Власти Москвы активно взялись за реконструкцию улиц в историческом центре, намереваясь сделать город, в котором семь-восемь месяцев в году стоит не самая теплая погода, привлекательным для пеших туристов. Эксперты предупреждают, что мода на все пешеходное повышает стоимость квадратного метра в новостройках, а вот цену вторичного жилья иногда даже опускает. Зато у желающих заняться арендным бизнесом появляются новые перспективы.
Всюду плитка
За последние два года к Старому Арбату, Камергерскому переулку и Манежной улице добавились сразу десять улиц, на которых полностью запрещено автомобильное движение. Таким образом, в стремлении сделать город комфортным для пешеходов той самой тротуарной плиткой, о качестве которой у москвичей имеются самые разные мнения, вымостили не один десяток километров.
Но это только начало. В следующие несколько лет город планирует спроектировать и реализовать несколько сотен километров новых пешеходных зон. По данным, которые приводит Константин Королев,заместитель директора департамента инфраструктурных проектов NAI Becar, уже в этом году должны быть выпущены проекты примерно на 150 км таких участков.
Все это в том числе означает, что на вторичном рынке столицы в несколько раз вырастет число квартир в домах, расположенных либо непосредственно на пешеходных улицах, либо вблизи них. Увеличится и количество новых объектов в этих районах. Выиграют ли от нового соседства продавцы такого жилья, а также девелоперы, занятые проектами редевелопмента в историческом центре?
Статусный рост
Мнения относительно новостроек довольно оптимистичны. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО ОПИН, считает, что сам факт наличия статусной пешеходной улицы в непосредственной близости от объекта повышает цены реализации минимум на 20%. "Как правило, пешеходные улицы обладают интересными видами, что также повышает ликвидность рядом расположенного жилья,— рассказывает эксперт.— Квартиры с видами традиционно оцениваются на 20-30% дороже, чем аналогичные, но без видов".
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, основной акцент делает на благоустройстве территории района в целом и полагает, что сам по себе факт оборудования пешеходной зоны в том или ином районе не способен кардинально повлиять на стоимость местного жилья. Так, например, по его данным, квартиры в Хамовниках за годы развития проекта делового квартала "Красная Роза" подорожали в три-семь раз в зависимости от месторасположения, класса и качества предложения. Отметим, правда, что реализация проекта проходила с 2003 по 2012 год и первая половина этого периода характеризуется бурным ростом цен на всю столичную недвижимость.
Зато свежий впечатляющий пример того, как превращение улицы в пешеходную помогло ускорить продажи и позволило поднять цены в новом проекте, приводит Борис Азаренко, генеральный директор Vesper. "Когда мы входили в проект создания комплекса премиум-апартаментов St. Nickolas в историческом здании "Шереметьевского подворья" на Никольской, улица еще не была закрыта для автотранспорта",— рассказывает эксперт. Однако продажи в комплексе начались, когда улицу уже сделали пешеходной, и спрос на проект превзошел ожидания застройщиков. "Более 70% апартаментов было реализовано в течение трех месяцев с момента старта продаж, и это позволило нам поднять цены на 15%",— вспоминает господин Азаренко.
Фактор пешеходности, сыгравший такую положительную роль в судьбе проекта, отмечает и Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. "С октября 2013 года до настоящего времени стоимость квадратного метра в St. Nickolas в среднем выросла на 23-25%, а на некоторые квартиры — до 31%",— рассказывает эксперт.
Однако известно, что цены на квартиры в строящихся домах всегда растут также и по мере готовности объекта. И, кроме того, не все пешеходные улицы одинаково ценны. "Пока что планы по обустройству пешеходного пространства на Пятницкой улице не особо повлияли на уровень цен в жилых комплексах района",— говорит Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet. По его данным, в уже построенном жилом комплексе "Четыре солнца" на Большой Татарской улице диапазон цен в настоящее время составляет от 468 тыс. до 623 тыс. руб. за 1 кв. м. "Год назад он был на уровне 490-624 тыс. руб. за "квадрат"",— замечает эксперт.
Нестандарт для креативщика
Мнения экспертов относительно вторичного рынка квартир в домах, расположенных на пешеходных улицах, разделились. Например, Екатерина Фонарева, коммерческий директор "Баркли", считает, что если создается пешеходная зона, но улицу не закрывают для движения автотранспорта, то на транспортную доступность жилых домов создание пешеходной зоны по большому счету никак не повлияет. А вот комфортность проживания в целом только увеличится, говорит эксперт. "Если взять, например, Пятницкую улицу, то значительного влияния на стоимость жилья от этих изменений ожидать не приходится, ведь цены здесь и так сейчас довольно высоки",— говорит госпожа Фонарева. Тем не менее она все же ожидает небольшого роста цен на уровне 5-7% на квартиры в домах, расположенных на первой линии.
Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, полагает, что ликвидность квартир, выходящих окнами на новую современную пешеходную улицу, для определенной целевой аудитории повышается. "Рост стоимости может составить до 5-10%, если такая аудитория действительно сложилась",— уточняет эксперт.
Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС, в свою очередь, уверен, что такие покупатели уже существуют. "Это представители так называемого креативного класса, у которых есть деньги и которым интересны нестандартные форматы жилья — лофты, апартаменты с отдельным входом",— уверен эксперт. Он считает, что недвижимость для таких людей способ самовыражения, следовательно, этот сегмент покупателей сформирует отдельный субрынок жилья в районе пешеходных зон.
Тихий центр или бойкое место
Этот оптимизм не разделяет Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп". Она считает, что состоятельные люди воспримут превращение привычных мест своего обитания в туристическую зону скорее негативно. "Дело в первую очередь в снижении уровня приватности и безопасности,— объясняет эксперт.— Ведь известно, что самые небезопасные и шумные места в любом городе именно туристические".
Того же мнения придерживается Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. Он считает, что отсутствие приватности проживания для многих является важной причиной, чтобы отказаться от жизни на пешеходной туристической улице. "Туристов бы однозначно заинтересовал для прогулок район "золотой мили", но будет ли это соответствовать интересам владельцев жилья в этом районе — большой вопрос",— замечает Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости Praedium.
Коллег поддерживает и Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex: "Квартиры на пешеходных улицах заметно дешевле, чем в прилегающих районах". Стоимость "квадрата" в здании с фасадом, выходящим на Арбат, по данным Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, колеблется от $15 тыс. до $18 тыс. А вот жилая недвижимость в арбатских переулках, удаленных от основного пешеходного потока буквально на 50-100 м, стоит дороже на 20-25%. "В Большом Афанасьевском переулке, например, цена метра доходит до $26 тыс., в Староконюшенном варьируется от $22 тыс. до $33 тыс.",— уточняет эксперт.
А Роман Соркин, президент Homeland Group, вспоминает, как состоятельные владельцы квартир на Большой Дмитровке боролись за то, чтобы улица осталась проезжей. "Это естественно, ведь они приезжают к магазинам и другим учреждениям исключительно на машинах. Обеспеченные люди не ходят пешком",— резюмирует эксперт. Впрочем, когда очередную улицу закрывают для проезда транспорта, то поначалу это всегда вызывает панику у автовладельцев. Тем не менее людям свойственно адаптироваться к обстоятельствам, которые нельзя изменить. Виктория Камлюк, директор направления "Стрит-ритейл" Knight Frank, рассказывает, что в 1989 году после землетрясения в Сан-Франциско была закрыта крупная скоростная автомагистраль Эмбаркадеро-фривей. "В процессе реконструкции выяснилось, что жители прекрасно обходятся и без магистрали, используя другие маршруты. В итоге вместо нее был создан широкий бульвар с деревьями, троллейбусами и хорошими условиями для пешеходов и велосипедистов. "Изначально было трудно представить себе такое: закрытие магистрали было сопоставимо с закрытием Ленинского проспекта в Москве",— говорит эксперт.
Только для аренды
Большая часть экспертов, опрошенных нами, все-таки делает вывод о том, что цены на недвижимость на новых пешеходных улицах, конечно, могут вырасти, но отнюдь не на жилье, а в первую очередь на торговые помещения и ресторанные площади. Впрочем, если квартира приобретается не для себя, а предназначена для сдачи в краткосрочную аренду, то цена на такой объект, как минимум, не упадет, а может быть, и возрастет. В особенности если у него соответствующее расположение.
Хостелы, апартаменты и гостиницы, которые находятся на пешеходных улицах, Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, считает выгодными проектами. "Но только в том случае, если у прибывающих есть возможность подъехать с чемоданами к пешеходной зоне на машине или дойти за две-три минуты от ближайшего метро",— уточняет эксперт.
Если жилье по каким-либо параметрам не подходит для арендного бизнеса, то оно скорее подешевеет, чем наоборот, уверены некоторые эксперты. В частности, цены могут просесть в домах на первой линии, говорит Мария Литинецкая.
Пока что, правда, в ожидании благоустройства вторичные квартиры на Пятницкой улице, которую все же решили не делать полностью пешеходной, поднялись в цене. Как подсчитали в "Метриум Групп", сейчас квадратный метр здесь стоит 320 тыс. руб., причем за последние девять месяцев он подорожал на 65 тыс. руб. Однако, как поясняют эксперты, такая существенная разница вряд ли связана с грядущими нововведениями, скорее это следствие происшедшего падения рубля к основным валютам.
Хорошо не значит быстро
Увлечение пешеходности вкупе с непродуманными решениями могут привести к тому, что новые улицы станут пустынными и в конце концов просто изживут себя, предупреждают эксперты. Так, Илья Тюкин, директор ГК "Арт-фасад", обращает внимание на необходимость якорей: "Пешеходные улицы должны идти откуда-то и куда-то, например в парк или к какому-то другому социальному, коммерческому или культурному якорю, иначе они не работают и не выполняют той функции, для которой изначально предназначены: не генерируют трафик и не концентрируют потоков".
Примером того, как не надо, стала, в частности, Малая Конюшенная улица в Санкт-Петербурге, которая идет от Невского проспекта, но упирается в Шведский переулок, заставленный автомобилями, а значит, по сути, не ведет никуда, поэтому эффект от нее нулевой, подытоживает эксперт.
Кроме того, сама по себе идея большого числа длинных пешеходных улиц в Москве некоторым экспертам представляется изначально неверной. "В крупных городах мира — столицах, миллионниках — пешеходных улиц не бывает много,— говорит Сергей Свиридов.— Обычно одна-две, максимум три".
Да, центр Амстердама целиком отдан тем, кто ездит на велосипедах и ходит пешком. Но население голландской столицы едва превышает 800 тыс. человек, тогда как в Москве постоянно проживает 12 млн человек. Если пешеходных зон в городе станет больше, чем необходимо, экономический смысл этой затеи будет стремиться к нулю, рассуждает господин Свиридов. Он опасается, что в первую очередь резко ухудшится и без того непростая транспортная ситуация, при этом большую часть года количество пешеходов будет крайне ограниченно в силу сезонности. Никакой бизнес этого не выдержит, делает вывод эксперт.
В период 1960-1980-х годов в США было создано более 200 пешеходных зон, но к 2000 году их осталось лишь 15. Правда, там в строительство и благоустройство новых улиц инвестировали не только и не столько городские власти, сколько ассоциации собственников недвижимости, рассказывает Екатерина Румянцева. "Управлять таким неповоротливым проектом, учитывая интересы всех сторон, в современном, быстро меняющемся мире нереально, так что в большинстве случаев все вернулось на круги своя",— замечает эксперт.
Но в России, конечно, все иначе, ведь наши пешеходные зоны строятся за государственные средства. Поэтому любителям исторического центра в недалеком будущем, вполне возможно, придется пересесть на велосипеды.
