Аналитики в один голос твердят о том, что бурное развитие в Москве переживает рынок апартаментов, подтверждая свои слова цифрами: в 2013 г. объем предложения вырос в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом. Какие преимущества имеют апарт-комплексы и к каким трудностям следует быть готовым владельцам апартаментов?
Апартаменты появились на российском рынке совсем недавно, хотя в европейских странах это уже довольно распространенная практика. Во многом своему появлению на московском рынке апартаментная недвижимость обязана экономическому кризису 2008г., последствия которого поставили в сложное положение девелоперов. Построив современные бизнес-центры класса А, они столкнулись с низкой востребованностью помещений - арендаторы пытались остаться на плаву, поэтому экономили на офисах. Чтобы выйти на новый рынок и заинтересовать частных лиц, владельцы зданий разместили на верхних этажах бизнес-центров апартаменты и продавали их. Спрос на подобную недвижимость оказался довольно высоким, в итоге на рынке заметно выросло предложение. Сегодня уже строятся целые апаратаментные комплексы.
Чем же так привлекательны апартаменты для потребителей? В первую очередь, своей ценой. По данным компании «Метриум Групп», арендные ставки на апартаменты в Москве ниже, чем на обычное жилье на первичном рынке: в конце 2013 г. квадратный метр стоил около 233 тыс. рублей. Кроме того, такая недвижимость имеет гораздо больше возможностей перепланировки, а значит проще создать идеальное жилое пространство, где будет продумана каждая деталь. При необходимости в апартаментах можно легко организовать современный многофункциональный офис без каких-либо бюрократических проволочек, ведь помещение изначально имеет статус нежилого.
Однако плюсы с одной стороны оборачиваются минусами с другой. В частности, статус нежилого помещения не позволяет получить даже временную прописку в апартаментах, а коммунальные услуги тарифицируются, как на коммерческую недвижимость. То же самое и с налоговой ставкой: для нежилых помещений она выше - 0,2% против 0,5% от кадастровой стоимости. При этом при расчете налога на нежилое помещение отсутствует необлагаемая социальная норма. Также владельцы апартаментов не вправе рассчитывать на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц. К слову, максимальная сумма вычета - 260 тыс. рублей. Подводные камни подстерегают владельца апартаментов даже после их продажи. После сделки купли-продажи он по закону должен заплатить НДС.
По словам председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, все эти минусы для потребителя в высокобюджетном сегменте, составляющем абсолютное большинство, не играют практически никакой роли. А вот для тех потенциальных покупателей, кто все же считает деньги и стремится к экономии, покупка апартаментов кажется не самым выгодным вложением капитала.
В свою очередь для девелоперов апартаменты несут в себе одни преимущества. Во-первых, они могут строить жилье, не меняя вид разрешенного использования участков и не внося изменения в генеральный план развития города. Во-вторых, санитарные нормы для нежилых зданий менее строгие. В-третьих, застройщик не обязан создавать социальную инфраструктуру вокруг - строить школы, детские сады и прочее. Таким образом, строительство апартаментов обходится значительно дешевле и не требует больших временных затрат на согласование документации.
По прогнозам аналитиков RRG, в будущем, вероятно, требования к строительству апартаментов усложнятся и приблизятся к тем, что распространяются сегодня на жилую недвижимость. В то же время, ждать, что цены на апартаменты и обычные квартиры уровняются, вряд ли стоит. Хотя уже в 2014 г. квадратный метр апартаментов подорожает на 7-10%, в зависимости от особенностей конкретного объекта.
Александр Белошапкин,
ComEstate.ru от 29 апреля 2014 г.
