Стрит-ритейл на Тверской и 1-й Тверской-Ямской Москвы сегодня находится в процессе изменения. Валютные колебания, кризисная ситуация на Украине, отзыв лицензий у банков, спад покупательской способности россиян, а также вопрос с парковкой заставили арендаторов пересмотреть условия договоров или вообще необходимость присутствия на этих крупнейших торговых улицах столицы. В результате, относительно показателей аналогичного периода прошлого года количество вакантных площадей выросло, а ставки были скорректированны с учетом валютных изменений, рассказали "РБК-Недвижимости" эксперты рынка.
Арендаторы уходят с Тверской
Доля вакантных площадей на Тверской и 1-й Тверской-Ямской за год в среднем увеличилась с 5% до 8,5%, рассказывает руководитель отдела стрит-ритейла международной консалтинговой компании Сolliers International Екатерина Подлесных.
"На данный момент на Тверской сдается 4,5 тыс. кв. м, на Тверской-Ямской - около 1,2 тыс. кв. м, это показатель чуть выше среднего", - поясняет она.
С ней согласен директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Сергей Камлюк. Он уточняет, что на отрезке от памятника Пушкину до Белорусского вокзала вакантных площадей гораздо больше, чем в начале Тверской.
По словам Екатерины Подлесных, основные причины, влияющие на увеличение вакантных площадей и ротацию арендаторов, - валютные колебания в начале года, кризисная ситуация на Украине, отзыв лицензий у нескольких российских банков, спад покупательской способности, и вопрос с парковкой.
Как добавляет Сергей Камлюк, некоторым арендаторам стали невыгодны валютные договоры. Кроме того, появились новые торговые коридоры, активно посещаемые москвичами и гостями столицы.
Ставки падают
По оценке Екатерины Подлесных, относительно аналогичного периода прошлого года в среднем ставки на Тверской понизились на 5-10%, а на Тверской-Ямской – на 5-30%.
Тем не менее, эксперт сомневается, что главная улица страны будет без арендаторов, но побороться за международных операторов и долгосрочные контракты собственникам возможно придется.
А председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников обращает внимание на то, что в настоящее время отмечается постепенная коррекция долларовых ставок. "Опыт предыдущего кризиса научил собственников, что жесткая фиксация ставки в долларах - способ потерять арендатора. Поэтому более грамотный шаг - это фиксация ставки как раз в рублях или предоставить скидку на размер девальвации", - объясняет он.
В свою очередь аналитик отдела исследований рынка международной консалтинговой компании CBRE Елена Ключарова считает, пока рано говорить об их системном снижении, хотя, отдельные собственники увеличили степень своей гибкости и проявляют более высокую готовность к улучшению коммерческих условий для арендаторов.
По оценке начальника отдела стрит-ритейла международной консалтинговой компании JLL Светланы Яровой, цена экспонирования на Тверской продолжает оставаться достаточно высокой - на помещения площадью 100 кв. м она составляет 3-6 тыс. долл. за 1 кв. м в год (на втором месте после Столешникова переулка), тогда как реальная цена сделки зависит от того, насколько владелец площадки хочет видеть тот или иной бренд на своей "территории".
Для сравнения на помещения в Столешниковом переулке ставка экспонирования составляет от 4 до 8 тыс. долл. за 1 кв. м в год, в Камергерском переулке ставки выше 2,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год.
Ротация арендаторов
Тверская остается одним из основных торговых коридоров Москвы, но состав арендаторов меняется, констатирует председатель совета директоров RRG Денис Колокольников.
Процесс, по мнению эксперта, связан, в первую очередь, с развитием торговых центров (ТЦ), в результате чего многие бренды, начинавшие свое присутствие на столичном рынке с "витрины" на Тверской, сейчас перемещаются в концептуальные ТЦ. "Это не означает массового исхода fashion-арендаторов - например, ZARA остается на Тверской, это соответствует концепции развития сети (флагманский магазин всегда открывается на центральной торговой улице), не так давно открылся Reserved. Но тенденция очевидна: состав арендаторов меняется, и улица из торговой становится более "деловой". Среди арендаторов, как и на 1-й Тверской-Ямской, где этот процесс начался раньше, наибольшая доля арендаторов – банки, также начинает преобладать общепит",- поясняет он.
Отчасти тенденция обусловлена и развитием пешеходных коридоров в центре - Тверская остается шумной автомобильной улицей, тогда как по соседству присутствуют грамотно организованные прогулочные зоны, привлекающие пешеходный трафик, - добавляет Денис Колокольников.
Прогнозы
По словам Сергея Камлюка, присутствует вероятность дальнейшего снижения ставок на Тверской. "На протяжении нескольких лет Тверская входит в рейтинги самых дорогих улиц мира, и не стоит ожидать, что она резко утратит свои позиции", - подчеркивает эксперт.
По мнению Елены Ключаровой, в ситуации вынужденной экономии, интерес некоторых арендаторов действительно может смещаться в сторону более "доступных" улиц за пределами Садового кольца - Ленинского проспекта, Проспекта Мира, Большой Дорогомиловской и Профсоюзной улиц, где ставки на небольшие помещения, приблизительно, ниже на 10-20%.
К ним, в первую очередь, будут относиться арендаторы, продающие одежду и обувь, которые уже в ближайшем будущем получат возможность открывать флагманские магазины в новых премиальных ТЦ Москвы. Арендаторы из сегментов банков, услуг, кафе и ресторанов могут заполнить освободившиеся места, поэтому Тверская в любом случае не будет пустовать.
"Тем не менее, в случае ухудшения макроэкономической ситуации мы можем увидеть дальнейшее снижение арендных ставок даже на Тверской. Величина этого снижения будет зависеть, в первую очередь, от силы ее влияния на розничную торговлю. Пока мы ожидаем, что возможная просадка ставок не превысит 10%", - добавляет она.
Елена Лыкова,
РБК-Недвижимость от 18 июня 2014 г.
http://realty.rbc.ru/articles/18/06/2014/562949991739316.shtml
