В социалистическом прошлом столица была мощным промышленным городом, где плавили сталь, выпускали станки, грузовые и легковые автомобили и многое другое. Времена изменились. Многие заводы переехали, закрылись или серьезно сократили производство. А на их месте появились новые жилые комплексы с детскими площадками, парковками и озелененными дворами.
Необходимость реновации столичных промзон обусловлена прежде всего низкой эффективностью их использования, объясняет «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Промышленные гиганты отошли в прошлое, а многие промзоны представляют собой масштабные полузаброшенные территории – большинство предприятий либо не эксплуатируется, либо сдается в аренду под офисы, а некоторые объекты частично разрушены. Но эти территории имеют огромный потенциал с точки зрения строительства жилой, коммерческой недвижимости, социально-бытовой инфраструктуры.
Более 60% промзон не используются по первоначальному назначению, 20% – полностью простаивают, просто занимают золотую столичную землю, приводит цифры Дмитрий Котровский, управляющий партнер «Химки Групп». Промзоны разбросаны по всей Москве, особенно в районе ТТК и в спальных районах. Это завод ЗИЛ, завод «Красный Богатырь» в Богородском, территория промзоны «Северянин» на проспекте Мира, промзона в Капотне и в Медведково. Порядка 50% береговой линии Москвы-реки занято тоже предприятиями промышленного назначения: бетонные заводы, склады. Промзоны занимают около 17% территории старой Москвы, уточняет Вартан Погосян, директор департамента маркетингаTEKTA GROUP. «Это порядка 18,8 тыс. га, из них предлагается реорганизовать 4,3 тыс. га», - добавляет Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы»Апхилл».
Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент», напоминает, что практика приспособления бывших промышленных территорий давно существует в европейских странах. Пример - квартал CityLife в Милане или комплекс Riverlight в Лондоне. Подобные проекты требуют немалых инвестиций и профессионализма, но именно на таких территориях возможно реализовать квартальную застройку с развитой инфраструктурой.
«На сегодня власти подготовили восемь пилотных проектов освоения промзон в пяти округах», - конкретизирует Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер», московское направление. Три из них общей площадью 700 га расположены в СВАО («Алтуфьевское шоссе», часть промзоны «Огородный проезд» и «Северянин»), две на 240 га («Грайвороново» и часть «Южного порта») - в ЮВАО, по одной - в СЗАО («Силикатные улицы» на 128 га), САО («Магистральные улицы» на 215,8 га) и ЮАО («Павелецкая» на 194 га). На их месте можно построить до 30 млн квадратных метров жилья, а также разбить парки и сделать общественные пространства.
Власти также планируют существенно улучшить транспортную инфраструктуру территорий, подлежащих реновации, куда сейчас добраться общественным транспортом проблематично, добавляет Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». Делу поможет восстановление Малого железнодорожного кольца, которое задумано приспособить для пассажирских перевозок.
С точки зрения Алексея Полякова, генерального директора «Просперити Проджект Менеджмент», председателя правления Совета по экологическому строительству в России, власти хотят объединить всех собственников промзон и выработать правовые механизмы, которые позволили бы осуществить комплексный редевелопмент этих территорий. Клуб инвесторов Москвы уже разработал законопроект, который будет стимулировать владельцев промышленных зон участвовать в их развитии. Через Клуб инвесторов несколько промышленных зон распределены между крупными инвесторами-застройщиками (PSN Group, «Дон-строй инвест», ГК «Пионер», ГК «Интеко», MR Group, «Гута Девелопмент», Hines), которые за свой счет делают градостроительные проработки и предоставят властям предложения по реорганизации промзон.
«Такие проекты позволяют вести не точечную застройку, а именно комплексное освоение», - замечает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. Девелоперы могут создать внутреннюю инфраструктуру для жителей, построить социально значимые объекты для города. Например, PSN Group застраивает ПКТ «Грайвороново», где будут парки и современные производства, ГК «Пионер» обустраивает промзону в районе Ботанического сада, но с условием создания транспортно-пересадочного узла и модернизации дорожного полотна, - дополняет Максим Раевский, член совета директоров девелоперской копании «СтройИнвестТопаз».
Поэтому для московского стройкомплекса освоение промышленных зон – одна из ключевых задач по развитию города.
«Еще в 2011 году группой компаний RRG был проведен кластерный анализурбанистической ситуации в районах, примыкающих к территории АМО ЗИЛ.Исследование подтвердило предварительный вывод о том, что ЗИЛ в состоянии «до реконструкции» представляет собой практически единственный в Москве «законсервированный», «мертвый» участок, полностью изолированный от городских процессов», - рассказывает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.
Редевеломент территории завода ЗИЛ - самый крупный проект, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Площадь застройки составляет 300 га, здесь будет построено 1,57 млн кв. мнедвижимости: 584 тыс. кв. м жилья, 365 тыс. кв. м апартаментов, 167 тысяч кв. м офисов, 98 тысяч кв. м торговых объектов, 342 тыс. кв. м займут подземные парковки. Окончание всей застройки запланировано на 2030 год, при этом в продажу первые квартиры могут выйти уже в ближайшие 2-3 года.
Софья Лебедева также приводит целый список наиболее значимых проектов редевелопмента в Москве.
Так, проект планировки 74,5 га территории бывшего завода «Серп и молот» уже одобрен градостроительно-земельной комиссией (ГЗК). В составе многофункциональной застройки - жилые дома, апартаменты, коммерческие площади, общественно-деловой центр, школа, детский сад, поликлиники для взрослых и детей, паркинг. Всего будет построено 1,8 млн квадратных метров. Реализация проекта займет не менее 10 лет. Сейчас согласуется градостроительная документация.
Промзона «Грайвороново» будет преобразована в жилой микрорайон, проект одобрен ГЗК. Территория застройки - 19,4 га. Площадь жилой застройки составит 295 тыс. кв. м, общественной - 353,1 тыс. кв. м, в том числе 11,5 тыс. кв. м - площадь детского сада на 220 мест и школы на 550 мест; 291,6 тыс. кв. м - офисы, бизнес-центры, центр семейной медицины и др. объекты. Также будут возведеныподземные паркинги и гаражи.
На участке бывшей промзоны «Нагатинский Затон» (33,43 га) планируется построить почти 230 тыс. кв. м жилой недвижимости, здания школы на 550 учащихся и детского сада на 220 мест, центр образования на 570 мест с дошкольным и школьным отделениями, физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) с бассейном площадью 2 тыс. кв. метров и центр социальной помощи семье и детям площадью 1,5 тыс. кв. метров. Предполагается строительство трех офисных центров площадью 67 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено возведение двух отдельно стоящих гаражей на 1631 и 630 машино-мест, а также парковки под жилыми домами на 560 машино-мест.
ГЗК Москвы утвердила схему развития территории площадью 457 га в промзоне «Красный Строитель», где планируется строительство жилья и центра «Материнство и детство». Площадь застраиваемых новым жильем территорий составит 11,9 га, а под объекты общественного назначения будут отданы участки общей площадью 31,96 га. Площадь производственных территорий планируется сократить более чем в 2 раза – c 94,2 га до 39,5 га.
На территории бывшей промзоны «Соколиная Гора» площадью в 3,5 га планируется возвести жилой комплекс площадью 88 тысяч кв. м. Кроме жилой части появятся детский сад и автомобильная парковка. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на 2018 год.
На землях после вывода промзоны «Северянин» предполагается строительстве транспортного, административного и жилого комплексов. На территории нефункционирующего Московского зеркального комбината будет возведен транспортный узел для города и собственный концептуальный жилой квартал LIFE. Общая площадь жилой застройки должна составить 200 тыс. кв. м.
Жилье вместо производственных цехов
Естественно, возникает потребительский вопрос – какой же будет конечная цена жилья, ведь наверняка в нее закладывается вся огромная работа, которую инвестору приходится проделывать, начиная с бумажной подготовки проекта? Ольга Грачева, директор по развитию бизнеса ГК «Спектрум», говорит о том, что жилье, построенное на территории промзон, по себестоимости может стать сравнимо с элитным, «но по экологической обстановке и комфортности будет сильно уступать конкурентам».
Как показывает практика, девелоперы в зависимости от качества и специфики бывших промзон взводят на них разные объекты. Марианна Романовская, директор департамента консалтингаGVA Sawyer, приводит примеры жилых комплексов, возникших на месте промзон. Уровень этого жилья разный – от элиты до экономкласса: ЖК «Садовые кварталы» (бывший завод «Каучук»); «Некрасовка Парк» (Люберецкие поля аэрации), ЖК «Мичурино» (автокомбинат № 1, ЖБК «Очаково»), «Большое Кусково» (Кусковский химзавод). Но большинство объектов - комфорт и бизнес-класса.
Так, на территории завода железобетонных конструкций №355 и асфальтобетонного завода на Шелепихинской набережной «Дон-строй Инвест» реализует проект «Сердце столицы» – около 635 тыс. кв. метров, из них чуть более 500 тыс. кв. метров придется на жилье. Как сообщилаДарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», первую очередь планируется сдать в 2017 году, третью и последнюю - в 2019-м. Сейчас идет расчистка площадки. Стоимость квадратного метра в ЖК «Сердце столицы» - 176,4 тыс. рублей.
Свои проекты есть и у многих компаний, эксперты которых участвовали в написании данной статьи. Так, Дмитрий Онофрей ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури», сообщил, что его компания реализует проект комплексной жилой застройки на севере столицы по адресу ул. Базовская, вл. 15. Ранее на данной территории располагалось предприятие «Центржелдорметроснаб». Жилье строится по городскому заказу, предназначено для очередников.
Интересный проект на территории бывшей промзоны в районе Нагатинский Затон на Москва-реке – квартал «Ривер Парк». Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк», рассказала, что в настоящее время застраивается первая фаза проекта – участка площадью 14 га, рассчитанного на 134,8 тыс. кв. м жилья. Всего на данной территории будет возведено 8 кварталов и 22 жилых дома. В рамках первой фазы предусмотрено строительство школы, детского сада, а также паркинга на 1700 машино-мест. В продаже сейчас представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Площадь квартир в «Ривер Парке», выставленных на продажу, - от 38,85 до 78,8 кв. м. Цена метра - от 136,5 тыс. рублей, квартир – от 6,3 млн рублей.
В центре Москвы на месте Московского завода счетно-аналитических машин им. Калмыкова (Нижняя Красносельская ул., д. 35, стр. 48/50) появился апарт-квартал TriBeCa APARTMENTS.Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE, рассказала, что комплекс состоит из нескольких корпусов, каждый из которых имеет собственное название и уникальную концепцию. Например, в корпусе Fulton предусмотрены апартаменты небольших площадей – 37 и 53 кв. м. Allen – это корпус двухуровневых апартаментов с панорамным остеклением и шестиметровыми потолками. Barclay – клубный корпус с минимумом апартаментов на этаже и круглосуточным консьерж-сервисом. Здесь представлены апартаменты площадью от 60 до 300 кв. м. Цена предложения от $5850 за кв. м.
Дизайнерский комплекс особняков Art Residence, расположенный на 3-й улице Ямского Поля, создан на месте бывшей фабрики «БАТ-Ява». В инфраструктуру комплекса войдут кафе,магазины, спа-салоны, фитнес-центр, частный детский сад, зеленая зона, игровые площадки и паркинг. Здания фабрики имели разную этажность и площадь, что позволило создать концепцию, где у каждого из корпусов - свое собственное архитектурное и стилистическое решение (лофт, ар-деко, хай-тек). Площади апартаментов варьируются от 50 до 600 кв. м. Стоимость – от $5700 за кв. м.
К новостройкам, расположенным на территории московских промзон, относятся микрорайоны «Царицыно» и «Царицыно-2», рассказывает Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость». Они реализуются на месте мелькомбината на Радиальной улице, близ Царицынского лесопарка. Инфраструктура включает в себя школу на 825 мест и детский сад на 320 мест. Дома строятся по монолитной технологии, в каждом из них предусмотрен подземный паркинг. Квартиры в «Царицыно-2» стоят от 4,4 млн рублей.
На бывшей территории фабрики по производству слуховых аппаратов на Дмитровском шоссе, 81, реализуется проект ApartVille. Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, уточнил, что это именно реновация существующего здания, включающая замену коммуникаций, фасадов, отделку мест общего пользования и благоустройство прилегающей территории. ApartVille включает 121 апартамент и 44 таунхауса. Метражи от 34 кв. м до 269 кв. м. Стоимость от 5,7 до 30 млн рублей.
По информации Александра Черняева, аналитика «ЛСР. Недвижимость – Москва», «Группа ЛСР» ведет строительство жилого комплекса бизнес-класса «Донской Олимп» на месте завода по обработке цветных металлов (МЗОЦМ), по адресу: ул. Серпуховский Вал, вл. 19. Проектом предусмотрено строительство пяти монолитных зданий (от 2 до 18 этажей), в которых разместятся жилые квартиры общей площадью более 105 тыс. кв. м, все необходимые объекты инфраструктуры. Открытие продаж планируется этой осенью. Средняя стоимость метра составит около 245 тысяч рублей. Также «Группа ЛСР» планирует начать в 2015 году строительство 990 тыс. кв. м недвижимости на месте бывшего НПО «Взлет». В 2017 году в 200 м от застраиваемого участка откроется новая станция метро «Солнцево». Сейчас реконструируется расположенное рядом Боровское шоссе.
«Наша компания участвует в реализации пяти проектов, расположенных на бывших промышленных территориях, - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - Это комплексы The Loft Club (кожевенная фабрика), Loft Park (суконная мануфактура «Йокиш»), «Савеловский Сити» (складские помещения), «Фили Град» (складские помещения), «Ривер Парк» (промзона «Нагатинский Затон»). В первых трех реализуются апартаменты, в четвертом – апартаменты и квартиры, в последнем – квартиры». «Фили Град» (застройщик – MR Group) расположен в престижном районе Фили, всего в пяти минутах езды от ТТК. Совсем рядом также Москва-река и Филевский парк. Стоимость апартаментов в «Фили Граде» начинается от 6,19 млн рублей, квартир – от 9,58 млн рублей. В состав комплекса комфорткласса «Савеловский Сити» входят четыре офисных здания и две 46-этажные башни с апартаментами. Застройщик – MR Group. На первых двух этажах корпусов с апартаментами разместятся детский сад, детский центр развития, магазины, фитнес-центр, кафе и прочие объекты инфраструктуры. На старте продаж в проекте установлены рекордно низкие цены - от 95 000 руб. за кв. м. На текущий момент стоимость апартаментов здесь начинается от 4 млн рублей (34,5 кв. м).
Свой проект на набережной Москва-реки есть и в компании «ОПИН». Как сообщилДенис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», компания разрабатывает проект планировки территории вдоль Симоновской и Крутицкой набережной, где планируется построить большой жилой комплекс, стадион и множество объектов инфраструктуры.
Агентство элитной недвижимости CONTACT Real Estate реализует квартиры в жилых комплексах Redside на улице Сергея Макеева (строится на месте таксомоторного парка) и Wine House на Садовнической улице (ранее здесь располагался завод шампанских и вин). Как сообщил Вячеслав Антропов, аналитик CONTACT Real Estate, стоимость квадратного метра в ЖК Redside – $6500-10300, в ЖК Wine House – $10300-20000.
Описанные экспертами проекты выглядят привлекательно. Но покупатели жилья наверняка задают вопрос – а как дела с экологией, не опасно ли для здоровья поселиться на месте бывшего сталеплавильного цеха? Этот вопрос мы адресовали нашим комментаторам.
Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Перед тем как возвести жилой фонд на территории бывшей промзоны, застройщику необходимо пройти процедуру инженерно-экологических изысканий. До начала проектирования берутся пробы грунта, проводится комплексная оценка уровня радиоактивного, химического и биологического загрязнения почв, грунтов, поверхностных и подземных вод, выясняется, есть ли выходы родона, карстовая опасность. Выделяются участки загрязнения, требующие проведения рекультивации для соответствующих видов функционального использования.
На основании полученных результатов делается зонирование территории с выделением участков, требующих проведения реабилитации грунта от химического загрязнения. Любые изменения подлежат рекультивации, и это очень строго контролируется городом. Для проектов, выполняемых по горзаказу, требования еще жестче: санитарно-гигиеническую оценку состояния грунтов разрешено проходить лишь в Мосгосэкспертизе. Система контроля входных параметров и качества применяемых проектных решений является одной из лучших в России.
Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури»:
Роспотребнадзор и другие уполномоченные организации постоянно мониторят экологическую ситуацию в таких проектах. Поэтому опасения у покупателей могут быть связаны скорее с соседними участками, на которых могут находиться предприятия. В таком случае рекомендуется внимательно ознакомиться с окружающей застройкой и определить, что в нее входит – реальное производство, способное нанести вред экологии, или арендный бизнес.
Максим Каварьянц, коммерческий директор Sminex:
Проблемы с такими территориями с этой точки зрения возникают, как правило, лишь в тех случаях, когда производство было связано с ртутью или радиацией. Провести рекультивацию грунта в этом случае настолько дорого и сложно, что гораздо разумнее просто законсервировать объект и построить над ним саркофаг, нежели пытаться его реанимировать.
Людмила Чичерова,
Metrifo.ru от 15.09.2014
http://www.metrinfo.ru/articles/137701.html
