2014 год ознаменовался первым стабильным ростом вакантных площадей в бизнес-центрах за всю историю коммерческой недвижимости Москвы. Редакция портала OFFICEvMOSKVE.ru собрала и проанализировала различные кейсы, позволяющие увеличить доходность и уменьшить издержки в условиях неполной заполняемости арендаторами.
Средняя температура по больнице
Аналитики приводят разные цифры, касающиеся падения спроса на офисы. По данным GVA Sawyer, уровень вакантных площадей по итогам 1 полугодия 2014 г. составляет в классе А 20% и, а в классах В+/В- 16% в). Аналогичные данные у компании RRG, где оценивают уровень вакантных площадей качественной офисной недвижимости как 18–20%, это около 3 млн кв.м пустующих офисов. По наблюдениям компании Cushman&Wakefield, регулируемой RICS, за первую половину 2014 г. по офисам класса «А» запрашиваемая ставка аренды снизилась с 870 до 809 $/кв.м/год, а по офисам класса «В» — с 530 до 528 $/кв.м/год. Как мы видим, наибольшее воздействие последних геополитических событий ощутил на себе рынок более качественной офисной недвижимости — офисы класса «А».
Компания RRG приводит ставки не по классу офиса, а по его местоположению. Согласно статистике, внутри Садового кольца средняя арендная ставка за август уменьшилась на 3% и составила 764 $/кв.м/год. За пределами Садового Кольца средняя ставка так же, как и в центре, снизилась на 3% и составила 478 $/кв.м/год.
Многие причины такого «поведения» недвижимости вполне закономерны. Долгий дефицит офисных площадей привел к увеличению внимания девелоперов к данному сегменту. Доля институциональных инвестиций в офисную недвижимость в некоторые годы превышала 50% всех инвестиций в недвижимость (ситуация, в принципе, нездоровая). Выходящие сегодня на рынок проекты были заложены в благополучные годы, когда прогнозировалось постоянный рост экономики.
Сегодня сошлись три неблагоприятный фактора: активный выход на рынок новых объемов, общий спад экономической активности в стране. К ним добавилась политическая напряженность, из-за которой некоторые западные компании приостановили свои планы расширения в России. И последний фактор был совсем непредсказуем. П данным NAI Becar число сделок по аренде офисной недвижимости упало по сравнению с прошлым годов в два раза.
До сокращения объемов занимаемых площадей дело пока не дошло, но многие компании откладывают переезды, предпочитая договариваться со старыми лэндлордами. Хотя некоторые эксперты прогнозируют, что возможно усиление миграции арендаторов внутри Москва-Сити, т. к. каждая новая башня привлекательнее предыдущих. С другой стороны, Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate, уверяет, что ММДЦ «Москва-Сити» — особый субрынок, где несмотря на ввод новых объектов, доля свободных площадей при этом не увеличивается.
В любом случае, владельцам офисных площадей в действующих бизнес-центрах следует готовится к тому, что краткосрочные договора с ними захотят перезаключать на новых условиях. Хотя многие смотрят на будущее с оптимизмом. Так управляющий офисной недвижимостью RD Management Александр Устинов говорит, что в кризис 2008 г. вопроса пересмотра арендных ставок в их комплексе «Романов Двор» не стояло. Лояльность арендатора была обусловлена тем, что в период интенсивно растущего рынка (с 2006 по 2 квартал 2008 гг.) арендодатель не инициировал увеличение ставок со своей стороны. Соответственно, на снижающемся рынке и арендаторы не требовали коррекции ставок.
Одной из важных мер по привлечению арендаторов Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG считает отделку офисного помещения за счет владельца недвижимости. Обычно офисы сдаются в состоянии Shell&Core, отделкой занимаются арендаторы. Но такой порядок будет отпугивать арендаторов в условиях, когда появится большой выбор офисов с уже готовой отделкой.
Стоит отметить, что компромиссная ситуация не всегда заключается в финансовой составляющей — снижении арендной ставки. Мария Онучина, директор Департамента Управления Объектами NAI Becar Москва напоминает и о других механизмах. Например, позволить арендатору передать часть своих площадей в субаренду, более того — помочь ему найти субарендаторов. Дать возможность арендатору получать дополнительные услуги в рамках тех финансовых обязательств, которые существуют. Предоставить отсрочку платежей, рассрочку арендной платы на определенный период.
В любом случае, в условиях экономической нестабильности актуальным становится вопрос поиска дополнительных источников дохода и оптимизации расходов. Ведь перепрофилировать современные офисы достаточно сложно, практически единственный вариант здесь — это апартаменты. Сами характеристики офисов делают их малопригодными для организации, к примеру, торгового помещения или гостиницы. Еще один вариант — это доходный дом (те же апартаменты, но в аренду). Но практики их организации у нас пока нет.
Где найти дополнительные источники доходов?
Некоторые ответы лежат на поверхности. Многие эксперты предлагают сократить площади, занимаемые собственно управляющей компанией и освободившиеся метры сдавать в аренду.
Можно ввести плату за парковку на территории бизнес-центра, тем более что сейчас это лежит в русле общемосковских трендов. Либо, если совсем «отрезать» паркинг нельзя, сделать часть бесплатной, а часть платной с особыми сервисами. Стоимость сегодня — от 4,5 — до 8 тыс. для офисов за ТТК.
Многие советуют изучить спрос на установку вендинговых автоматов, банкоматов и т. п. Это и дополнительный сервис для арендаторов, и небольшой доход для управляющей компании. Как правило, аренда места под вендинговый автомат оценивается в виде процента от выручки (обычно — 10%). Выручка единственного автомата в бизнесс-центре с 4 тыс. работниками — не менее 50 тыс. рублей/день. Есть закономерность: в мужских коллективах кофе пьют больше, чем женских.
А Елена Шевчук Вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer. Партнер рекомендует сдавать существующим арендаторам различные вспомогательные и технические помещения, где можно разместить архивы, копи-центры, тренажеры и т. п. Если объект большой, то можно рассмотреть вариант размещения плазменных панелей в вестибюле и лифтах для платной рекламы и актуальной информации по зданию (в том числе и об освобождающихся помещениях). Также нужно анализировать спрос в здании на доп услуги — аренду переговорных (специальных или в офисе УК/собственника), сопровождение арендаторов IT-специалистом здания.
Мария Онучина предлагает организовать дополнительные сервисы в виде доставок билетов, курьерской службы и т. д. А если в офисном здании есть общие переговорные комнаты или конференц-залы, то их можно сдавать не только внутренним арендаторам, но и внешним клиентам. Надо только наладить данный сервис — например, сделать отдельный сайт или завести соответствующую страничку в социальных сетях.
Сергея Чемерикин, директор отдела оценки Cushman&Wakefield приводит в пример собственников, которые организуют на крыше здания как крытые, так и открытые площадки для проведения различного рода корпоративных мероприятий.
Как сократить расходы?
Здесь все эксперты единодушны — резервов для экономии практически нет. По крайней мере, в офисах классов, А и В снижение затрат на техническое обслуживание неминуемо приведет к падению класса объекта с пересмотром арендных ставок. К сожалению, данный факт означает и то, что комфорт класса С будет существенно снижаться.
Некоторые собственники объявят новые тендеры с целью выбрать более «бюджетные» управляющие компании. Но здесь есть опасность получить с меньшей ценой и худшее качество обслуживания.
Юрий Тараненко говорит о небольшой снижении расходов на энергоснабжение, «но арендаторы тоже люди, дышать не перестают». Можно снизить расходы на освещение общих зон, подсветку входных групп и всего здания в ночное время, особенно если подсветка — не светодиодная.
В современных бизнес-центрах с датчиками температурного регулирования есть резерв: объявить, что температура на уровне 21 градуса будет поддерживаться только в рабочие часы (скажем, с 9.00 до 21.00), а в остальное время она будет, 15–16 градусов. Так же можно снизить температуру в свободных от арендаторов помещениях. Сергей Чемерикин предлагает установить автоматическую систему подачи лифтов, чтобы все лифты не ехали наперегонки к одному этажу. К сожалению, эксперт не дал оценку ориентировочной стоимости данного мероприятия, а так же не сказал о возможности реализовать его без замены всего лифтового оборудования.
Кстати, в США есть практика, согласно которой действующие арендаторы компенсируют затраты на техническую эксплуатацию здания в условиях высокого уровня вакантных площадей. Ведь некоторые расходы (например, на техобслуживание лифтов, охрану, освещение входной группы) не зависят от степени заполняемости здания арендаторами. У нас такой практики нет и, в обозримом будущем не появится. Ведь для этого надо, как говорит Елена Шевчук, чтобы собственники абсолютно прозрачно отчитывались перед арендаторами по всем затратам на эксплуатацию объекта (так называемый формат «open book»). Мария Онучина напоминает и о 25-летних договорах аренды, принятых в США и немыслимых у нас.
Что же — риск повышенных расходов — обратная сторона возможности высоких доходов.
OFFICEvMOSKVE.ru от 01.10.2014 г.
http://www.officevmoskve.ru/articles/obzory/chto-delat-ofisnomu-tsentru-v-usloviyakh-nizkoy-zapolnyaemosti-arendatorami
