В рамках выставки Office Next Moscow 2014 прошел форум специалистов рынка офисной недвижимости. Участники попытались спрогнозировать развитие сегмента в ближайшие два-три года.
О том, какой в идеале офис необходим арендаторам, сегодня рассуждают все специалисты, начиная от урбанистов и заканчивая собственниками зданий. Меняются экономические условия, менталитет общества, люди хотят работать в максимально комфортной среде. Некоторые и вовсе мечтают сидеть с ноутбуком где-нибудь в парке. Эти веяния улавливают архитекторы и дизайнеры. В результате, как заметил журналу «Недвижимость & цены» Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield, креативность и прагматизм все больше сливаются в единое целое, и образуются офисные пространства нового поколения.
Опрос Cushman & Wakefield и Office Next показал, что большинство арендаторов удовлетворены своими офисными местами. Недовольных оказалось лишь 5% респондентов. Спрашивается, зачем в такой ситуации вообще обсуждать создание новых, более комфортных офисов? Все дело в том, что специалисты всегда должны заглядывать в будущее, отвечают эксперты. Не факт, что офис, который нравится большинству, через два-три года сохранит к себе такое же отношение. Кстати, на вопрос, какое рабочее место в вашем БЦ лучшее, 70% респондентов ответили, — их собственное.
Куда плывут киты?
Выбор подходящего офиса базируется на трех китах: ставке, местоположении и транспортной доступности. Следующим важным критерием для арендатора является сговорчивость собственника. С этим сложно не согласиться, ведь некоторые владельцы зданий оторваны от реалий и не хотят идти ни на какие уступки, тогда как их офисные площади пустуют. Другие важные параметры — наличие большой парковки, столовой, развитой инфраструктуры здания. А далее по убыванию — высота потолков, бесперебойное электроснабжение, присутствие уважаемой управляющей компании, соседи, престиж, панорамное остекление. И только в последнюю очередь — имя девелопера и зеленые офисы как таковые.
Самая большая фобия арендаторов — рост ставок. Опасения по этому поводу высказали 70% опрошенных. Их также беспокоит плохое управление зданием, рост налогов, плата за парковку.
Большинство арендаторов хотели бы видеть в своем бизнес-центре или поблизости различные службы быта, фитнес-центр, поликлинику. Некоторым нужны культурный центр, детсад, школа. Для 19% опрошенных идеальный офис — коворкинг. Кстати, 40% респондентов при возможном переезде выбрали бы расположение в пределах ТТК, 20% — в зоне Садового кольца. А вот уезжать за МКАД у компаний нет ни малейшего желания. Порядка 40% ответили, что никогда бы этого не сделали, 20% согласились бы при условии, если получат в подарок коттедж, остальные могут соблазниться хорошей инфраструктурой или экономией средств.
Максимальный бюджет на аренду офиса у респондентов составляет от 400 до 700 долл./кв. м/год, при этом ставку компании предпочитают фиксировать в рублях. Оптимальный срок договорных отношений — от трех до шести лет. Денис Соколов выразил надежду, что выводы отчета «Идеальный офис» помогут девелоперам и владельцам зданий сформировать уникальное предложение и выиграть конкурентную борьбу в условиях роста числа вакантных площадей.
Босс сказал, босс сделал
Факторов, формирующих спрос, может быть несколько. По словам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, очень многое зависит от руководителя, принимающего решения. Например, учитывается близость БЦ к его дому. Имеет значение и развитая бизнес-среда вокруг: например, арендовать соседствующее здание с Газпромом — большая удача. Некоторые боссы стремятся быть ближе к партнерам и занимают площади в том же районе или квартале.
Думают об условиях работы компаний и власти. Неоднократно чиновники предлагали строить офисные помещения ближе к спальным районам. Таким образом центр Москвы должен разгрузиться от машин, а люди станут проводить меньше времени в пути из дома на работу и обратно. Впрочем, есть одно но. При приеме на работу руководитель стремится нанять высококвалифицированного специалиста, а проживать тот может в любом районе. Так что приоритеты боссов вряд ли изменятся.
Исключение составляют всего несколько сегментов, например торговый. Почти 80% сотрудников ТЦ (кассиры, охранники, консультанты) проживают в том же районе, где и работают. В остальных сферах бизнеса такое маловероятно, отметили участники форума.
Сейчас перед чиновниками стоит задача равномерного распределения функций города с минимизацией транспортно-временных затрат. По словам Александра Тимохова, заместителя председателя Москомархитектуры, для достижения этой цели акцент нужно сделать на удобстве общественного транспорта, организации для него выделенных полос движения. Офисы должны концентрироваться вокруг пересадочных узлов и станций метро.
Основная проблема заключается в том, что застройка развивается там, где это выгодно девелоперам. При этом промышленные территории, представляющие огромный потенциал для развития, пустуют, поскольку их освоение связано с крупными финансовыми затратами. Риск входа слишком велик, поэтому такие проекты продвигаются с большим трудом. Не способствует этому и уязвимость законодательства в сфере ответственности за невыполнение обязательств. Как отметили участники форума, только 17% московских промзон подходит для застройки.
МФК: плюсы и минусы
Обсуждали на форуме и многофункциональные комплексы (МФК). У этих объектов есть свои преимущества. По мнению Вячеслава Холопова, регионального директора департамента офисной и складской недвижимости, партнера Knight Frank в России и СНГ, при реализации таких проектов преимуществом для девелопера является возможность сэкономить земельный участок и фактически построить на нем сразу три объекта. На руку и возможность пофазового ввода в эксплуатацию. Кроме того, наличием торговых площадей можно усилить инвестиционную привлекательность комплекса. Наконец, еще один плюс — высокая посещаемость за счет совмещения функций. Арендатор, в свою очередь, получает развитую инфраструктуру и экономию времени.
Однако и подводных камней у МФК немало. Девелоперу нужно думать о правильном зонировании составляющих комплекса и распределении потоков посетителей. Кроме того, требуются маркетинговое продвижение, привлечение опытной управляющей компании. Высокая проходимость — то, что для застройщика является плюсом, — для арендатора, наоборот, минус. Малоприятна и забитая парковка за счет разовых посетителей.
Кстати, в возможности усилить инвестиционную привлекательность таких объектов с помощью торговых площадей некоторые эксперты усомнились. По словам Петра Исаева, заместителя генерального директора по коммерческой недвижимости ROSE GROUP, с точки зрения экономики самым неинтересным в проекте является как раз ритейл. Практика показывает, что посещаемость торговых площадей в МФК низкая. Во многих случаях эти помещения пустуют до тех пор, пока офисы не заполнятся арендаторами.
Сейчас в столице 17 объектов МФК (включая ММДЦ «Москва-Сити»). В стадии строительства находится еще девять. Самые известные проекты — «Водный», «ВТБ — Арена Парк», «Монарх Центр», «Москва-Сити», «Новый Арбат, 32», «Фьюжн Парк», «Ханой-Москва» и др. По словам В. Холопова, к 2017 г. количество МФК будет в два раза больше. До 80% таких проектов будет расположено внутри ТТК. Увеличится и доля апартаментов в МФК, но гарантий, что это приведет к снижению цен, нет.
Медовое Подмосковье?
Участники форума попытались также ответить на вопрос: поедут ли арендаторы в Подмосковье? Как известно, крупные деловые центры, сравнимые по масштабам с «Москва-Сити», предполагается возвести в Одинцове, Красногорске, Котельниках, Мытищах и Железнодорожном. Однако эксперты сомневаются, что столичные компании согласятся на этот вариант.
По словам участников форума, уровень спроса на офисные объекты за МКАД по итогам 2013 г. был невысокий. Как рассказал Павел Яншевский, партнер компании S. A. Ricci, в зоне МКАД ставки на офисные здания классов А и B+ варьируются от 300 до 350 долл./кв. м/год. По прогнозам аналитиков, к концу 2014 г. из-за высокой конкуренции и большого количества вакантных площадей за пределами ТТК падение арендных ставок по некоторым объектам может составить до 15–20%. Но чтобы арендаторы поехали в Подмосковье, цены должны быть еще ниже, что совсем невыгодно девелоперам. Кроме того, в области нет такой инфраструктуры, как в столице, что тоже является важным фактором в формировании спроса.
В заключение участники форума пришли к выводу, что при существующем уровне вакантных площадей собственнику здания сегодня по меньшей мере странно не прислушиваться к пожеланиям клиента. Наличие 3 млн кв. м офисных помещений показывает: рынок насыщен, идет борьба за арендатора. Ключевыми факторами при выборе офиса по-прежнему остаются арендные ставки и транспортная доступность. «Зеленые» офисы — отличный маркетинговый ход, но арендаторы обращают внимание на этот критерий в последнюю очередь. Любая другая «вишенка на торте» — то есть ноу-хау в бизнес-центре — тоже не является приоритетом при выборе, гораздо важнее грамотная эксплуатация здания. Как заметили эксперты, если в бизнес-центре протекает крыша, никакие розовые фламинго не помогут...
Яна Володина,
Недвижимость и цены № 28 от 14.07.2014 г.
Яна Володина,
Недвижимость и цены № 28 от 14.07.2014 г.
