Рынок торговой недвижимости Москвы медленно, но верно начинает замедлять темпы своего развития. Это связано не только с нестабильной экономической ситуацией в стране и в мире, но и с постепенным насыщением рынка. Тем не менее, говорить о рецессии пока рано, уверены эксперты: качественные торговые центры, открытие которых запланировано на ближайшее время, точно найдут своего арендатора, а вот владельцам менее удачных объектов пора задуматься о снижении ставок и реконцепции своих проектов.
Коробочка не полна
Безусловно, из-за сложившейся неопределенности в геополитической и макроэкономической обстановке ряд ритейлеров взяли паузу и замедлили темпы своего развития или вовсе его приостановили, считает аналитик отдела исследований рынка CBRE Максим Палт. Тем не менее, высокая покупательская способность и увеличение предложения качественных торговых площадей по-прежнему никуда не делись и сохраняют свою роль генераторов спроса со стороны международных и федеральных брендов на торговые центры Москвы, подчеркивает он. Несмотря на все сложности, в том числе замедление темпов роста розничной торговли и экономики в целом, за первые 5 месяцев 2014 года в Москве появилось 16 новых международных сетей, а еще 14 могут выйти во втором полугодии.
При этом, по данным начальника департамента торговых площадей компании JLL Татьяны Ключинской, средний уровень свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы в течение первого полугодия сохранялся на уровне 2,5%, а к концу года он может вырасти до 5% ввиду выхода на рынок большого объема новых торговых площадей. Уровень вакантных площадей в торговых центрах может продолжить расти и дальше в случае, если арендодатели не начнут снижать ставки аренды, считает управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. «Особенно, конечно, это касается вновь открывающихся проектов малого и среднего формата (до 20 тыс. кв.м), которые и так не пользовались большой популярностью у сетевых арендаторов, а теперь и вовсе интересны лишь при условии предложения лояльной ставки аренды и хорошего пула арендаторов в самом ТЦ», — говорит эксперт. По его словам, многие собственники районных ТЦ живут в «своем мире» и не идут на уступки по аренде, из-за чего уровень вакантных площадей у них крайне высок. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы.
Сложившаяся ситуация связана также и с тем, что за последние годы в Москве было построено довольно много как качественных объектов, так и торговых центров, которые не выдерживают никакой критики. «Естественно, пока у арендаторов не было выбора, а рынок рос, такие объекты тоже находили своего арендатора. Но как только спрос начал снижаться, а предложение по-прежнему увеличивалось, сдавать такие объекты стало сложнее», — объясняет Антон Белых, добавляя, что зачастую эти собственники к тому же стремятся сдать свои помещения по завышенной стоимости. Эту же тенденцию подстегивает и замедление развития сетевых операторов. «Когда арендаторам надо было открывать 100 магазинов в год, то им приходилось брать площади везде. Но сейчас планы по развитию составляются более разумно, поэтому арендаторы могут выбирать, в каких объектах открывать свои магазины, а в каких — нет», — отмечает Антон Белых. Так, по его словам, торговые центры со слабым или хаотичным составом якорных арендаторов испытывают большие сложности с заполняемостью, так как розничные сети не хотят заходить в проект первыми и ждут появления в составе ТЦ заметных и известных «якорей» по всем товарным категориям. А это ведет к тому, что некоторые вновь построенные ТЦ и вовсе стоят полупустые.
Возможен ценопад
Предпосылки к увеличению уровня свободных площадей в торговых центрах наблюдаются уже сейчас. К примеру, в последние годы процесс поиска арендаторов несколько удлинился. «Тенденцией последних лет стало техническое открытие торговых центров, при котором объект еще не полностью заполнен арендаторами», — рассказывает Максим Палт. В таких случаях, как правило, работают якорные арендаторы — супермаркеты или гипермаркеты, а арендаторы торговой галереи открывают свои магазины в течение следующих нескольких месяцев. Примерами могут служить открытые в 2014 году ТРЦ «Гудзон», ТЦ «ВДНХ», ТРЦ «Вегас Крокус Сити». И все же пока эксперты не отмечают существенного снижения интереса ритейлеров к крупным, в особенности, долгожданным и знаковым торговым проектам. «Тем не менее, с учетом текущей экономической обстановки и колебания валютных курсов, операторы все же стремятся получить более выгодные условия по входу в проект, поэтому зачастую стараются зафиксировать оплату по рублевому курсу, или установить верхнюю границу возможного курсового колебания», — отмечает Татьяна Ключинская.
Кроме того, в ряде случаев вместо роста вакансии на объекте может наблюдаться снижение средней арендной ставки, что также является проявлением ослабления интереса арендаторов, добавляет специалист. Однако пока это явление не носит системный характер. «В течение первого квартала 2014 и всего прошедшего 2013 года ставки аренды в торговых центрах были стабильны и в Московском регионе варьировались от 500 до 4 000 долл. за кв. м в год», — говорит заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. По словам Антона Белых, в некоторых случаях собственникам удается отстоять высокую ставку и заключить контракт на очень выгодных для себя условиях. В других — арендаторам удается выбить неплохие скидки. «Все зависит от ситуации на объекте и конкретного арендатора и его потребности в помещении», — подчеркивает эксперт.
Следует также отметить, что ставки варьируются в зависимости от конкретных характеристик проекта, наиболее важные из которых — местоположение и сформированный имидж у посетителей торгового объекта, добавляет директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Сергей Камлюк. Важнейшими факторами, влияющими на дифференциацию ставок, являются пешеходная, транспортная и визуальная доступность торговой недвижимости. Кроме того, торговые центры вне МКАД характеризуются более низким уровнем арендных ставок — приблизительно на 30% ниже, чем в черте города.
Однако в дальнейшем не исключено, что ставки аренды все же начнут снижаться, считает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. «Но это снижение будет не повсеместным — новые „правильно сделанные“, качественные объекты, вероятно, окажутся успешными и смогут удерживать высокий уровень арендных ставок», — считает он. Снижение затронет устаревшие объекты, требующие реконцепции и не имеющие возможности эффективно конкурировать. За счет таких объектов, которых в Москве довольно много, снизится и средний уровень ставок на рынке в целом.
Побеждает сильнейший
Пока переизбытка качественных торговых площадей в Москве пока нет, и, по мнению Сергея Камлюка, не ожидается в ближайшие годы даже при сохранении высоких темпов ввода торговой недвижимости. Дело в том, что уровень обеспеченности торговыми площадями Москвы в 2013 году составил 380 кв. м на 1000 жителей. Для сравнения, в Санкт-Петербурге он почти в два раза выше: 689 кв. м на 1000 жителей. «Москву по этому показателю обгоняют даже такие отдаленные от центра города, как Барнаул и Краснодар», — отмечает он.
И все же уже довольно скоро ситуация на рынке торговой недвижимости может измениться, ведь на ближайший год запланировано открытие таких крупных объектов, как ТЦ «Авиа Парк» на Ходынском поле и Columbus возле метро Пражская суммарной арендопригодной площадью около 370 тыс. кв. м. «В зону охвата этих торговых центров суперрегионального масштаба попадает почти вся Москва», — считает Максим Палт.
По его мнению, торговые центры районного формата, которые попадают в зону охвата этих проектов, могут начать испытывать некоторые сложности в связи с уменьшением трафика. Тем не менее, многим из них все же удастся сохранить свои позиции как за счет лояльно настроенных к небольшим торговым центрам покупателям, так и за счет удачного расположения возле метро. Удастся сохранить свои позиции и торговым центрам, уже много лет удерживающим пальму первенства, — ТЦ «Европейский», ТЦ «Метрополис», ТЦ «Временам Года» и др., считает Сергей Камлюк.
У проектов с не самой удачной локацией и концепцией, напротив, могут начаться проблемы с посещаемостью и, как следствие, с товарооборотом. Поэтому, по словам Максима Палта, в ближайшие годы может значительно увеличиться роль реконцепций и ребрендинга. Начнут также развиваться новые форматы торговых центров, например, находящихся в составе транспортно-пересадочных узлов. И, конечно, собственники торговых центров развернут целое поле для конкуренции концепций, привлекая аудиторию разными «фишками», такими как экзопарк, бассейн, обширные развлекательные зоны и т. д., добавляет Сергей Камлюк.
По его мнению, в среднесрочной перспективе спросом будут пользоваться объекты, построенные в течение последних пяти лет, созданные уже с учетом системного подхода, а не в рамках хаотичной застройки конца 90-х — начала 2000-х. Здания, созданные в то время, уже не соответствуют ни тенденциям в архитектуре, ни концепциям, поэтому их ждут либо реконструкция и реконцепция, либо упадок. Именно такие объекты будут быстро терять арендаторов в ближайшие годы, а современные ТЦ будут продолжать их привлекать.
Виктория Андреева специально для officevmoskve.ru от 26 июня 2014 г.
http://www.officevmoskve.ru/articles/torgovye-tsentry/kakoe-budushchee-zhdet-novyie-i-staryie-torgovyie-tsentryi-moskvyi
