Как и в феврале, сейчас на рынке недвижимости Москвы наблюдается повышенный спрос. В первую очередь это вызвано желанием граждан сделать выгодную инвестиционную покупку, и хотя ситуация с курсом рубля стабилизируется, спрос продолжает увеличиваться, и именно это диктует рост цен.
Недвижимость эконом класса наиболее чутко отзывается на все события в стране. «Люди стремятся сохранить свои сбережения и инвестируют свободные средства в покупку недвижимости. Это вызвано не только нестабильной политической и экономической ситуацией в начале года, но и отзывом лицензий у некоторых банков. И всё же, рынок остаётся довольно стабильным», — сообщил Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». По сведениям эксперта, существенных изменений на рынке новостроек комфорт-класса старой и новой Москвы не происходило, и средняя цена за квадратный метр осталась на уровне предыдущего периода и составила около 143 руб. тыс. руб. за квадратный метр (рост за месяц составил чуть более 1%).
По сведениям руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарьи Третьяковой, на первичном рынке недвижимости «старой» Москвы, уровень средневзвешенной цены по итогам марта 2014 г. в целом составил 203,2 тыс. руб./кв. м (без учёта элитного жилья), что на 3,3% выше, чем в феврале 2014 г. В марте в открытой продаже находилось 346 корпусов, что 0,6% ниже предложения февраля 2014 г.
На рынке аренды московских квартир наблюдается сильное падение спроса и повышение предложения. В то же время, цены остаются прежними. «В начале весны на рынке аренды Московского региона спрос достиг своих минимальных, а предложение – своих максимальных значений за последние пять лет. По нашим данным, предложение превышает спрос в 2,8 раза во всех ценовых сегментах, — сообщила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Столь значительное снижение спроса может быть связано с тем, что часть арендаторов, имеющих стабильный заработок, арендуют жильё надолго, чтобы не переснимать квартиру каждый год. Другая часть арендаторов в силу высокой арендной стоимости вынуждена объединяться и снимать одну квартиру на несколько человек и даже семей. Всё это приводит к сокращению спроса. Повышение предложения может быть связано с тем, что на рынок вышло много инвестиционных квартир, приобретённых во время «строительного бума» и переходом части квартир, изначально выставленных на продажу, на рынок аренды. Дело в том, что в связи с ростом курса доллара часть собственников, ожидая прояснения ситуации на валютном рынке, могли снять свои квартиры с продажи, и, чтобы не терять время и деньги, сдать их в аренду». При этом средняя стоимость найма однокомнатной квартиры в сегменте эконом-класса составила 33,65 тыс. рублей (+)4,69%., двухкомнатной – 41,79 тыс. рублей (+)0,83%,).
На вторичном рынке жилья повышения спроса не наблюдается. – «Люди решаются на покупку жилья, концентрируясь на рынке новостроек, так как новое жилье почти всегда более ликвидно, чем вторичное, – рассказал Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». – При этом высокая конкуренция на рынке не позволяет ценам расти больше, чем на 5% в месяц. Наибольшим спросом пользуются квартиры эконом и комфорт класса. Цены на новостройки комфорт класса за месяц подросли в среднем на 3%»«. По данным Дарьи Третьяковой, по состоянию на март 2014 года средний уровень цен на вторичное жилье «старой» Москвы вырос на 9,0% относительно аналогичного периода прошлого года, а объем предложения в марте 2014 года вырос на 11,9%, до 41,2 тыс. квартир.
Спрос на элитную недвижимость в марте не повысился. «В марте отмечался высокий спрос на жильё во всех сегментах рынка, кроме элитного, поскольку в нём большинство предложений привязано к курсу доллара. В последние же месяцы доллар существенно укрепился, и соответственно, подорожание в данном сегменте на некоторые объекты доходило до 10%», — сообщила Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс». По мнению Олеси Мандзяк, руководителя отдела элитной недвижимости компании Delta estate, ситуация на рынке элитной недвижимости всё же сильно не изменилась. По данным эксперта, колебание цен на элитные квартиры связано в первую очередь с выходом на рынок большого числа апартаментов.
Загородная недвижимость, по данным экспертов, выросла в цене с начала года на 2-5%. «Средняя стоимость квадратного метра в элитном сегменте сейчас составляет порядка 164, 5 тыс. рублей за кв. м, в бизнес-классе – 85,75 тыс. рублей за кв. м, в эконом-классе – 50, 5 тыс. рублей за кв. м», — сообщил Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru. — С начала года новые проекты — порядка 10 посёлков — вышли пока только в сегменте «эконом», в большинстве из них предлагаются участки без обязательного подряда на строительство. Это доказывает тот факт, что наиболее востребованным сегментом загородной недвижимости является сегодня продукт эконом-класса».
Цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство находятся на уровне цен начала 2013 года «В течение прошлого года была корректировка цен в сторону увеличения (около 5%), где максимальные значения были зафиксированы к концу первого полугодия, после чего средневзвешенная стоимость начала снижаться. Участки под коммерческое использование продолжают быть востребованы у потенциальных покупателей, однако с начала 2014 года количество сделок сократилось, в силу высокой волатильности валюты (т.к. большая часть сделок фиксируется в валюте)», — прокомментировал ситуацию Евгений Панасенко, заместитель директора по развитию и консалтингу LandService.
Роста арендных ставок в сфере коммерческой недвижимости не наблюдается.Некоторые из арендаторов стали привязывать ставки к фиксированному курсу или брать плату в валюте. «На рынке коммерческой недвижимости при ценообразовании фигурируют либо рубли, либо бивалютный коэффициент. Никаких заметных изменений, связанных с переходом на расчёты с привязкой к твёрдым валютам, на рынке не отмечается. Предыдущий кризис показал, что фиксация ставок в долларах не решит проблем собственника, а приведёт к уходу арендаторов. Что касается рублевых ставок, то они близки к своему максимуму. Обороты ритейлеров не растут, и для роста ставок нет абсолютно никаких предпосылок», — считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.
Эсперты осторожны в своих прогнозах о том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости, так как это зависит от политической обстановки в стране, ситуации в банковской сфере, на валютном рынке. «В ближайшей перспективе рост валютного курса будет замедляться, а потребительская активность может продолжиться до лета», — считает Александр Энгель. По мнению эксперта, курс доллара уже вряд ли опустится ниже 34 рублей. В случае если он всё же достигнет предельной отметки роста в 40-45 рублей, в первую очередь последствия затронут рынок жилья высокого ценового сегмента, а объекты недвижимости эконом класса по приемлемым ценам будут пользоваться спросом всегда.
Кирилл Яблочкин,
Аргументы и Факты от 28.03.2014 г.
