Уже несколько лет российский рынок инвестиций в недвижимость показывает рекордные показатели по объему вложений. Ситуация вокруг Украины может повлиять на приток инвестиций как отрицательно, так и позитивно.
В 2013 году Россия показала максимальный рост по объему инвестиций в недвижимость по сравнению с другими рынками Центральной и Восточной Европы. На долю российских инвестиций пришлось около €4,9 млрд (без учета проектов в стадии девелопмента), что составляет порядка 45% от всех вложений в регионе, подсчитали аналитики международной консалтинговой компании Colliers International. По мнению директора департамента рынков капитала Colliers International в России Саяна Цыренова, в долгосрочной перспективе московский рынок будет сопоставим по объему инвестиций в недвижимость с такими развитыми рынками, как Лондон и Париж.
Инвестиции в российский рынок недвижимости находятся на рекордно высоком уровне – порядка $8 млрд — уже третий год подряд. В 2014 году темпы роста, согласно прогнозам экспертов в конце прошлого года, должны замедлиться в связи с отсутствием крупных «миллиардных» сделок в сегменте. Например, по подсчетам Jones Lang LaSalle, в 2014 году объем инвестиций в российскую недвижимость снизится до $7 млрд.
Однако сейчас участники рынка недвижимости предполагают, что и этого показателя не удастся достичь в текущей ситуации. Большинство экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», сообщили, что
в связи с текущей макроэкономической и политической ситуацией первоначальные прогнозы на 2014 год по объему инвестиций в недвижимость будут пересмотрены в сторону понижения.
В компании Jones Lang LaSalle полагают, что изначально заявленный объем в $7 млрд будет пересмотрен в сторону понижения в апреле. «Инвесторы по-прежнему понимают, что фундаментальные показатели российского рынка – а именно ненасыщенность всех секторов рынка качественными площадями – привлекательны для вложения средств в недвижимость. В то же время из-за неопределенности ситуации в Крыму и волатильности валют инвесторы сейчас находятся в «выжидательном» режиме, они смотрят, что будет дальше», — пояснил руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Том Манди.
Как рассказал руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов, формальные фразы про политические риски превратились в реальность после первых слухов о санкциях. «Сейчас необходимо оценить масштаб этих рисков и заложить их в финмодели. Даже если неопределенность начнет уменьшаться, на это уйдет не менее месяца. То есть сроки заключения сделок, и так немалые (6–12 месяцев), еще дополнительно удлинятся на два месяца. Это означает, что с точки зрения объемов рынок потеряет около 20% от запланированного за счет торможения сделок. Поэтому в начале второго квартала мы пересмотрим прогноз», — считает Денис Соколов.
По наблюдениям экспертов, многие игроки рынка заняли выжидательную позицию — часть сделок сегодня заморожена, некоторые компании откладывают их заключение на несколько месяцев. «При условиях нестабильности валюты, ужесточении санкций возможно падение ставок аренды, которое не может не отразиться на доходности объекта. Ставки капитализации вырастут, это вызовет удешевление актива. На офисном и складском рынке мы уже наблюдаем некоторое снижение ставок аренды. Наиболее устойчивым окажется сегмент торговой недвижимости», — считает Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci.
По прогнозам S.A. Ricci, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2014 году сократится на 15–20% по сравнению с 2013 годом. В итоге в 2014 году объем инвестиций не превысит $6 млрд.
Сокращение объемов инвестиций в российскую недвижимость будет связано и с отсутствием новых иностранных игроков на рынке, при этом иностранные инвесторы, которые уже вышли на российский рынок, не будут избавляться от своих активов.
Есть и оптимистичные прогнозы. Сокращение числа иностранных инвесторов может быть компенсировано притоком российского капитала. «Что касается российских инвесторов — с учетом возможных санкций со стороны Запада их интерес скорее сосредоточен сегодня в границах России, чем за ее пределами», — поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. По мнению управляющего партнера Capital Global Partners Светланы Кары, в этом году объем инвестиций в недвижимость, скорее всего, останется на уровне прошлого года: «У нас довольно оптимистичный прогноз.
Об увеличении числа иностранных инвесторов говорить пока рано, однако российский капитал будет возвращаться, что позволит сохранить объемы на том же уровне.
При этом мы сейчас не фиксируем снижения инвестиционной активности и не наблюдаем падения арендных ставок. Более того, многие арендодатели стараются привязать ставки к курсу доллара, автоматически повышая их». Как пояснил «Газете.Ru» Саян Цыренов, компания пока не планирует снижать прогноз по объему инвестиций в российскую недвижимость. «Сейчас действительно происходит некоторое замедление на рынке инвестиций, однако ситуация с Украиной, которая оказывает влияние на рынок, носит краткосрочный характер. По итогам первого квартала пока рано делать выводы на весь год. Как будет вести себя рынок, станет понятно в середине года».
Юлия Погорелова,
Газета.ру от 27.03.2014 г.
