О планах строительства в Московской области «наземного метро» известно давно. Общие черты новинки понятны: фактически это будут электрички с повышенным уровнем комфорта, с уменьшенными до 3-5 минут интервалами. Озвученные планы грандиозны – по сути, вдоль всех существующих линий железной дороги будут проложены дополнительные трассы, так что все более-менее крупные города Подмосковья рано или поздно окажутся связанными со столицей.
Наш журнал тоже писал об этом, эта статья оказалась одной из самых популярных на нашем сайте: «Подмосковье: власти обещают метро. Счастливчики: Одинцово, Нахабино, Королев, Подольск и другие города. Эксперты предвидят рост цен на квартиры до московского уровня».
Новые трассы и сроки
При разработке и обсуждении данного проекта как само собой разумеющееся предполагалось, что все линии будут связывать подмосковные города с Москвой. Дескать, куда еще ездить «подмосквичу», как не в столицу? Он там работает, развлекается… Но в минувшем июне пришли сообщения о радикальном дополнении концепции. От линий «подмосковный город – Москва» никто не отказывается, строить их будут, но запланированы и еще две, принципиально новые. Дуги на юго-востоке и северо-востоке. Первую – Подольск - Домодедово - Раменское с подходом к территории ЛИИ им. Громова в Жуковском – планируется ввести в эксплуатацию до конца 2018 года. Вторую – Мытищи - Пушкино - Ивантеевка - Щелково - Балашиха - Реутов – до 2022 года.
Позднее последовали уточнения. Например, мэр Ивантеевки Сергей Гриднев сообщил, что это будет не совсем метро, а «рельсовый скоростной пассажирский транспорт». Вероятно, предположим мы, на отдельных участках будет скоростной трамвай, на других – электричка.
«Схема коридоров для строительства кольцевой линии скоростного трамвая в Московской области была заложена еще в 2007 году, - напомнила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». – Окончательно доработать концепцию планируют к 2016 году. В ней уже точно будут прописаны зоны расположения путей и станций. Пока этот проект находится на стадии обсуждения. Также следует отметить, что 19 июня 2014 года губернатор области Андрей Воробьев доложил президенту РФ Владимиру Путину о планахстроительства кольцевой линии скоростного трамвая, и данная идея была одобрена президентом России. Все это говорит, что это реальный проект и он будет осуществлен».
О технологии строительства легкого метро (вероятно, на некоторых участках появится и оно) рассказала Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». «Технология представляет собой сваи с арматурным каркасом, на которые опираются путевые колонны, - говорит эксперт. – Поезд будет двигаться по путям на высоте 4,5 м от земли. Разработчики предполагают, что конструкция сможет обойтись без машиниста, что существенно снизит затраты на эксплуатацию, но при этом, как нам кажется, станет менее безопасной. Расходы на строительство такого метро в несколько раз ниже, чем на строительство обычной подземки. Это связано с отсутствием необходимости прокладывать тоннели, а также меньшей плотностью застройки в Подмосковье – будет меньше проблем, связанных с согласованием проведения строительных работ».
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, призывает осторожнее относиться к заявленным срокам. «Планы по развитию транспортной инфраструктуры постоянно претерпевают изменения и коррекцию – причем это касается как подземки, так и наземного транспорта и автомобильных магистралей, - отмечает он. – Если посмотреть ретроспективу развития метро – она постоянно менялась. В том числе первоначально открытие станции метро в районе Солнцево было запланировано на 2005 год, и до сих пор станция не открыта».
С последним тезисом согласится и автор. Даже если говорить конкретно о наземном метро, первоначально предполагалось, что стартовую ветку (до Химок) откроют до конца 2013 года – немало бравурных сообщений на сей счет можно отыскать в интернете. Новый транспорт пока так и не появился, и версия на сегодня – он будет пущен в Химках до конца года нынешнего.
Имеет ли смысл?
Вернемся к вопросу, вскользь упомянутому в начале этой статьи – зачем? Зачем создавать дороги между различными городами Московской области? Ведь пассажиропотоки идут в Москву и обратно, даже такой чудесный термин появился – «маятниковая миграция».
Опрошенные эксперты деликатно пожурили автора за «москвоцентризм» - реалии сегодня совершенно другие. «Ответы на вопросы можно получить, ознакомившись с планами правительства Московской области по изменению трудовой миграции и созданию новых рабочих мест в значимых городах Подмосковья, - отмечаетВладимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум». – Предусматривается строительство четырех деловых центров на 2 млн кв. м. После строительства ЦКАД и проведения линии легкого метро офисная недвижимость будет пользоваться спросом на расстоянии 60 км от города. Сейчас Московская область разрабатывает четыре пилотных проекта «Сити» в Одинцово, Красногорске, Железнодорожном и Котельниках. По предварительным подсчетам, только строительство ЦКАД обеспечит жителей Подмосковья более чем 1,7 млн рабочих мест в сфере логистики, туризма, услуг. Это позволит полностью поменять образ жизни населения».
«Маятниковая миграция» частично обусловлена именно существующим формированием транспортных сетей, - соглашается Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – Человек в поиске работы, как правило, думает о том, как ему до нее добираться. Поэтому если он не находит вакансию в родном городе, то смещает линию поиска не в соседний пункт или район, а туда, куда проложены линии общественного транспорта или построены удобные трассы – в Москву. Но есть исключения, например, Подольск: около 10% населения окружающих населенных пунктов едут на работу не в Москву, а именно в этот город. И такую тенденцию необходимо поощрять».
Еще одна проблема – доступность аэропортов. Появление аэроэкспрессов стало значительным шагом вперед, однако жителям области сначала надо добраться до Москвы, и только потом пересесть на вокзале на аэроэкспресс. Появление дуг снимет эту проблему.
Будет ли по карману?
В сообщениях о новой программе говорилось, что интерес к ней проявляет частный бизнес. Этот факт вызывает смешанные чувства. С одной стороны, предприниматели обычно очень хорошо считают собственные деньги, предпочитают не вкладываться в никому не нужные авантюры. Значит, изучаемое нами дело действительно полезное, будет окупаться. С другой – данный факт наводит на нехорошие мысли о будущих ценах на билеты. Можно ли как-то предсказать этот аспект?
Конечно, 2018 год (а тем более 2022-й) – дело далекое. «Цифру предположить сложно, - говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Абсолютно неизвестно, сколько будет составлять тариф на метро… Допускаю, что цены будут продуманы для разных категорий лиц».
Впрочем, эксперты все же попытались сделать такие подсчеты. В качестве верхней границы использовалась цена билета на уже существующий аэроэкспресс, нижней – на обычную электричку.
«В настоящее время стоимость проезда в аэроэкспрессе в вагонах «стандартного класса» составляет 340-400 руб. в зависимости от места покупки: билет, купленный в электронных каналах продажи дешевле, - говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»). – При этом можно купить абонемент: 50 поездок в месяц обойдутся по 150 руб. каждая. Маршрут облюбовали жители близлежащих городов и работники соседних с аэропортом предприятий, и цена не кажется им завышенной».
Что касается электрички, то в настоящее время стоимость проезда одной зоны составляет 17,5 руб. Если сравнить эти цены с тарифами на московский метрополитен, то одна поездка по карте «Тройка» составляет 28 руб. Так что стоимость проезда на будущем транспорте может составить как 0,6 - 0,7 от цены на метро (нижняя граница), так и 5,4 (верхняя).
Разброс, конечно, великоват – но, с другой стороны, прогнозы на столь далекую перспективу вряд ли могут быть точнее.
«Формула стоимости включает множество факторов, один из которых – платежеспособность целевой аудитории, а она в области ниже, чем в Москве, - отмечает Павел Лепиш («Главмосстрой-недвижимость»). – Если речь идет о социально значимом виде транспорта, то в некоторых случаях погашение убытков перевозчика может взять на себя регион. Кроме того, не стоит забывать, что окупаемость транспорта зависит не только от стоимости проезда. Услуги перевозки – основная деятельность, но не единственная. Торговля, реклама,аренда инфраструктурных площадей могут частично снимать финансовую нагрузку с пассажира. Плюс у инвестора может быть дополнительный интерес к строительству – например, собственное крупное производство в районе прохождения планируемой линии транспорта. Это тоже может позитивно отразиться на цене проезда».
Подорожает, но по-разному
Будучи тематическим изданием, мы, конечно, рассматриваем происходящее через «призму» недвижимости – как то или иное событие отразится на недвижимости. Появление дуг наземного метро опрошенные нами эксперты оценивали позитивно – правда, в разной степени.
«Один из важнейших факторов оценки объекта недвижимости или будущего проекта – это его транспортная доступность, - считает Марианна Романовская, директора департамента консалтинга GVA Sawyer. – Это относится и к офисам, и к торговле, и к жилью. Поэтому строительство новых трасс однозначно повысит конкурентные преимущества территорий».
«Все зависит от того, насколько увеличится транспортная доступность каждого конкретного населенного пункта, входящего в планы строительства наземного метро, - говорит Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга ГК RRG. – Очевидно, что на данный момент вышеперечисленные города, даже соседствующие, неравномерно обеспечены транспортной инфраструктурой. В городах-«антилидерах» по данному показателю рост цен как на жилую, так и накоммерческую недвижимость может составить 10-15%»
«Более существенного подорожания недвижимости стоит ожидать там, где транспортные улучшения будут более заметны из-за сложившейся критической ситуации, - соглашается Константин Злобин, директор по развитию ГК «Астерра». – В городах, расположенных на первой линии, цены могут повыситься примерно на 20%, а в южных городах рост цен вряд ли превысит 10-15%».
На зависимость роста цены от класса объекта обращает внимание Екатерина Чермошенцева («Апхилл»). «Наиболее заметным увеличение станет для объектов эконом- и комфорткласса, чей потребитель зависит от общественного транспорта гораздо более, чем обитатель бизнес-класса, - говорит эксперт. – Следует также отметить, что данные изменения будут касаться именно постоянного жилья, а недач».
Очень важный аспект выделяет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По ее мнению, не стоит ожидать роста цен сразу после объявления о планах строительства новых станций: люди достаточно скептически относятся к заявляемым планам, поскольку уже возникали случаи отмены, казалось бы, решенных вопросов по улучшению транспортной доступности. В частности, можно вспомнить линию скоростного трамвая вБалашиху. С другой стороны, когда строительство уже будет очевидным, рост цен обязательно произойдет. «По нашим прогнозам, максимальный прирост в размере 10-15%, скорее всего, получат города, в которых сейчас наблюдается тяжелая транспортная ситуация: Балашиха, Железнодорожный, Щелково», - отмечает Софья Лебедева.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Подмосковные города, как бы это помягче, пока не избалованы обилием транспорта. Поэтому появление любых новых возможностей здесь окажется бесспорным благом. Правда, окончательный ответ о влиянии на цены на недвижимость будет ясен только после того, как станет понятно, где новая линия пройдет и куда по ней можно доехать. Важны и сроки: уже не раз случалось так, что объявленные с большой помпой проекты откладывались – и очень надолго.
Владимир Абгафоров,
Metrinfo.ru от 8.09.2014
http://www.metrinfo.ru/articles/137439.html
