Несмотря на активное строительство качественных складских помещений, в Москве их остро не хватает, и большинство новых объектов сдаются в аренду задолго до ввода в эксплуатацию. Однако в 2014 г. специалисты прогнозируют увеличение доли вакантных площадей в этом сегменте как минимум в 2 раза.
В 2013 г. объем ввода складских помещений превысил 8 млн кв. м. Цифра хоть и внушительная, но для того, чтобы удовлетворить спрос в полном объеме, недостаточная. Причем речь идет именно о складах класса А. Дело в том, что список критериев, позволяющих относить помещение в данную категорию, ставит жесткие рамки пред девелоперами. Качественный склад должен иметь выгодную локацию с точки зрения транспортной доступности и быть оснащен высокотехнологичными инженерными системами. Определенные требования предъявляются даже к высоте потолков и стеновому материалу.
Большая часть качественных складов сосредоточены на юге и юго-западе столицы, но аналитики компании Knight Frank предсказывают в скором времени географическое перераспределение объектов. Уже сейчас наблюдается бурное развитие северного и северо-западного направлений: складские помещения появляются вдоль Ленинградского и Дмитровского шоссе. В ближайшие годы девелоперы продолжат реализовывать проекты здесь, а также в Подмосковье. К примеру, в июне 2014 г. будет построен крупнейший складской комплекс «Терминал Булатниково» общей площадью 35 тыс. кв. м, расположенный за МКАД между Каширским и Варшавским шоссе. Инвестор потратит на него $35 млн.
Что касается арендных ставок на складские помещения, то они зависят прежде всего от удаленности объекта от МКАД — чем он дальше, тем ставки ниже (на 10-15%). По данным компании RRG на декабрь 2013 г., среднегодовая арендная ставка в сегменте производственно-складских помещений составляла $208 за «квадрат». По сравнению с декабрем 2012 г. цены остались стабильны.
Перспективность объектов коммерческой недвижимости оказалась под угрозой в связи вступлением в силу поправок к статье 378.2 Налогового кодекса РФ, определяющих порядок определения налоговой базы и исчисления налога на имущество. Теперь при расчете налога на коммерческую недвижимость будет приниматься не балансовая стоимость объекта, а кадастровая. В связи с этим, размер налога может существенно возрасти. Однако коммерческий директор компании «Эспро Менеджмент» Павел Платонов считает, что поправки в первую очередь затронут сегменты офисной и торговой недвижимости. «Складские комплексы класса А, по крайней мере, в том формате, в котором мы привыкли их строить, не попадают под категорию объектов, для которых изменится налоговая база для расчета налога на имущество, - говорит эксперт. - Соответственно для этих объектов будет применяться «старая» схема начисления налога, исходя из среднегодовой стоимости имущества. Исключение могут составить складские комплексы, в которых доля офисных помещений превышает 20% от общей площади здания». К слову, в складских комплексах в среднем объем офисных (административных) площадей составляет всего порядка 5-10%.
Налоговые изменения не должны оказать существенного влияния на арендные ставки и уменьшить доходность собственников объектов. Так как большинство крупных складских комплексов класса А работает по принципу «open book», все операционные затраты (включая налоговую составляющую) перевыставляются и компенсируются арендатором. «Определяющим факторами для формирования арендных ставок продолжает оставаться текущий спрос - предложение на рынке и макроэкономические факторы (валютные колебания, инфляция)», - убежден Павел Платонов.
По словам специалиста, в этом и следующем году на рынке складской недвижимости ожидается увеличение вакантных площадей. В первую очередь это касается северного направления Московской области. Большое количество объектов там уже строится либо заявлено к строительству. Если сейчас средний процент вакантных площадей составляет порядка 2%, то к концу 2014 г. можно предположить рост до 5-7%.
Кстати, всего в 2014 г. завялено к сдаче 1,25 млн кв. м качественной складской недвижимости, что в 1,4 превышает объемы прошлого года. Но специалисты Knight Frank считают, что фактически объем нового предложения будет на треть меньше заявленного. Объем предложения на рынке сократится также и за счет редевелопмента. К примеру, на Дмитровском шоссе в Москве будет продан крупный складской комплекс площадью около 14 тыс. кв. м. Покупатель — инвестиционный фонд Stone Hedge планирует переоборудовать его под офисы. Хоть сделка еще и не заключена официально, эксперты подсчитали, что она обойдется Stone Hedge в $30-35 млн, еще $15 млн придется потратить на реконструкцию. Как ожидается, арендные ставки на офисные помещения здесь составят около $450 за «квадрат» в год, что значительно больше среднегодовой арендной ставки в сегменте складкой недвижимости.
В глобальном масштабе угрозу для складской недвижимости Москвы представляет развитие данного сегмента рынка в регионах. С появлением качественных складских помещений за пределами Москвы и Московской области в регион будет поступать все меньше и меньше товаров для их дальнейшего распределения. В связи с этим в столице возможно снижение спроса на качественные и дорогостоящие склады.
Александр Белошапкин,
ComEstate.ru от 7 апреля 2014 г.
