Мокрое дело
Баня в фаворе как у мужчин, так и у женщин. Посетители используют эти объекты не только по прямому назначению, но и для встреч с друзьями, проведения деловых переговоров. Представительницы слабого пола совмещают поход в баню со спа-процедурами, массажем. Здесь можно и просто отдохнуть. Словом, баня — целый комплекс мероприятий для души и тела.
Подобрать помещение для организации «водного бизнеса» непросто: слишком много воды и пара. Универсальный принцип — хорошая локация — не работает. Как пояснила «Н&Ц» Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank, баня — редкий пример коммерческой недвижимости, высокий спрос на которую не является следствием хорошего местоположения. «Посетители ориентируются в первую очередь на оснащение и качество предоставляемых услуг», — подчеркнула она. Клиенты ради хорошей парной и отличного досуга готовы потратить время на дорогу. Эту точку зрения разделяет Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty: «Под городские бани вполне можно использовать не самые проходные места — люди все равно приезжают сюда целенаправленно».
По оценкам Светланы Яровой, начальника отдела стрит-ритейла компании JLL, в идеале такой комплекс должен быть размещен в отдельно стоящем здании с парковкой. Подходят и помещения физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК), ведь они обычно обладают необходимыми коммуникациями и электрическими мощностями.
В парной должны быть соблюдены определенные условия (45–65°С, 65–70% влажности), что накладывает требования к тепло- и паропроницаемости стен. Впрочем, их соблюдают далеко не всегда, особенно если баня расположена в цоколе жилого здания.
«На таких объектах довольно большой расход воды, поэтому нужно осуществить разводку по всему зданию, — напоминает Андрей Ковалев, президент ГК «ЭКООФИС». — К тому же русская парная требует особого согласования, поскольку топится она дровами».
Как подсказал Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE, электрическая мощность должна быть не менее 0,03 кВт/кв. м. А вот к системам вентиляции никаких особых требований (в отличие от таковых в ТРЦ или офисах) не существует.
«К основным характеристикам таких помещений относятся высокие потолки, большой шаг колонн, наличие электрических мощностей и газа (газовое отопление требуется для печей) и, разумеется, возможность обеспечить повышенные объемы горячей и холодной воды», — обобщает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.
Собственность или аренда?
По словам Руслана Искахова, консультанта отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, финансовая модель у бани достаточно сложная, что обусловлено большими затратами на коммунальные услуги. «Для собственников важно, чтобы в их помещении все было легально и площади использовались по назначению», — замечает он. Возможно, именно поэтому помещения под бани обычно не арендуют, а покупают. К тому же такие площади требуют больших вложений в их переустройство, поэтому иной раз объекты легче построить с нуля.
Ставки традиционно зависят от локации и состояния объекта. «Если продается отдельно стоящее здание, цена может составить от 3 до 8 тыс. долл./кв. м, — говорит С. Ярова. — В бывшем помещении ФОК 1 кв. м стоит от 1,5 до 3 тыс. долл. В салонах красоты, спа-центрах цены доходят до 4,5–6 тыс. долл./кв. м. Арендные ставки варьируются в диапазоне 200–450 долл./кв. м/г.».
Идеальная баня
Водный комплекс должен предоставлять широкий набор услуг для полноценного отдыха в кругу семьи, рассказали «Н&Ц» в Варшавских банях. Как считает С. Ярова, его можно дополнить кафе, рестораном, продуктовым супермаркетом, а также небольшим магазином с ассортиментом банных принадлежностей.
В ресторане нужно разработать отдельно меню для женщин и мужчин. Дамы чаще всего сидят на диете и ходят в баню для коррекции фигуры, поэтому предпочитают салаты, фруктовые соки, смузи и т. д. Мужчины любят пиво, соленые закуски.
В бане должны быть предусмотрены комфортные кабинки-раздевалки с системой индивидуальных ключей. Важно наличие больших зон отдыха для посиделок и общения, просторных мыльных отделений, ведь заядлые любители бани предпочитают сами запаривать веники, а также проводить различные мыльные процедуры и пилинги.
Завлекающим фактором могут стать разные типы парных: финская сауна, русская баня, турецкий хаммам и прочее — все это поднимает рейтинг объекта. Пикантное дополнение — салон красоты с широким выбором спа-программ.
Веник всему голова
По данным Knight Frank, в начале прошлого века в Москве насчитывалось более 1,5 тыс. бань. На сегодняшний день их число заметно сократилось. Тенденция нашего времени — открытие саун. Впрочем, эксперты считают: спрос на классическую баню есть всегда.
Самый известный и дорогой комплекс — Сандуновские бани. Здесь работают три мужских зала, два женских, номерные бани, а также салоны красоты и ресторан. В Варшавских банях помимо русской представлены бани стран мира, а из дополнительных услуг посетителям предлагают спа-процедуры: ароматерапию, обертывание, массаж. В Москве работают также Селезневские, Покровские, Ржевские, Краснопресненские, Астраханские, Воронцовские бани и др.
Большинство бань появляется на местах, где когда-то уже существовали подобные заведения. Однако есть и другие примеры. «Например, Красногорские бани после реконструкции превратятся в многофункциональный центр со спа-салоном, подземной парковкой, торговыми и офисными помещениями, — рассказывает В. Камлюк. — Летом 2013 г. были снесены Донские бани — на их месте планируется возведение жилого комплекса».
Однако традиции все же возрождают. По данным экспертов, этой осенью в столице будут открыты знаковые проекты ведущих управленцев отрасли. Отдельно стоит отметить перспективы развития сектора в Московской области. В рамках программы «Сто бань Подмосковья» к 2016 г. построят и приведут в порядок как минимум такое количество городских бань. Как указано на сайте правительства Московской области, в настоящее время на ее территории насчитывается 571 баня, из них 224 муниципальные. Многие закрыты либо находятся в плохом состоянии. По предварительным подсчетам, на реконструкцию старых и строительство новых объектов потребуется от 4 до 7 млрд руб. Еще в начале апреля были достигнуты договоренности о взаимодействии с компаниями Gremm Group (Варшавские бани), «КСО Груп Рус» (Народные бани) и «Каса Девелопмент» (Соколовские бани). В рамках программы уже открыты объекты в Краснознаменске, Серебряных Прудах и в городском поселении Ожерелье. Новые бани появятся в Химках, Красногорске, Видном, Балашихе, Коломне, Ивантеевке, Железнодорожном и т. д.
Ольга Денисова,
Недвижимость и Цены от 13.10.2014 г.
