оказывает прирост нового предложения в качественных торговых центрах, так как значительная часть отечественных и иностранных брендов предпочитает аренду в торговых центрах. "Те же клиенты, которые рассчитывают совершить сразу много покупок, с большей вероятностью отправятся в торговые центры на окраине города, где есть возможность парковки",— добавляет управляющий директор ZIP Realty Евгений Скоморовский.
От перемены офисов
На рынке офисной недвижимости введение платной парковки запустило в первую очередь дополнительные процессы децентрализации. Согласно исследованию, проведенному компанией CBRE, в зоне платной парковки внутри Бульварного кольца паркуется только транзитный транспорт посетителей кафе, ресторанов, магазинов, медицинских и культурных учреждений. "Таким образом, офисные сотрудники, которые, по нашей оценке, до ввода платной парковки были основными потребителями машиномест на центральных улицах, либо пересели на общественный транспорт, либо предпочли парковаться на соседних бесплатных улицах",— говорит Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE. По ее словам, если во время запуска пилотного проекта в зоне Петровки было возможно найти бесплатные парковочные места на соседних улицах, то при увеличении зоны охвата платной парковкой найти подобные места крайне проблематично. Компания-арендатор, как правило, арендует парковочные места для ключевых сотрудников компании, остальным же сотрудникам предстоит сделать выбор, пользоваться общественным транспортом, платными муниципальными парковкам или свободными местами в парковках ближайших бизнес-центров.
"Компании, которые сейчас заняты поиском нового офиса, отдают предпочтение объектам с большим объемом собственного недорогого паркинга, а также возможностью стихийной парковки недалеко от здания — это в первую очередь бизнес-центры за Третьим транспортным кольцом или внутри него, но на улицах, не затронутых парковочными ограничениями",— говорит Елизавета Голышева, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. Помимо этого, по ее словам, в связи с ограничением парковки в центре на рынке появился новый спрос: некоторые арендаторы, занимающие офисы в центре, запустили проекты по поиску помещений за пределами платной зоны, за Третьим транспортным кольцом. Это касается в первую очередь компаний, имеющих возможность выхода из договора аренды в текущем офисе и сталкивающихся с серьезной нехваткой машиномест. Это соответствует общей тенденции офисного рынка по децентрализации нового строительства: около 70% бизнес-центров, которые будут введены в 2014 году, располагаются за пределами ТТК — это свыше 900 тыс. кв. м.
"Динамика офисного рынка следует за жилым строительством: сейчас наиболее масштабный девелопмент жилья располагается около или за МКАД, причем на продажу предлагаются проекты с интересными концепциями и по относительно доступным ценам, что стимулирует людей, работающих в Москве, переезжать",— говорит Елизавета Голышева. По ее словам, в отсутствие станций метро в этих районах личный автомобиль является единственной возможностью для таких сотрудников добраться до работы, а наличие и доступность парковочного места — острым вопросом, который приходится решать работодателям. "Если рассматривать офисный сегмент, то значительных изменений не произошло ни в ставках, ни в условиях аренды. Мы отмечаем усиление тенденции децентрализации офисов: арендаторы стремятся находить более комфортные здания по меньшим ставкам, один из примеров — Ленинградский проспект, имеющий неплохую транспортную доступность и большое количество качественных офисных площадей с организованной парковкой",— говорит Владимир Стригин.
При этом стоимость муниципальной парковки оказывается такой же, как цена машиноместа в бизнес-центрах. Согласно исследованию CBRE, если парковаться на муниципальной платной парковке в течение всего рабочего дня по будням на протяжении месяца, то стоимость парковки внутри Бульварного кольца составит около $450 за машиноместо в месяц, внутри Садового кольца — $340. Как отмечается в исследовании, стоимость муниципальной парковки в среднем сопоставима со ставками аренды машиномест в бизнес-центрах в соответствующих зонах. Исключение составляет муниципальная парковка на территории, прилегающей к "Москва-Сити". Стоимость платной парковки здесь составит $670 за машиноместо в месяц, что превышает среднюю ставку аренды машиномест в подземном паркинге объектов "Москва-Сити" более чем на 20%. "В связи с этим мы ожидаем, что самые заметные изменения в структуре выбора транспорта офисными работниками произойдут именно в этом районе. По нашим подсчетам, ежедневно на улицах вблизи "Москва-Сити" паркуется около 2,5-3 тыс. машин",— говорится в исследовании. Исходя из расчета, что на человека приходится 10 кв. м арендуемой площади, на сегодняшний день в "Москва-Сити" работает около 40 тыс. человек. Из них примерно 4 тыс. человек могут парковаться непосредственно в бизнес-центрах, около 3 тыс. человек оставляют машины на пока еще бесплатных улицах, прилегающих к деловому комплексу, остальная часть пользуется общественным транспортом. По расчетам CBRE, доля паркующихся офисных сотрудников на улицах вблизи "Москва-Сити" незначительна — не более 10% от всех работающих в деловом центре. Однако если где-то и изменится стоимость машиномест в бизнес-центрах, то это произойдет в "Москва-Сити".
Подпись: Появление платных парковок облегчило жизнь посетителям дорогих магазинов в центре города: им проще заплатить, чем кружить по переулкам в поисках свободного места
Алексей Лоссан,
Коммерсантъ. Приложение "Business Guide (Транспортная инфраструктура города Москвы)" от 26.11.2014 г.,
http://www.kommersant.ru/doc/2613460
