Согласно отчетам аналитиков, по итогам 2013 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость остался на рекордно высоком уровне. Означает ли это, что в текущем году стоит ждать роста ставок аренды?
Олег БАЙКИН, заместитель руководителя департамента аренды NAI Becar:
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость действительно довольно высок, но этот фактор не ключевой в формировании ставок аренды на рынке недвижимости. На сегодняшний день на ставки аренды в большей степени влияет общая ситуация в экономики, введение нового налога на торгово-офисную недвижимость с учетом их кадастровой стоимости, а так же общая ситуация на рынке недвижимости, а именно продолжительная стагнация. По прогнозам аналитиков, учитывая все выше перечисленные факторы ставки аренды увеличатся в среднем на 10-15% по сравнению с предыдущим годом. Хочется отметить, что уже сегодня многие собственники недвижимости как торговой, так и офисной увеличили рублевые ставки аренды, а долларовые наоборот снизили, на это повлияло падение стоимости рубля. Общая ситуация на рынке не играет на руку ни собственнику недвижимости, ни его арендатору, и стороны в большинстве своем будут приходить к взаимным компромиссам. Подводя итог, можно сказать, что рынок по сравнению с 2013 годом будет стабилен, хотя ставки и претерпят незначительные изменения, но на это более повлияет введение нового налога и обесценивание рубля, а не приток инвестиций.
Олеся ДЗЮБА, заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle:
Уровень ставок аренды и потенциальный их рост никак не связаны с объемом инвестиций в коммерческую недвижимость. Ставки аренды в большей степени зависят от баланса спроса и предложения на рынке. Спрос в свою очередь определяется экономической активностью и как следствие ростом экономики.
В текущей ситуации спрос будет находиться под давлением замедления роста экономики: компании сейчас осторожны в расширении офисов, планируя свое развитие, они оценивают каждый шаг, прежде чем его сделать. Это сильно отличает ситуацию от той, что была несколько лет назад, когда большинство планов развития практически не анализировались или не так детально, как сейчас. Вместе с тем в отличие от ситуации 2008-2009 годов экономика по-прежнему растет, хоть и замедленными темпами, и сейчас еще очень рано говорить о каком-то значительном влиянии новых реалий – снизившихся темпов роста экономики – на уровень спроса.
Кроме того, компании еще не успели осознать и должным образом оценить последствия слабости рубля на уровне прибыльности бизнеса. Это также может оказать давление на величину долларовых ставок. При этом эффект для разных секторов будет различным: компании-экспортеры выиграют от падения рубля, а компании-импортеры, а это практически все ритейлеры, пострадают из-за снижения уровня продаж и маржи.
Не стоит также забывать об изменениях законодательства в части налога на офисную и торговую недвижимость, которые были приняты в конце прошлого года. Эти поправки в большинстве случаев приведут к повышению операционных расходов, выставляемых арендодателем арендатору.
Юрий ТАРАНЕНКО, директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG:
По итогам 2013 года сумма инвестиций в российскую недвижимость примерно сопоставима с показателем прошлого года. Общая сумма – порядка $8 млрд, и примерно половина этого объема - крупные сделки, от $300 млн. Не менее 4/5 всего объема инвестиций в российскую недвижимость пришлось на Москву, здесь же совершены и самые крупные инвестиционные сделки года – CapitalPartners/MorganStanley ($1,2 млрд, ТРЦ «Метрополис»), Coalco/MillhouseCapital ($750 млн, БЦ «Белые Сады»), AFI Development/MillhouseCapital ($370 млн, БЦ «4 Ветра»).
Несколько изменилась по отношению к 2012 году структура инвесторов – если тогда доли российских и западных компаний были примерно одинаковы, то итоги 2013-го показывают, что доля российских компаний-инвесторов оказалась выше доли западных игроков. Но объем инвестиций вовсе не означает обязательного роста ставок. Более того, экономическая ситуация сегодня не располагает к росту. Хотя рынок достаточно активен, и объемы строительства по итогам 2013 года можно назвать рекордными за последние пять лет, отсутствие экономического роста приводит к снижению потребности в коммерческих площадях – прежде всего в офисах и складах (торговый сегмент остается наиболее перспективным). Так что позитивный сценарий на ближайшее будущее – стабильные ставки при отсутствии выраженных кризисных явлений.
Сергей ШИФЕРСОН, коммерческий директор компании City&Malls PFM:
На 2014 год заявлен рекордный за последние несколько лет объем ввода торговых площадей — 1,7 млн кв.м. В Москве в 2014 году планируется ввести более 600 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Речь идет о площадях в качественных торговых центрах. В настоящее время рынок близок к насыщению, поэтому ввод большого количества торговых площадей приведет к стабилизации рынка и некоторому превышению предложения над спросом, что отразится в прогнозируемом экспертами рынка увеличении доли вакантных площадей до 4%.
На фоне увеличения конкуренции арендные ставки также стабилизируются. Можно прогнозировать даже некоторое снижение арендных ставок в торговых центрах, особенно с устаревшей или первоначально неудачной концепцией. В настоящее время уровень арендных ставок в Москве составляет в среднем от $500 до 1800.
Важным моментом для формирования арендных ставок является изменение налогообложения коммерческой недвижимости. Рост налогов для владельцев торговых центров напрямую отразится на росте операционных расходов торговых центров, которые обычно компенсируются за счет базовой арендной ставки. Тем не менее эксперты рынка в целом не прогнозируют увеличения арендных ставок в торговых центрах в 2014 году.
В офисной недвижимости складывается ситуация схожая с рынком торговой недвижимости.
В Москве заявлено к вводу в 2014 году около 1 млн кв.м офисных площадей, что вызовет небольшое увеличение доли вакантных площадей. Эксперты рынка прогнозируют сохранение арендных ставок на офисную недвижимость на уровне 2013 года. В настоящее время уровень арендных ставок на премиальные объекты в Москве составляет $950-1150, на объекты класса А $580-850, на объекты класса В+ $350-600.
На арендные ставки в офисах, несомненно, повлияют изменения в налогообложении и недавняя девальвация рубля. Что касается налогов, то изменения коснутся объектов с существенной разницей между балансовой и рыночной стоимостью. В качественных объектах балансовая стоимость приближена к рыночной, поэтому в них не будет существенного повышения арендных ставок. Основные изменения коснутся устаревших объектов, расположенных в центре города. Эти объекты ждет существенное увеличение налога, однако его вряд ли удастся компенсировать за счет существующих арендаторов, которые не готовы платить высокую арендную ставку, которая не соответствует качеству помещения. Скорее всего, данные объекты в сором времени подвергнутся редевелопменту.
Девальвация рубля повлияет на объекты, в которых договоры заключены в рублях, на короткий срок. Следует отметить, что такая практика не характерна для качественных бизнес-центров. В офисных центрах с рублевыми договорами аренды можно ожидать повышения арендных ставок. Все будет зависеть от того продолжится ли тенденция девальвации рубля и насколько упадет рубль по сравнению с долларом в 2014 году.
Александр ОШУРКО, управляющий директор компании Praedium:
Связи между этими двумя фактами нет. Да, в сегменте инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года действительно наметился позитивный рост. Однако он не является признаком ожидаемого повышения ставок аренды. Более того, тенденции к росту арендных ставок в объектах качественной коммерческой недвижимости сегодня ожидать не стоит. По итогам года на рынке офисной недвижимости было зафиксировано повышение уровня вакантности (с 9 до 13% за 2013 год). Кроме того на атмосфере рынка сказались серьезные скачки валютного курса, поэтому стоит говорить о некотором косвенном снижении арендных ставок, а не о его возможном повышении.
Дмитрий ГУСЕВ, управляющий партнер ГК «Глубина»:
Роста ставок ждать не стоит. На самом деле, большое количество инвестиций повлечет за собой увеличение объемов предложения коммерческой недвижимости в Москве, что естественным образом окажет понижающее воздействие на цены и ставки аренды. Кроме того, отрицательно на ценовую ситуацию может повлиять выход на рынок дополнительного предложения, образовавшегося после переезда ряда компаний за пределы столицы. Тенденция децентрализации, в частности офисного рынка столицы, неизбежно набирает обороты. Планы по выводу штаб-квартиры из Москвы давно вынашивает «Газпром». Переезд только одной этой компании приведет к росту среднего уровня вакантных площадей на столичном рынке офисной недвижимости. Соответственно, можно прогнозировать снижение ставок аренды.
RussianRealty.ru
