Столичные власти подтвердили свои намерения о продаже двух высотных строений на новом Арбате, которые также известны под названием «дома-книжки». Об этом в рамках круглого стола, проведённого на выставке недвижимости и инвестиций «Экспо Реал 2014» во вторник сообщила первый заместитель главы департамента городского имущества Москвы Екатерина Соловьёва. Власти отмечают, что конкурс планируется объявить не позднее октября-ноября текущего года.
При этом указанные сооружения, скорее всего, будут продаваться одним общим лотом. Город намерен выручить порядка 108 млн. евро за этот актив. Также сообщается, что здания предназначены исключительно для продажи в частные руки, но никак не для аренды. В последствие планируется превратить данные сооружения в современные гостиничные объекты, которые смогут принять гостей Чемпионата мира по футболу 2018 года. Первым об этих планах сообщал ранее в текущем году столичный градоначальник Сергей Собянин, пишут «Ведомости».
По мнению Эвелины Ишметовой, заместителя генерального директора группы компаний RRG, локация для 3-4* гостиниц вполне хороша, причем именно в сегменте 3* спрос будет больше. «Однако, с учетом планируемой цены входа в проект и необходимости реконструкции, будущий инвестор резонно может захотеть получить большую доходность с объектов, нежели создание отелей. Тогда его выбор будет между офисным и апартаментным назначением. Первое с учетом отсутствия паркинга реализовать будет сложно. Второе – зависит от возможностей согласований, но явно будет востребовано», - заключила эксперт.
Однако при этом будущему инвестору придётся крайне тщательно продумать концепцию гостиничного объекта. После завершения ЧМ по футболу спрос на номера естественно упадёт, а площадь объектов довольно велика. Это значит, что в отелях, которые будут работать далеко не в мини-формате, поддерживать показатели заполняемости будет возможно только при грамотном позиционировании и управлении объектами.
Летом глава департамента городского имущества Владимир Ефимов сообщал, что за три строения на новом Арбате администрация города намерена выручить от 9 до 10,5 млрд руб. Таким образом, стоимость каждого из сооружений оценивалась чиновником в примерно 3-3,5 млрд руб. При этом отмечалось, что активы обладают большим количеством различных обременений, в виде многочисленных арендаторов, расположенных в зданиях. Вся ответственность за решение данного вопроса ляжет на нового владельца строений.
Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, считает, что подобная ситуация действительно будет затруднительной для будущего владельца помещений, в особенности это касается стилобатной части зданий с развитой торговой составляющей, которая поделена на части и принадлежит разным собственникам. «То же самое относится и к земельному участку, находящемуся в настоящий момент в долевой собственности. На наш взгляд, администрации города было бы проще изначально распорядиться площадями, а затем реализовать их, чем передавать в руки частного владельца», - добавил специалист.
Среди арендаторов, офисы которых расположены в «домах-книжках», числится немало известных компаний. К примеру, редакция радио «Эхо Москвы» уже много лет работает в одном из указанных строений. Теперь СМИ придётся переехать в другой объект.
По словам Полины Жилкиной, директора направления стратегического консалтинга CBRE, если не учитывать стоимость обременений, то цена, можно сказать, очень даже привлекательная. «Однако, если значительная часть площадей в собственности у различных юридических и физических лиц, то сначала необходимо оценить их долю участия, а потом делать выводы по общей стоимости актива. С арендаторами проблем должно быть меньше, все зависит от того, как структурированы договоры аренды и насколько там жесткие условия расторжения», - отметила Жилкина.
В целом, из-за обозначенных выше трудностей и специфических черт у продаваемых городом объектов не стоит ожидать, что торги пройдут быстро и беспроблемно.
