Интересная дискуссия о многофункциональных комплексах возникла на ежегодной конференции Office next Moscow 2014. Надо отметить, что МФК, как новый формат коммерческой недвижимости, сейчас вызывают повышенный интерес экспертов рынка. Однако стоит присмотреться, для кого же выгодны такие комплексы и чего больше в их универсальности — плюсов или минусов?
Эксперт компании Knight Frank Вячеслав Холопов считает, что МФК привлекательнее для девелоперов, нежели самих арендаторов. МФК дают девелоперам возможность эффективно использовать земельный участок и возможность по ходу корректировать соотношение офисов, апартаментов и ритейла. Концепция МФК так же подразумевает высокую посещаемость. Все это должно увеличивать инвестиционную привлекательность. Для арендаторов основным преимуществом является экономия времени за счет развитой инфраструктуры и возможности проживания в апартаментах комплекса.
Но и недостатков у многофункциональных комплексов достаточно. Так, для самого потребителя (арендатора/покупателя/посетителя) высокая проходимость вызывает дискомфорт и создает нагрузку на парковку. Жилая составляющая МФК имеет достаточно высокий ценник. В добавок к этому нехватка социальной инфраструктуры поблизости не позволяет апартаментам в полной мере стать альтернативой классическим жилым комплексам.
В ходе дискуссии Петр Исаев (Rose Group) высказал сомнения на счет инвестиционной привлекательности МФК. Его самой уязвимой составляющей, по мнению эксперта, является ритейл. Той проходимости, которую дает комплекс, тем не менее недостаточно для эффективной торговли. Как результат, увеличение срока окупаемости МФК или пустующие помещения.
Спикеры так же отметили, что уровень управления комплексом на порядок сложнее стандартных типов коммерческой недвижимости, а значит, для успешного функционирования проекта необходима опытная управляющая компания.
Так какое же будущее ждет многофункциональные комплексы? В каком случае формат оправдает ожидания и девелопера, и арендатора?
В настоящее время в Москве насчитывается 17 объектов МФК, включая небезызвестные «Красные Холмы» и ММДЦ «Москва-Сити». Причем последний является примером крупного успешного проекта такого формата. До 2017 года ожидается увеличение объема предложения офисных площадей в МФК почти в два раза.
Так же в сегменте МФК наметилась тенденция к децентрализации. Однако, как отметила Анна Двуреченская (PPF Real Estate Russia), следует четко различать формат МФК и бизнес-парков. Последние подразумевают проектирование «вширь», а не «в высоту», имеют иные акценты и категорию арендаторов. Таким образом, из-за обозначенных выше недостатков МФК, расположенные далеко от центра Москвы, рискуют оказаться невостребованными.
Что же остается этому бизнес-формату? Я думаю, что его место в черте города с легким доступом к общественному транспорту. Как нельзя лучше для этого подходят промзоны с открывшейся возможностью редевелопмента.
Теперь появляется вполне справедливый вопрос: а хватает ли вообще Москве бизнес-центров и где они нужны? Помочь девелоперу выявить потребность в офисных площадях в том или ином районе столицы может новый подход компании Russian Research Group (RRG). Председатель Совета Директоров компании RRG Денис Колокольников представил аудитории исследования, основанные на анализе потребностей арендаторов. Основной идеей стал ориентир не на рядового сотрудника офиса, а на лицо, принимающее решение по аренде. В ряде параметров, по которым подбирается офис, немаловажным становится территориальное расположение бизнес-центра. И логично, что всем хочется максимально сэкономить время поездки до работы.
Итак, эксперт компании RRG предложил по косвенному признаку — наличию автомобиля высокого класса — выявить, в каких районах могут проживать лица, принимающие решения.
Видно, что лидерами по количеству автомобилей высокого класса стали центр и юго-западное направление. А что с обеспеченностью бизнес-центрами?
Поделив город на так называемые мегакластеры, Денис Колокольников отметил невысокий уровень обеспеченности офисными площадями в Ленинском кластере.
По данным компании 55% всех современных офисов сосредоточено на 10% центра города. И безусловно, центр является лидером по объему офисных площадей.
А вот в каком мегакластере будет больше вероятность успешности бизнес-центра? Исходя из представленных карт, думаю, что все же в районах проживания людей, занимающих высокие должности. Пока что эти кластеры не перенасыщены предложением.
Хотя данный анализ будет полезен скорее девелоперам, нежели арендаторам, новый взгляд на распределение предложений офисной недвижимости может помочь переориентироваться на другие кластеры города и разгрузить уже имеющиеся районы. Думаю, качественный проект в правильном месте не останется неоцененным арендаторами.
В этом году международный форум Office next Moscow, посвященный исключительно офисной недвижимости, ее тенденциям и дизайну проходит с 27 по 28 мая на территории Гостиного Двора. В сессиях на самые актуальные и свежие темы принимают участие ведущие эксперты рынка, а выставка поражает воображение изящными концепциями и стильными дизайнерскими идеями. Пространство Гостиного Двора как нельзя лучше подходит мероприятию такого уровня, а его амфитеатр успешно справляется с созданием комфортной атмосферы, как для участников выступлений, так и для слушателей.
Officevmoskve.ru от 28.05.2014 г.
http://www.officevmoskve.ru/articles/mfk/gde-byit-mnogofunktsionalnyim-kompleksam-v-moskve
