Различные сегменты рынка коммерческой недвижимости в России сейчас похожи на людей, которые оказались в начавшем резкое торможение автобусе. Кто-то держался за финансовые поручни и устоял, однако остальные, навалившись сзади, начинают давить, и уже все вместе падают на пол. Не обошло это давление и гостиничный рынок России, где уже ощущается весь комплекс проблем, порождённых санкциями и неутешительной макроэкономической динамикой.
Пустые комнаты
Можно только посетовать на то, что все информационные и деловые каналы забиты информацией о кризисных явлениях в экономике. Не проходит и дня без обсуждения данных вопросов на всех уровнях общества, бизнеса и власти. Подогревается это каждодневно обновляющимися беспристрастными цифрами. Те значения, которые хотелось бы видеть в минимальных исчислениях, растут, а те, которые должны повышаться, плавно падают. Однако эти бесконечные обсуждения всё-таки неголословны и имеют под собой более чем серьёзный повод. Более того они продолжатся, и новых поводов к этому, судя по всему, найдётся немало.
Но вернёмся к гостиничному рынку, который в этом году также пострадал. Ветер перемен уже задувает из коридоров власти в коридоры гостиниц. Аналитики фиксируют снижение операционной прибыли у отелей, гостиничные операторы увеличивают свои издержки и расходы при управлении объектами. При этом из-за геополитической нестабильности снижается общий спрос и на размещение в отелях. И, что важно, данная тенденция частично справедлива по отношению к российским туристам и вполне весомо к иностранцам. Реальные доходы многих граждан РФ снижаются, как и их общая потребительская активность, отсюда и урезание расходов на туристический отдых или вовсе отказ от такой траты денег. Однако при этом часть россиян, которая раньше отдыхала за границей, сейчас переориентируется на внутренний рынок, несколько компенсируя снижение потоков иностранных туристов. С другой стороны, даже учитывая тот факт, что падение курса рубля делает российские отели более доступными для иностранных туристов, они всё чаще отказываются от поездок в нашу страну. Таким образом к объективным экономическим причинам осложнений на рынке прибавляются субъективные в виде политики и психологии.
По словам Марины Смирновой, партнера, руководителя отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, уже в первом квартале негативные тенденции, проявляющиеся в стагнации загрузки при снижении средних цен продажи, усилились: «С одной стороны, январь традиционно «низкий» период для отелей города. С другой стороны, ожидания от роста спроса на размещение благодаря открытию ОИ в Сочи не оправдались, и загрузка в феврале 2014 года была ниже, чем годом ранее. Ситуация развивалась «по нарастающей», но в целом, ослабление рубля было более критичным фактором, чем ситуация на Украине. Рынок «просел» даже глубже, чем мы предполагали весной: мы ожидали снижения RevPAR на 15%, по состоянию на конец 3-го квартала было уже -18% (в долларах). Фактически, в рублях есть небольшой рост по ряду сегментов, до 7% по среднеценовому сегменту и 0,36% по рынку в целом. Однако существенно «пострадали» гостиницы высокой вместимости, позиционируемые в верхнем ценовом сегменте (upscale). У них снижение доходности на номер составило -7% в рублях и -24% в долларах», - отметила эксперт.
Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, говорит о том, что основная проблема, которую отельерам предстоит решить в последнем квартале, - это как переломить наблюдающийся тренд и предотвратить снижение RevPAR в люксовом сегменте более чем на 10% по итогам 2014 года. «По понятным причинам в летние месяцы наблюдалось значительное снижение верхнего сегмента платежеспособного спроса, но с учетом выхода на рынок гостиниц Four Seasons и St. Regis, которые будут в последние месяцы года конкурировать в одном сегменте, сложно прогнозировать, чем завершится 2014-й для люксового рынка», - добавил специалист.
Чувствителен данный вопрос и для Санкт-Петербурга, который традиционно является излюбленным местом, как для иностранных туристов, так и для россиян. По данным губернатора Петербурга Георгия Полтавченко, поток туристов в город снизился незначительно. Количество туристов в текущем году составит 6,1 млн человек. В 2013 году город посетили 6,3 млн. туристов. Однако официальные оценки часто выглядят несколько оптимистичнее на фоне других аналитических данных.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит о том, что отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. «В первую очередь из стран США и Европы. Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. Вместе с тем увеличилось количество россиян, желающих ознакомиться с достопримечательностями Петербурга. Таким образом, рост внутреннего туризма компенсирует снижение интереса к городу среди иностранных туристов», - заключила Киреева.
Альберт Харченко, генеральный директор EastReal, отмечает, что Петербург по-прежнему остается городом «белых ночей» и достаточно сильно подвержен сезонности. «При этом в ближайшей перспективе не стоит ожидать серьезных изменений по уровню заполняемости в «низкий» сезон. Проблема зимнего туризма по-прежнему остается открытой. Решение вопроса может быть выработано с помощью проведения крупных мероприятий и форумов, но для этого необходимо участие Администрации города. Сегодня основные крупные мероприятия проводятся именно в первом полугодии», - добавил Харченко.
С иммунитетом и без
Конечно, гостиничный рынок далеко не монолитен как количественно, так и качественно. Спрос на отели в различных городах и даже районах сильно разнится. Также дифференцировано сложная ситуация в экономике влияет и на различные сегменты гостиничной недвижимости. Как и в случае с другими сегментами коммерческой недвижимости в первую очередь страдают объекты, проектировка и строительство которых, связано с различными неудачными и ошибочными решениями инвесторов и девелоперов. То, что в благополучные времена кажется незначительным и не влияет на общее положение дел, в условиях нестабильности может вызвать серьёзные проблемы. Будь то не совсем удачный выбор локации или класса объекта или его излишняя вместимость – всё это может стать потенциальной «бомбой» замедленного действия. Если же говорить о сегментах, то под удар, прежде всего, становятся дорогие люксовые объекты, которые редко могут позволить себе снизить ценник из-за высоких операционных расходов.
Дэвид Дженкинс говорит о том, что доходность на номер в отелях люксового и верхнего предела верхнего сегментов снизилась на 8% и 7% соответственно. «Если в прошлом году средний тариф в люксовом сегменте достиг уровня, который прежде был отмечен только в 2009 году, - 13 тыс. руб., то с начала этого года он пока снизился на 2%. В то же время загрузка люксовых отелей упала на 6%. Первая половина года была достаточно успешной для люксовых гостиниц – к концу июня показатель RevPAR уменьшился всего на 2,5% и только из-за снижения тарифов. В летние месяцы разрыв с показателями предыдущего года усилился, и RevPAR за этот период снизился на 15%. В результате к текущему моменту доходность в сегменте сократилась на 8%, и ожидается, что отрицательная динамика продолжится до конца года», - подчеркнул эксперт.
По мнению Эвелины Ишметовой, заместителя генерального директора группы компаний RRG, текущая обстановка на гостиничном рынке характеризуется одним словом - нервозность. Происходит снижение загрузки и цен на размещение, что уже почувствовали на себе верхние сегменты рынка. «В 5* по результату 1 полугодия загрузка составляла 76%, 4* - 71%, 3* - 78%, 2* - 81%. В целом загрузка падает по отношению к аналогичному периоду 2013 года. Оценочно, снижение составляет от 4% до 7%, в зависимости от сегмента. Ожидается падение этих показателей по итогам года», - добавила Ишметова.
Чемпионат по заполняемости
Если оторваться от набившей оскомину темы санкций и их последствий, то вторым вопросом, который чаще всего возникает на горизонте гостиничного рынка, является вопрос подготовки к Чемпионату мира по футболу, который пройдёт в России в 2018 году. В связи с этим анонсировано масштабное строительство гостиничных объектов в городах, где состоятся матчи первенства. И если в регионах данная инициатива – неоспоримое благо, которое придаст импульс к развитию гостиничной индустрии и смежных сфер бизнеса, то по отношению к Москве она спорна. Существует неприкрытая вероятность, что столь многочисленные новые гостиничные объекты, построенные к Мундиалю, перестанут заполняться после завершения чемпионата. Однако есть и противоположное мнение, что гостиничный рынок Москвы нуждается в отелях среднего класса, а, следовательно, отели не опустеют и после отъезда из города футбольных болельщиков.
Наиболее комфортно в этой ситуации себя будут чувствовать отели, возводящиеся рядом со стадионами «Лужники», «Спартак», «Динамо» и т.д. Данные проекты конечно в текущий момент затачиваются под будующий чемпионат, однако их концепция подразумевает чёткие перспективы развития и после 2018 года. Эти арены уже включены в состав масштабных проектов по редевелопменту территорий в Москве и программы комплексного строительства. А вот отдельно стоящим проектам, не привязанным к кластерам, явно придётся куда сложнее поддерживать уровень финансовых показателей.
По словам Анны Данченок, заместителя директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, ожидаемая численность иностранных туристов в России на ЧМ 2018 - 500 000 чел., это 20% от общей численности иностранных туристов в 2013 году. «Таким образом, чтобы поддержать заполняемость, необходимо на те же 20% увеличить общий турпоток, что достаточно сложно, учитывая непрогнозируемую политическую ситуацию. В последние 2 года поток стабильно рос на почти 10% ежегодно, однако, в предыдущий кризис численность туристов так же стремительно падала. Очевидно, что часть новых объектов, возведенных к ЧМ, столкнется с риском большой недозагрузки как минимум в течение первых 2-3 лет», - отметила эксперт.
Дэвид Дженкинс считает, что Москве не требуется дополнительных отелей специально для Чемпионата мира по футболу – в городе уже достаточно объектов, которые смогут удовлетворить потребности подобного мероприятия. «До 2018 года в городе может появиться еще около 10 тыс. качественных номеров, в основном эконом- и среднего ценового сегментов, правда, текущая экономическая ситуация может отложить реализацию каких-то проектов, например, из-за недостатка финансирования, однако это не станет причиной дефицита номеров для ЧМ-2018», - заявил эксперт.
Однако стоит признать, что в практически в любой стране мероприятия подобного масштаба всегда сильно влияют на самые разные сферы экономики. Комплекс мер, которые реализуют организаторы Олимпиад и футбольных первенств, охватывает тысячи проектов. Естественно, что никто не сможет сказать, какие из этих проектов в будущем останутся востребованными и принесут прибыль, а какие покроются пылью. Но это не повод отказываться от подобных мероприятий, потому как любое дело такого масштаба и даже на государственном уровне – это всегда в какой-то степени авантюра, но с шансом на выигрыш.
В целом же, возвращаясь к сегодняшней ситуации, всю неоднозначность и показательность причин и следствий текущей нестабильности на рынке можно объяснить единственным и показательным примером. Один из премиальных гостиничных брендов Delano Moscow, который планировал открыть отель в небоскрёбе «ОКО» в Москва-Сити, отказался от подобных решений. Однако в этой ситуации как раз, скорее всего, бизнес пал жертвой политики. Другие международные гостиничные бренды даже не упоминают о чём-то подобном. Они уже прочно укоренились в почву Российского рынка и никуда не собираются уходить другое дело, что, возможно, компаниям придётся корректировать стратегии развития на ближайшие годы, но это можно назвать манёврами, а не отступлением. Данный кризис в нашей России не первый и, надо полагать, не последний, даже иностранный бизнес начинает к этому привыкать, не говоря уже о местном, который накопил вполне ветеранский опыт работы в такие периоды истории.
