Ориентиры: Или демпинг, или креатив

Вопрос, нужны ли за МКАД новые качественные офисы, волнует девелоперов не первый год. Число бизнес-парков за кольцевой увеличивается, постепенно растет и количество сделок по их аренде, говорит Алексей Богданов, партнер S. A. Ricci. Однако, отмечает он, столичное замкадье в прошлом году обеспечило менее 5% (примерно 15 000 кв. м) от общего объема сделок по аренде, а вот в зоне от ТТК до МКАД было сдано около 50% (300 000 кв. м). Новые офисные корпуса(такие, как Premium West и «Кантри парк III») подняли коэффициент незанятых помещений класса А у МКАД с 18% в IV квартале 2012 г. до 28% в IV квартале 2013 г. «Спрос, конечно, смещается по направлению МКАД, — говорит Богданов. — Но мы не ожидаем существенного снижения уровня вакантных площадей, поскольку в ближайшие два года планируется ввести еще несколько объектов в Химках и «новой Москве». К этим объектам могут добавиться офисные кластеры в подмосковных городах.

Первый конкурс, на котором компании будут соревноваться за право предложить области концепцию нового бизнес-сити, пройдет для Одинцова. Под размещение офисного центра власти присмотрели бывший военный городок(Министерство обороны передало участок почти в 60 га в собственность области). Как сообщила пресс-служба подмосковного правительства, на конкурс будут приниматься все концепции, но приоритет получат предложения от инвесторов, готовых не только сделать проект планировки, но и вложить деньги в стройку: область не хочет выбирать«просто концепции, которые компании хотят воплотить за государственный счет». Среди претендентов отметились, например, ГК «Мортон» и «Глубина».

Предложение«Мортона» масштабно. Как рассказал его президент Александр Ручьев, предусматривается строительство 300 000 кв. м жилья и 0,5 млн кв. м офисов. Опасения, высказываемые консультантами по поводу грядущих сложностей с заполнением такого количества кабинетов(«Привлечь арендаторов на подмосковные площадки в таком объеме практически нереально!» — восклицает Елена Денисова, директор отдела офисных площадей CBRE), Ручьева, похоже, не пугают:«Область планирует перевести в новые офисы силовой блок, который может занять до 70 000 кв. м, остальное будем предлагать малому и среднему бизнесу». Зампред правительства Московской областиГерман Елянюшкин подтвердил, что рассматривается возможность перевода из Москвы в Подмосковье областной прокуратуры и ГУ МВД.

Концепция ГК «Глубина» также предусматривает создание жилого микрорайона и двух офисных кластеров. Из 0,6 млн кв. м будущей застройки офисы займут не более 30%, 10-15% будет отдано под социальную инфраструктуру. Дмитрий Гусев, управляющий партнер компании, рассказал, что они планируют ограничить высотность застройки для офисных башен 15 этажами и 4-10 этажами — для жилых домов. Частью нового микрорайона станут доходные дома, предназначенные для сдачи в аренду сотрудникам офисов, в том числе иностранным специалистам.«Нам, как инвесторам, от властей не нужно ничего, кроме адекватного сотрудничества», — заявил«Ведомостям» Гусев.

Минимизировать офисную составляющую в бизнес-сити предлагает и Cushman & Wakefield, рассказал партнер компании Евгений Попов. Консультанты подготовили два варианта будущей застройки. Первый — консервативный, с 36 000 кв. м новых офисов и 486 000 кв. м жилья. Жилую застройку предполагается разбить на пять очередей. Если перспективы для офисного рынка в Одинцове окажутся благоприятными, а также если будет принято решение о размещении в нем каких-либо областных ведомств, можно перейти ко второму варианту — уменьшить площадь жилья до 387 000 кв. м, а объем офисов довести до 108 000 кв. м. «Мы осторожно подходим к возможности размещения большого числа офисов за МКАД. Чтобы привлечь арендаторов из Москвы, им надо предложить либо демпинговые ставки, что называется“дешево и сердито”, либо создать исключительно комфортные условия за разумные деньги, но тогда ставится под сомнение экономика проектов для девелоперов», — объяснил Попов.«Сейчас во многих крупных городах Подмосковья(от 100 000 жителей) есть локальный спрос на качественные офисы в городских центрах, но он, как правило, исчерпывается одним объектом площадью до 10 000 кв. м», — говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.

Остальные площадки — в Красногорске, Железнодорожном и Котельниках — находятся в стадии проработки. Опрошенные«Ведомостями» эксперты не исключают, что в списке планирующихся бизнес-сити могут произойти изменения.