В одном из интервью на радио «Эхо Москвы», ведущий назвал Москву «Фордистским городом». И правда, многие архитекторы мира сравнивают столицу нашей родины с Детройтом – она разделена на три части – центр города, промзоны и спальные районы. Однако, в отличие от американского города, в Москве живет на порядок больше миллионов людей, которые всё чаще стремятся уехать за город, где строятся современные коттеджные поселки, становящиеся «мини-городами» и образующие четвертое кольцо. В административном центре города ведутся реставрации, вводятся платные парковки, развивается инфраструктура. «Бельмом» на лице столицы остаются спальные районы, которые, будучи построенными в 60-80-е гг. 20-ого века, давно морально устарели, их инфраструктура потеряла свою актуальность и эффективность. Нынешние «спальники» Москвы - гетто, из которых люди ежедневно уезжают в центр, тем самым, образуя километровые пробки на городских магистралях.
А как у них?
До последней четверти ХХ-ого века решением проблемы разрастающейся территории был автомобиль. Но потом он стал одним из основных источников неудобств горожан. Моноцентрический город не в состоянии «переварить» вечерние и утренние потоки личного транспорта, перевозящего горожан на работу и домой. У этой проблемы, общей для мегаполисов всего мира, есть название – urban sprawl («расползание мегаполиса»). Решение этих проблем ищут все, и наиболее популярным в последнее время стал способ по ограничению въезда в центр, а также создание перехватывающих парковок и велосипедных дорожек.
Если сравнительно небольшие европейские столицы, такие как Хельсинки или Стокгольм после этих мероприятий с облегчением выдохнули, то мегаполисы уже поняли, что «зачистка» центра от личного транспорта дает лишь временный эффект. А проблема лежит на поверхности – чтобы разгрузить центр и сделать город одинаково удобным для жителей любых районов, необходимо избавиться от окраин в их существующем виде.
По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL, принципы новой урбанистики, которым сейчас стараются следовать по всему миру, предполагают создание районов, которые «живут» 24 часа в сутки и 7 дней в неделю, а значит – сочетают в себе как офисы, так и жилье. Такие проекты постепенно реализуются по всему миру, и придут и к нам – только это займет некоторое время.
В мире насчитывается не менее сотни объектов, решенных в стилистике нового урбанизма. Первый и самый известный образец – Сисайд, приморский поселок во Флориде, построенный в 1980-х годах, где были созданы самодостаточные кластеры в каждом районе города, а их разграничителями стали реки, бульварные зоны и парки.
Китайское правительство тоже не отстает и намерено инвестировать миллиарды долларов в нынешние трущобы, создавая там инфраструктуру и рабочие места. В трущобах тоже живут люди, считают в китайском правительстве, а эти люди - это экономический потенциал.
«Большинство европейских и американских спальных районов формируются и развиваются в рамках единой концепции: будь то тихий семейный район, район для молодежи или небольшой деловой район», - рассказывает Елена Ключарова, аналитик отдела исследований рынка CBRE, - «Примером успешного развития спальных районов могут послужить районы Мэйфер и Доклендс в Лондоне, которые сегодня являются локальными деловыми центрами. Данный факт во многом учитывает ментальную особенность англичан: выбор места работы во многом зависит от ее пешей доступности от дома. В соответствии с этим, районы максимально оснащены инфраструктурой: небольшими качественными торговыми центрами, стрит-ритейлом, гостиницами, комплексами апартаментов».
Урбанисты всего мира говорят в один голос - люди должны жить, работать и отдыхать в одном и том же месте. Лишь создание подходящих для этого условий сможет сделать город по-настоящему полноценным. Только создание автономных по инфраструктуре районов решит проблему мегаполисов, в которых, к сожалению, пока вся жизнь протекает в центре.
А из нашего окна серость стен одна видна
В настоящее время спальные районы Москвы представляют собой однотипные уныло-серые многоэтажки, с расположенными на первых этажах магазинами, которые, кстати, не всегда отвечают потребностям жителей. Правда, это тема для отдельной статьи. В каждом квартале находится небольшой сквер с детской площадкой, не всегда благоустроенный и безопасный. Кое-где попадаются торговые центры «районного масштаба». В некоторых местах крупные торгово-развлекательные объекты находятся возле метро и только. Сложно найти место в спальном районе, куда можно было бы, и тем более, захотелось сходить вечером – уютные кафе, бары, дискотеки, наконец, клубы по интересам или кружки для детей и взрослых. Однако не будем сгущать краски – все это, так или иначе, в «спальниках» присутствует, но в таком ничтожном количестве, что не покрывает нужды растущего с каждым днем населения. Люди вынуждены ехать за работой и развлечениями в центр – благоустроенную и дружественную среду.
Одним из решений сложившейся «маятниковой миграции» с окраин города может стать активное строительство многофункциональных центров, сочетающих в себе рабочие, образовательные, экономические и развлекательные функции.
По мнению Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, Подмосковье в рассматриваемом аспекте мало чем отличается от спальных районов Москвы. «Порядка 40-50% населения ближайших городов работает именно в столице, и ежедневно ездит в Москву и обратно. Конечно, это создает серьезную нагрузку на транспортную систему города. Но одним строительством бизнес-центров вопрос не решить. Создание рабочих мест – это задача одновременно для городских и областных властей и для бизнеса: необходимо привлекать частных инвесторов к созданию новых производственных, научных, инновационных кластеров, технопарков и т.п. Офисные центры вполне могут быть востребованы и за пределами центра, но в этом случае они должны располагаться вблизи мест проживания топ-менеджмента компаний-арендаторов и т.п. лиц, принимающих решение об аренде. А это, главным образом, юго-запад и запад Москвы и, отчасти, области», - подчеркнул эксперт.
Согласна с ним и Елена Ключарова, которая говорит о том, что полностью перебороть эффект «маятниковой миграции» не удастся даже в ближайшие 10-15 лет. «Это связано с ограниченными возможностями по созданию новых рабочих мест в уже существующих районах. Такую задачу проще решать во вновь создаваемых районах, изначально планируя достаточно места для развития сектора производства и услуг, офисных и торговых центров, МФК, которые будут предлагать рабочие места резидентам района. Иными словами, речь идет о реальной практической реализации принципов комплексного освоения территорий.
Если посмотреть на современное строительство, то застройщики изначально вкладывают в жилой проект коммерческую составляющую – парковки, офисные и административные помещения, рестораны, магазины, дополнительные услуги в виде платных детских садов, химчисток и фитнес-центров. На базе уже сформировавшегося «спальника» организовать все эти функции сложно, в частности, из-за того, что кажущееся легким строительство «на пустырях», не такое уж и легкое», - подчеркнула Ключарова.
Как рассказала Юлия Никуличева, сейчас свободных участков в спальных районах Москвы особо и нет – если говорить именно о «пустырях». Девелопмент возможен на территориях промзон, которые в большинстве своем имеют своих владельцев и планы по освоению. Развитие промзон сопряжено с выводом существующих объектов/сносом.
Елена Ключарова, говоря о том, что обычно спальные районы имеют возможности для строительства объектов коммерческой недвижимости, подчеркивает, что даже в зонах достаточно плотной жилой застройки, как правило, можно найти минимум 1-2 участка, привлекательных для девелоперов. При этом, однако, следует отметить, что их практически всегда недостаточно для того, чтобы решить проблему маятниковой миграции. В уже существующих районах необходима реализация централизованного комплексного подхода, предусматривающего редевелопмент территорий, строительство капитальных ТПУ в зонах высокого пассажиропотока, системное замещение домов старых серий на более современные и т.п., что может высвободить резервы для создания внутрирайонных рабочих мест.
Кому светит светлое будущее
В принципе, любое развитие города происходит тогда, когда за это берутся чиновники со всей серьезностью – в они делают только то, за что им необходимо отчитаться. Например, если необходимо построить столько-то квадратных метров жилья в таком-то районе, то там появится жилье. Если необходимо привлечь стрит-ритейлеров «в глубь» района, то на это будут брошены силы. Так, например, одним из примеров является строительство в Подмосковье аналогов «Москва-сити», которые, как ожидается, станут новыми точками притяжения для местного населения и решат вопрос маятниковой миграции.
Однако помимо самих квадратных метров нужна еще и благоустроенная территория, новые дороги. Неплохо было бы ввести в отчеты такие показатели, как соотношение новой транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры по отношению к количеству рабочих мест и метров жилья.
«Необходимо обеспечить однородное устойчивое развитие всех подмосковных территорий и спальных районов - создавать там не только жилую и торговую недвижимость, но и места приложения труда. Однако последнее зависит, как ни странно, от размещения государственных институтов. В силу Российской специфики, близкие контакты бизнеса и всех ветвей власти приводят к желательному расположению офисов вблизи государственных органов, которые тяготеют к центру столицы. Таким образом, краеугольным камнем является децентрализация институтов власти и, что желательно, распределение их из центра Москвы в другие районы», - говорит Александр Морозов, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank.
При прочих равных, инвестиции в МФК ближе к центру Москвы будут дороже вследствие более высокой цены земли, возможной конкуренции за нее, длительности процесса получения необходимых разрешений. В остальном, объем инвестиций зависит от особенностей проекта, а не удаленности от центра. С точки зрения окупаемости критерий «центр – спальный район» не является достаточным: здесь все зависит от зоны охваты, жесткости конкурентной среды, качества позиционирования против конкурентов. По словам Елены Ключаровой, локация ближе к центру города не является безусловной гарантией лучшей окупаемости. Более того, с позиции инвестора нередко выгоднее приобрести хорошо работающий ТРЦ не в центре города, нежели премиальный торговый центр, цена за который, при прочих равных, будет выше.
Для спальных районов наиболее ликвидным и привлекательным для инвесторов, по-прежнему, остается стрит-ритейл и сегмент услуг на первых этажах жилых домов. Как правило, достаточно хорошо встраиваются объекты торговой недвижимости районного и окружного форматов. Сложнее всего встраивать в спальные районы офисные центры и гостиницы, у которых обычно несколько более сложные требования к месту нахождения. Однако рабочие места могут создаваться и в рамках строительства объектов социально-культурной направленности, вокруг которых возможно последующее формирование МФК.
При этом, по мнению Александра Морозова, офисы сложнее будут приживаться в спальных районах. Перспективней размещать там объекты обслуживающего характера.
«Необходимо учитывать индивидуальность каждого из кластеров – какие функции будут наиболее востребованы. Только предлагая «правильные» с точки зрения спроса в «правильных» локациях, можно рассчитывать на то, что коммерческие площади будут востребованы арендаторами, а значит, появятся и новые рабочие места», - говорит Денис Колокольников.
По-прежнему наиболее востребованной недвижимостью в спальных районах и городах области является жилье, причем недорогое - эконом- и комфорт-класса. «Коммерческие объекты в проектах комплексной застройки нужны только в качестве саппорт-составляющей . Например, небольшой объем ритейла и офисов, ориентированных на локальный спрос», - добавляет Юлия Никуличева.
Очевидно, что пока редевелопмент спальных районов и территорий Подмосковья в самостоятельные территории находится в зачаточном состоянии, говорить о строительстве масштабных проектов или гостиниц рановато – для их развития нет никаких предпосылок, а сроки их окупаемости заставят инвесторов в ужасе разбежаться.
Правда, прогресс все-таки есть – в ближнем Подмосковье и спальных районах появляются современные супермаркеты, благоустраиваются парки, правительство работает над увеличением точек общественного питания, реставрируются усадьбы для развития туризма – возможно, когда-нибудь появятся и рабочие места для управления ими, и гостиницы.
Как показывает мировой опыт, изменения в лучшую сторону в любом городе обеспечивается усилиям яркой и сильной личности в правительстве – за любым достижением стоит конкретный человек. Удастся ли Москве присоединиться к процветающим не только в центре, но и на окраинах, мегаполисам, покажет время – пока ситуация обнадеживает.
Марина Чайкина,
Арендатор.ру от 29.03.2014 г.
