Тренд на понижение

В последнее время в отчётах крупных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, всё чаще проскальзывают малоприятные цифры и прогнозы. Суммарный объем международных инвестиций в столичную недвижимость за текущий год планомерно сокращается. По некоторым данным, снижение достигло значений уже в 2 раза. Свои инвестиционные позиции теряет и Москва, и регионы. Свои мысли о том, что сейчас происходит на рынке высказали наши эксперты.

Действительно ли тенденции снижения столь значительны? С какими инвестиционными результатами, по-вашему, финиширует год?

Анна Мельник, руководитель направления исследований рынка капитала CBRE

Несмотря на все сложности, объём инвестиций в III кв. 2014 г. составил 1,59 млрд. долларов США и на 20% превысил уровень аналогичного периода 2013 г. По итогам трёх кварталов 2014 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 3,17 млрд. долларов США, что на 36% меньше аналогичного периода 2013 года, когда данный показатель составил 4,98 млрд. долларов США. Таким образом, да, снижение объёмов операций есть, но его значение не следует преувеличивать. Стабилизация геополитических проблем способна оживить рынок очень быстро. Традиционно, основной объём инвестиций пришелся на Москву: столичная коммерческая недвижимость привлекла за 3 квартала текущего года 2,98 млрд. долларов США или 94% всех инвестиций. За весь 2013 год на Москву пришлось 5,9 млрд. долларов США или 83% общего объема инвестиций. Еще одним положительным индикатором оздоровления рынка инвестиций, бесспорно, служит тот факт, что в 2014 году доля иностранных игроков на российском рынке инвестиций в недвижимость выросла до 35%. В 2013 году данный показатель составил 27%. С другой стороны, если сравнивать в абсолютном выражении, то вложения международных игроков за 9 месяцев 2014 года понизились на 42% по сравнению с уровнем 2013 года: 1,89 млрд. долларов США в 2013 году против 1,1 млрд. долларов США с начала 2014 года. Мы ожидаем, что по итогам 2014 года общий объем инвестиций составит около 4 млрд. долларов США.

Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci

Совокупный объем инвестиционных сделок в III квартале 2014 г. на рынке офисной недвижимости г. Москвы составил $0,63 млрд. Такие показатели сопоставимы с результатами предыдущих кварталов текущего года ($0,7 млрд. в I квартале и $0,6 млрд. – II квартале), и свидетельствуют о стабильности инвестиционного спроса. При этом необходимо понимать, что средний срок сделки составляет порядка 6 месяцев, и показатели III квартала, как правило, отражают ситуации инвестиционной активности начала года. Офисный сегмент пока по-прежнему доминирует по объёму инвестиций на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, на него приходится около 65% всех сделок в III квартале, и порядка 40% суммарного объёма транзакций с начала 2014 года. Инвестиционная активность на рынке складской недвижимости в III квартале 2014 г. была низка, как на московском, так и на региональном рынках. В условиях нестабильной экономической ситуации и неопределенности политической обстановки большинство инвесторов отложили планы по приобретению недвижимости. За прошедшие три месяца закрытия крупных сделок со складскими объектами не наблюдалось.

Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited

Да, безусловно, изменения значительны, и будут только нарастать, как минимум, до середины следующего года, если ситуация с санкциями неожиданно не развернется в противоположную сторону. Я думаю, что к концу года можно ожидать минимум 30% вакантности офисных площадей и падение ставок на 10-15% в долларе для офисов, ещё более значительного снижения ставок в торговых проектах и временную фиксацию в рубле цен на жильё. Инвестиции будут снижаться с определенным лагом – думаю, что пик спада мы увидим к лету следующего года. Но все происходящие изменения уже имеют характер «эффекта домино», поэтому каждая негативная новость будет иметь тем хуже последствия, чем большее количество игроков о ней узнает.

Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties

Действительно, сейчас все наблюдают снижение активности инвесторов, прежде всего иностранных. Тем не менее, российский рынок всё еще демонстрирует более высокую доходность и по-прежнему может быть привлекателен для агрессивных инвесторов из-за рубежа. В последние месяцы мы стали свидетелями входа нескольких крупных зарубежных инвесторов на российский рынок с целью покупки качественных офисных объектов в Москве. Но в целом, нестабильная политическая ситуация и повышение рисков вынуждают инвесторов пересматривать свои планы, занимая выжидательную позицию. Очевидно, в полной мере оценить влияние санкций на рынок коммерческой недвижимости Москвы мы сможем через полгода – год.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG

Затрудняюсь ответить.

Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»

Изменения действительно очень значительны, и связано это, в первую очередь с тем, что крупными игроками на этом рынке являются западные фонды, которые за последнее время очень существенно пересмотрели политические риски и начали отказываться от проектов, выходить из инвестиционного цикла раньше намеченного срока и т.д. Общий объём инвестиций по итогам 2014 года составит, по нашим оценкам, около 5,5 млрд долларов, где более 90% приходится на Москву.

Какие сегменты рынка сейчас наиболее и наименее уязвимы?

Анна Мельник

Наиболее уязвим сейчас складской сегмент, т.к. на рынок приходит очень большой объём предложения, существенно превосходящий параметры спроса. Далее следуют офисы, находящиеся за ТТК в не слишком удачной транспортной доступности. Новое строительство в этом сегменте также является очень высоким. Затем можно выделить большинство вновь вводимых торговых площадей, т.к. из-за замедления спроса со стороны ритейлеров в большинстве своем им достаточно сложно заполниться желаемым пулом арендатором. Увереннее себя чувствуют офисы класса А, расположенные в Центральном деловом районе и прайм зоне, а также удачно расположенные торговые центры. С точки зрения статистики, в течение 2014 года наибольшим спросом пользовался офисный сегмент, инвестиции в который составили 1,741 млн. долларов США, или 55% от общего объема. На втором месте находится сегмент «Прочее», который включает жилую недвижимость, развлекательные и спортивные сооружения. Данный сегмент привлек 692 млн. долларов США или 21,8% всех инвестиций. На 3-ем месте находится гостиничный сектор с общим объемом инвестиций с начала года равным 533 млн. долларов США или 17% всех инвестиций. На протяжении 9 месяцев 2014 года вложения капитала в складской сегмент отсутствовали.

Яна Кузина

Наиболее уязвим офисный рынок, так как предложение сильно превышает спрос, и стагнация была заметна уже с начала года. На рынке складов также заметно сильное сокращение ставок. Нет интереса к земельным участкам, ожидается сильное понижение цен. Пока довольно неплохо чувствует себя жилье, однако это сильно варьируется от проекта к проекту, на ранних стадиях возможно быстрое снижение продаж. И, как всегда, одним из наиболее стабильных остается торговый сегмент.

Наталья Круглова

Наиболее уязвима, традиционно, торговля – она первая реагирует на кризисные явления. Еще один сегмент-лидер падения – это офисы. Падение спроса на офисы было бы не столь драматичным, если бы не системный характер кризиса: бизнес в целом становится менее активен, сворачивается, экономит деньги, и офисы становятся менее востребованы. Жильё по-прежнему останется оплотом стабильности, особенно, если доллар продолжит своё ралли.

Надежда Башбынар

С точки зрения инвестиций, наиболее уязвимыми станут «бумажные» проекты независимо от их функционала – пострадают и торговые центры, и офисы. Готовые объекты с долгосрочными контрактами и стабильным арендным потоком будут всегда интересны инвесторам.

Денис Колокольников

На мой взгляд, наиболее уязвимы сейчас офисный и гостиничный сегменты рынка коммерческой недвижимости. Из-за внешнеполитических проблем многие западные компании могут приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса в России, что, естественно, приведёт к падению спроса на качественные офисные площади. Кроме того, можно ожидать уменьшения потока бизнес-туристов и, как следствие, снижения уровня заполняемости гостиниц и замедления темпов развития всего гостиничного сегмента. Что касается торговой недвижимости – в этом сегменте рынка влияние от введения санкций и, как следствие, сокращения объема международных инвестиций, скорее будет косвенным, основанным на общей покупательской способности и активности населения. Вероятнее всего, иностранные ритейлеры продолжат открывать новые магазины в России, но менее интенсивно. Также очевидно, что стагнация в экономике неизбежно приведет к снижению доходов ритейлеров, поэтому можно прогнозировать падение среднего уровня арендных ставок торговых площадей.

Максим Раевский

Наиболее уязвимыми на данный момент с нашей точки зрения на данный момент являются крупные торговые объекты, именно в этом сегменте спрос упал сильнее всего. Традиционно неплохо чувствует себя street retail, но спросом в основном пользуются объекты с хорошей проходимостью. По офисным зданиям, на которые приходится около 70% общего объема рынка, также наблюдается тренд на понижение, но не такой сильный, как с крупными торговыми объектами.

Текущие сложности вызваны более объективными экономическими факторами или же субъективными в виде политики и т.д.?

Анна Мельник

Ограничение доступа к международным рынкам капитала и ослабление макроэкономической активности в стране оказывают негативное влияние на привлекательность российских активов. Ухудшившиеся условия фондирования влияют на готовность инвесторов к риску и их ценовые ориентиры. Пока инвестиции в европейскую недвижимость растут быстрыми темпами, на российском рынке присутствуют сдержанные настроения инвесторов в связи со сложившейся экономической и геополитической ситуацией. Ключевым фактором возобновления роста инвестиционной активности пока видится снятие санкций, наложенных на финансовый сектор России. С другой стороны, в 2014 году практически на всех сегментах рынка наблюдаются очень высокие уровни предложения, которые также не способствуют стабильности арендных ставок и вакансии. Таким образом, сейчас мы имеем коктейль, как из объективных, так и субъективных факторов.

Яна Кузина

Безусловно, политические факторы влияют на снижение ликвидности финансового рынка, ограничивают количество покупателей и объём сделок. Однако в случае с офисным сегментом прибавляется и объективная причина превышения спроса над предложением.

Наталья Круглова

Объективны все предпосылки, имеющие монетарные последствия. Настроения на всех рынках пессимистичны, и, чтобы переломить тренд этих ожиданий, должно произойти нечто радикально противонаправленное. Поскольку таких событий сейчас не просматривается, а в экономике решающую роль играют ожидания масс, я думаю, что кризис будет затяжным и глубоким. И предпосылки его вполне объективны – от санкций до отсутствия системных инвестиций в основные фонды, в инфраструктуру, в R&D в промышленности на протяжении последних 30 лет.

Надежда Башбынар

Стагнация российской экономики, первые признаки которой стали наблюдаться еще до введения санкций, является фундаментальной причиной текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Закрытие доступа к внешним финансовым рынкам, ужесточение условий кредитования и общее повышение рисков лишь усугубило положение.

Денис Колокольников

Политические факторы, в частности - введение санкций в отношении России, безусловно, влияют на рынок общей дестабилизацией понимания ситуации, уменьшением денежных потоков, и, как следствие, снижением объёма инвестиций. Более того, в перспективе может измениться и структура инвестирования. Так, уход зарубежных инвесторов и ряд ограничений на инвестиции за рубежом дает российским инвесторам возможность переориентироваться на внутренний рынок. Уменьшение западных институциональных инвестиций и отсутствие конкуренции на рынке капитала может привести к снижению качества реализуемых проектов. В то же время, есть и позитивный момент – это снижение конкуренции и получение российскими компаниями возможности развития, которая до этого момента была отчасти затруднена присутствием на рынке сильных иностранных конкурентов.

Максим Раевский

Главный фактор снижения рынка - это негативные ожидания относительно развития российской экономики и пересмотр политических рисков крупными западными фондами, которые занимают большую долю рынка.