В каждом крупном городе бывшего СССР есть ЦУМ – большое здание в самом центре города, некогда помпезное и блестящее, а сейчас превратившееся в собственную тень. Несмотря на выгодное месторасположение и большие площади, ЦУМы и ГУМы, в большинстве своем, прозябают на рынке торговых помещений и продолжают морально устаревать. Несмотря на то, что Центральные универмаги есть в 85% городов с населением от 500 тысяч человек, продолжают развиваться лишь объекты в «городах-миллионниках».
Соринка в глазу
В большинстве своем, ЦУМы – это постройки конца 19-начала 20 века. Все они отличаются крайней выгодностью расположения – в самом центре города, на пересечении крупнейших транспортных артерий. Сходство можно найти и в их внутренней организации – большие площади с тематическими отделами. К началу 21 века лишь 60% от общего количества подобных объектов продолжают жить и бодрствовать – с переходом на рыночные отношения ЦУМы потеряли свою привлекательность как для покупателей, так и для продавцов.
По словам Ольги Ясько, директора департамента исследований Knight Frank & CIS, несмотря на центральное расположение, сами здания не соответствуют современным требованиям. Часто они отличаются довольно сложной планировкой, устаревшими техническими и инженерными системами.
«Основная проблема советских универмагов, если мы говорим о неперестроенных объектах, для девелопера и инвестора – хаос в документации и структуре собственности. Не секрет, что многие подобные объекты приватизировались в 90-е годы прошлого века и находятся, в основном, в частных руках. Этот рынок крайне непрозрачный и закрытый, здесь работают отдельные собственники, которым удалось приватизировать объекты на заре новой России, пул арендаторов представлен преимущественно индивидуальными предпринимателями, а профессиональные ритейлеры отсутствуют. Поэтому обычно подобные универмаги мы не относим к числу качественных объектов торговой недвижимости», - говорит Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL.
В отечественной практике проектирования универмагов наибольшее распространение получили торговые залы прямоугольной формы, что на первый взгляд является классической оптимальной конфигурацией для размещения торговой функции. Однако в некоторых случаях соотношение сторон этого прямоугольника может достигать 1:5: вытянутое помещение существенно удлиняет путь покупателя и увеличивает количество расчетных узлов. Значительно осложняют редевелопмент советских универмагов и вертикальные коммуникации: центрально расположенные «парадные» лестницы, необходимость встраивать в старое здание лифтовые группы, эскалаторы и т. д.
«К недостаткам старых зданий можно отнести небольшую для реализации крупного объекта площадь, непродуманные подъездные пути, низкую обеспеченность парковочными местами, неудобную зону погрузки-разгрузки и т.д. Кроме того, реконструкция некоторых объектов, признанных объектами культурного наследия, осложнена их статусом», - добавляет Ольга Ясько.
Получается, чтобы переделать проект, нужны слишком большие инвестиции. Дешевле для регионального девелопера будет построить новый ТРЦ, пусть и не в центральной части города, чем переделывать старый.
Менять нельзя покинуть
Главным примером успешного редевелопмента являются ГУМ и ЦУМ в столице – группа Bosco, выкупившая здание ГУМа на Красной площади, провела масштабную работу по превращению здания в современный люксовый объект. При этом благодаря объему инвестиций, удалось совместить исторический вид, современные концепции, развлекательную составляющую и превратить старину в винтаж.
Та же судьба постигла и ЦУМ – Центральный универмаг стал центром дорогих бутиков и люксовых брендов. По его примеру был модернизирован Дом Ленинградской Торговли в Санкт-Петербурге. Также известно, что в ближайшее время вторую жизнь сможет получить и ГУМ во Владивостоке – им заинтересовалась компания Storm Properties. В Оренбурге также ведется работа по модернизации ТД «Восход» - исторического торгового центра советской эпохи. Работы в нем ведет компания Mallbroker.
Как рассказал Максим Колесников, генеральный директор Mallbroker, сегодня проект реновации включает редевелопмент существующего здания ТД «Восход» общей площадью 7257 кв.м. и строительство второй очереди общей площадью около 26000 кв.м. После проведение реновационных и строительных работ существующее здание торгового дома, вторая очередь и отдельно стоящая многоуровневая парковка станут единым зданием. Общая площадь ТД «Восход» после реконструкции составит около 44700 кв. м.
Успешно функционируют сейчас обновленные ЦУМы в Хабаровске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Казани, Пензе, Караганде и Чебоксарах – на их торговых площадях открыты дорогие бутики, косметические и ювелирные магазины известных брендов.
Тем не менее, зачастую, арендаторами ЦУМов в регионах являются магазины фэшн-операторов ценового сегмента «средний», «средний минус» и товаров повседневного спроса - сотовая связь, банки, аптеки, оптики и др. с форматом помещений до 200 кв.м. Небольшая общая площадь среднестатистического ЦУМа - от 3000 до 7000 кв. м. не позволяет пригласить в проект достаточное количество якорных операторов, в противном случае окупаемость проекта может значительно снизиться. При этом владельцы региональных ЦУМов мечтают заполнить свои проекты люксовыми марками и создать соответствующую атмосферу, но реально низкий спрос на такие объекты в регионах среди ритейлеров ценового сегмента «средний плюс» не позволяет это сделать. Стоит отметить и высокие арендные ставки в региональных ЦУМах и ГУМах – являясь, по сути, некачественными торговыми помещениями, они компенсируют недостатки выгодным положением. Так, в среднем, арендные ставки в региональных ЦУМах составляют от 300 до 900 долларов за 1 кв.м. в год.
Нужно отметить следующую психологическую особенность собственников: зачем что-то менять, если и сейчас все работает и в принципе приносит деньги? Если у тебя всегда сдавались площади в мелкую нарезку ИП по высокой ставке, зачем сажать якорей по более низким? Это тормозит девелопмент объектов. Помимо этого необходимо понимать, что любые изменения конструктива – прорубание атриума и организация вертикальных коммуникаций – требуют очень серьезных инвестиционных вложений, на которые большинство собственников просто не готовы.
«Если говорить об арендаторах, то профессиональные сетевые ритейлеры идут в них неохотно, обычно в подобных объектах представлен весь пул индивидуальных предпринимателей.Но нельзя сказать, что сетей в них нет вообще. Заметно, как вторую жизнь постепенно обретают московские универмаги поменьше – например, ТЦ «Штаер» в Чертаново, где работает зарекомендовавший себя гастроном, а также есть российские сетевые ритейлеры. Некоторые федеральные ритейлеры готовы идти в универмаги, к примеру, в спальных районах, где нет никакого качественного ритейла, потому что им нужно иметь магазин в этой зоне, а других вариантов для его размещения просто нет», - рассказала Марина Малахатько.
По словам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, можно найти и примеры универмагов, работающих еще с советских времен и сохранивших первоначальный формат – как универмаг «Сотый» на Пролетарской. Первый этаж там отведен под косметику, второй и третий – под одежду, четвертый – под сумки. Это как раз иллюстрация самой простой, классической концепции универмага. При этом без существенных затрат объект обрел свою лояльную аудиторию.
Если говорить об объектах, которых коснулась легкая реконцепция, например, ТЦ «Штаер» или «Варшавский», ставки в них находятся почти в рынке, а точнее немного ниже средних в силу концепции, уступающей более профессиональным объектам. Здесь уже появляются сетевые арендаторы – в основном, это российские сети или франчайзи, причем не очень решительные. Они выбирают подобные ТЦ-универмаги, потому что хотят размещаться в торговых комплексах, однако идти в «передовые» ТЦ не рискуют.
Но тенденция постепенного обновления и крупных универмагов и универмагов помельче характерна больше для Москвы. Что делать с подобными объектами в регионах пока неясно – как говорилось выше, слишком высоки риски и затраты, и далеко не все девелоперы готовы превращать советское наследие в шикарный объект, правда с туманным будущим и неясными сроками окупаемости.
Лекарство от старости
Единственным способом сохранить и преобразить ЦУМы в регионах – это, как это ни банально, найти компромисс между бизнесом и властью. В случае, если правительство региона стремится сохранить ЦУМ как культурно-исторический объект и получать прибыль от него, необходимо пойти на встречу тем, кто проявил интерес к таким объектам – снизить налоги, помочь с проведением современных коммуникаций и т.д.
«Покупка таких объектов интересна только в случае низкой цены сделки, т.к. необходимы серьезные инвестиции в редевелопмент, либо возможность строительства 2 очереди с комфортной парковкой», -поделился опытом Максим Колесников.
Однозначно судьба всех региональных ЦУМов - это редевелопмент с установкой современных инженерных систем, устройством достаточного количества парковочных мест и разработкой современных коммерческих концепций, предусматривающих участие в проектах известных международных и федеральных операторов. В противном случае современные качественные моллы постепенно уничтожат советские ЦУМы как торговые объекты.
Отсутствие развлекательной части и слишком узкая направленность тоже могут стать препятствием при их модернизации, считает Евгения Осипова, старшего консультанта отдела торговой недвижимостиCushman & Wakefield .
Универмаги в классическом понимании весьма удобны для посетителей, считает Ольга Ясько. Они обладают довольно четкой и понятной структурой: есть отделы женской, мужской и детской одежды, товаров для дома, косметики и аксессуаров, расположенные, как правило, на разных этажах. Для того, чтобы найти нужную вещь, нет необходимости обходить весь магазин (как бывает в случае с торговыми центрами), поскольку товары собраны по группам. При этом данный формат более сложен в управлении, чем стандартный торговый центр.
По мнению Дениса Колокольникова, часто ориентируясь на существующий спрос, девелопер не видит рентабельным универмаг уровня «Цветного» в том или ином городе, особенно если это не «миллионник». Так что по остаточному принципу здания остаются с торговой функцией и устаревшим форматом нецивилизованной торговли, без концепции и с хаотичным подбором арендаторов.
Как видно, минусов явно больше чем плюсов. Однако ЦУМы являются своеобразным лицом города и сами по себе – узнаваемый бренд. К сожалению, ни бизнес, ни власти регионов пока не задумываются об этом.
Возможно, будущее ЦУМов наступит тогда, когда рынок насытится современными торговыми центрами, а люди захотят ностальгировать - тогда и вернется мода на универмаги. Правда, интересно, будет ли к тому времени что восстанавливать.
Марина Чайкина,
Арендатор.ру от 2 июня 2014 г.
http://www.arendator.ru/articles/5/art/72059/
